市场研究 | “金九银十”不再，早早入冬的楼市会否很快迎来春天？

“ 十一”刚过，以去年“十一”前后各地重启限购为起点，政策密集调控楼市迎来一周年之际，不仅很多楼市大咖开始悲观，曾经被过去历次调控变空调“洗脑”而坚定看涨本轮调控“后果”的购房者阵营也出现了分化，尤其是在房贷额度不断收紧，贷款利率不断提高的重压之下，投机抢房之举终于受到一定程度的遏制，反映到近期的供销量价走势上较为明显。

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从过去十年间“金九”及“十一”黄金周的供销量价对比看，今年“金九”和十一黄金周的供应市场均十分低迷，尤其“金九”，是过去10年中最低的，与供应最高值2012年“金九”和15、16年“金九”相比，分别下降了84%、82%和81%；今年的“十一”黄金周供应也明显不足，因此导致成交低迷，供销量规模完全是越过“秋收”而“入冬”的节奏，价格则由于供不应求矛盾激化而呈现快速上扬态势。

如果说2016年的“金九”和“十一”黄金周房价跳涨是之前楼市整体暴涨的惯性结果的话，今年在历经一年的政策密集调控和南京限房价措施严格执行之下，“金九”和“十一”黄金周房价继续大幅上涨（“金九”同比上涨22.5%，“十一”黄金周同比上涨23.9%）则纯属高价地与严格限房价政策“较劲儿”完败，以及买方市场购房者高涨的预期，二者共同作用之下制造出来的“奇葩”，不知道本周三（10月18日），国家统计局公布70大中城市房价变动通报中会以怎样的结果体现，虽然为了口径统一方便对比，分析师是采用的上述供销量价均为南京城区（不含高淳溧水）的新建普通住宅（不含拆迁安置、经适房、中低价房等所有政策性住房）进行统计的，但无论怎样，九月房价在经历了之前的盘整后回涨是显而易见的，在重要会议之前的关键时间区间，这一表现引来加强型调控“雷劫”的概率很高。

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虽然迄今为止，南京楼市一直位于政策调控的“热点”城市第一阵营，无论是限购、限贷、限价、限售等短期政策，还是租赁房试点城市及相关政策的快速落实方面，基本都“冲锋陷阵”在前，但从影响楼市波动的短期指标看，南京商品住宅库存量实在太低，购房者买房热情实在太高；从长期指标看，南京城市经济与城市建设发展快速，对都市圈周边城市的吸纳力强，人口导入后劲大，因而调控到现在，成交规模通过供应量得到了强行控制，而房价呢？虽然溧水、高淳的供销占比不断放大，但仍然很难摊低整体均价上行的幅度。

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虽然这一轮始于房价暴涨的2016年的“史上最强”调控并没有松动的迹象，但从紧紧围绕着“房住不炒”宗旨的“速冻”+长效调控机制建立的政策出台逻辑来看，完全不同以往调控的随性，或者说，从下面两个统计图表中可以发现，经历本轮调控，很难在今年的冬季过后，马上迎来楼市春天（供销规模及房价同时出现的强力反弹）。

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从上面的季度量价走势图看，2015年三季度至2016年的政策调控当期的效果并不明显，但进入2017年后，随着政策逻辑的变化，以及执行层面的配合度等，虽然购买力水平不断提高，买方市场预期也依旧强烈，但市场分化也十分明显，成交量大幅回落固然有供应不足的影响，但政策的连续不断推出，及其威压之下所产生的观望情绪也在蔓延中，预示着这个冬季有点长。

尤其，当租售同权这一或许能够从根本上根治楼市投机制造泡沫的政策，及与其配套的形成体系化、制度化的各项政策和措施真正落实，才有可能从社会公正合理的角度，去解决为这个城市的繁荣而做出奉献的所有劳动者的基本生活领域问题，让在这个城市的工作者能够获得应有的城市基本公共服务，有成为主人的存在感，让他们能够在这个城市工作并得到回报，而不必非要买房才能享受到城市的公共服务资源，并分享城市发展的红利的那一天到来，买房致富逻辑就会发生根本性变革，这或许才能算是楼市真正的春天吧。

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

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