市场研究|“冻产”寒流蔓延，南京房价将何去何从？

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席卷全国房价热点城市的限售政策，在褪色的“金九”即将结束之际降临。根据统计，截止目前为止，全国已采取限购措施的城市达到49个，限贷城市27个，限房价城市17个，限售城市为42个，类似于南京“四限”齐全的城市也不在少数，“冻产”寒流可谓遍布大江南北、长城内外了。

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从去年9月下旬，以规模化“限购”启动的本轮楼市宏观调控已经历时整一年。从结果上看，在重启限购、限价和限贷等短期抑制需求端的严厉措施“轮番轰炸”之下，确实基本减缓了2015年四季度解除上一轮限购之后的一波疯涨行情。但经过2017年春夏两季的盘整，随着2015年下半年至今高价拍卖地块的纷纷入市，以及多方面原因造成的购房者对楼市向好预期的不断增强，进入秋季后房价上涨压力倍增。以近期新一轮限售潮涉及的城市为例，西安过去13个月商品住宅（包括普通住宅、别墅和酒店式公寓）房价环比总涨幅53.7%，月均4.1%；长沙51.2%，月均3.9%；涨幅最低的武汉，过去12个月房价也上涨了14.4%，盈利率是一般银行一年期理财产品的2-2.5倍。更何况，哪个城市没有在过去10年间房价翻了5-10倍的“辉煌”战绩呢？因此，对于普通百姓而言，由过去、现在推导未来，任你几限，不追着赶着抢着买房，着实对不起的只有自己手中的钞票了。

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虽然从国家统计局的数据来看，南京房价从2016年12月开始涨幅进入下降通道，最高降幅为0.3%，同比涨幅也由2016年10月的44%，回落到了今年8月的5%，然而，无论是圈内同行还是购房者，大抵都知道这一统计数据涨幅下降的现象跟单个楼盘房价上涨之间是怎么样的计算关系。除了河西等热点高价楼盘因限价长期不推房源，而溧水、高淳、六合以及江宁、浦口的偏远地段项目大量推出并快速成交，客观上拉低成交均价之外，以楼盘为单位的严格限价（前后两期之间房价涨幅严格控制在3%左右，）政策也是“功不可没”的。

从克而瑞对南京房价的统计监测来看，在“四限”加身的过去13个月中，环比涨幅累计月均上涨，而且9月出现跳涨，估计反映在10月18日将公布的国统局70大中城市房价涨幅数据中也会相当惹眼，有可能如无锡一样招来“加强版”限售政策的“光临”。

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再看看构成目前南京房价的成交楼盘有多难买，也许就可以体会一下房价反弹的压力有多大了。

5月底开始实施预约登记人数超过房源书进入摇号买房程序后，至7月底，南京实际摇号楼盘40家，同期供应楼盘数量为80家左右，摇号率为50%，其中中签率低于10%的极其抢手楼盘为3家，但70%以上楼盘的中签率低于50%。

到了8、9月份，虽然参与摇号的楼盘比例并没有明显增加，仍为50%左右，但是中签率却越来越低了。15个摇号楼盘中，中签率低于10%的楼盘就有3家，仅有3家楼盘摇号中签率超过50%。

从目前市场需求面对房源紧追不放的迫切程度不断加强来看，四限速冻政策对南京房价的效用有限，南京房价上涨压力之大甚至超乎我们的想象。但近期不断定向加息以及可以预见的持续提高的房贷成本，倒像是一对双刀，悬在所有购房者头上（正面一刀是针对购房贷款的定向加息，补一刀是严查消费贷违规入楼市，现在这两刀正在纷纷割下）。随着购房资金成本的不断提高，买卖双方的心理博弈将会对购房者预期产生更大的影响，从而改变整个市场面预期，继而扭转目前供不应求造成的房价上涨压力。用以上逻辑推导，“冷冻”法抑制需求，或许是能解燃眉之急，然而之后呢？或许我没抱着如目前一些绝症患者，将自己冷冻，留待将来医学进步后或可得到救治一样的美好愿望一样，楼市的顽疾也可以在未来得到解决吧。

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

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