市场研究|现房销售地块家族再添新成员，土地市场是在“博弈”还是在“博傻”？

导读

在近期政府工作报告中，再度重申了2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的楼市发展指导意见，并具体化到可实施的几个层面：“加强社会保障体系建设，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。从内容的份量上看，虽然不多，但重量却不轻，显示本轮楼市调控不但没有放松的余地，而且还通过明确建立多维度增供给作为中长期调控手段的体系，而将调控期限无限延长。这些信号传导到各地房地产市场将会产生何种效果？我们先看看南京今天这场紧跟土拍及其结果，向楼市释放何种信号吧。

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虽然去年9月25日南京重启限购以及后续的多方高强度调控至今，已经一年有余，尤其是针对土地拍卖的限价摇号、现房、成品房销售、逐步增加的持有面积比例等全方位调控，但从土地拍卖市场的实际表现看，虽然进入17年以来，以最高限价（现房销售）取地的开发企业逐渐减少，但从限地价（达到最高楼面地价后该地块现房销售）至今，根据克而瑞对达到最高限价而现房销售的60余幅地块（含今天竞拍达到最高限价的3幅）的统计，以及与近期房价的对比，同片区、同类物业取地地价与房价的接近度却并没有明显降低。

例如上表中，主城土地供应成交活跃的燕子矶片区，近期纯住宅地块成交价格均在2万元/m²，房价2.6万（含装修）；城南的南站和西善桥-铁心桥两片区住宅地价均接近3万元/m²了，而成交房价在3.2-3.5万元/m²之间，更还有仙林湖融信G58、城北迈皋桥常州星河G101、江宁淳化保利G05等部分片区去年下半年至今年上半年以“贵过面包的面粉价”取地的项目，因为房价持续严格限价，至今也没有“解套”。那么，在即将到来的2018年，期房销售地块项目将进入批量上市阶段，房企们真的甘愿“博傻”么？

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随着时间的推移，部分之前高价拿地贴本（赔本）卖的项目将逐步增多，土地市场温度难降究竟为哪般？刚刚明确了“房住不炒”目标不动摇，可以预见，2018年度内，多维度增供应、控需求的配套调控措施将陆续制定、落地和实施。南京房价9月份已经呈现翘尾态势，而国统局70大中城市公布数据显示南京9月新建商品住宅环比涨幅为零，所以接下来今年最后的三个月，乃至即将到来的2018新的一年，限房价仍“任重而道远”。

如果接下来预售证房价仍然被限死，那么以今天成交的土地地价及与周边同类房价对比来看，运作项目的风险仍然是存在的。以拍至最高限价地块之一的金地弘阳G57地块来静态测算一下，账面成交楼面价19963元/m²，但需建设6200平米保障房无偿移交给政府，即便无需将保障房的建筑面积折算成占地面积，并从整体开发的占比面积中扣除（即不减少该地块5.95万平米的可售面积），仅将6200平米保障房的开发成本1550万元（按照一般商品住宅2500元/ m²的开发成本预计，其中前期费用、建安成本、财务和工程管理等各项费用）摊到5.95万平米的可售面积中，楼面地价已达20210元/ m²。

如果再加上该地块拍卖条件中已经附带的配建9班幼儿园一座的要求，按照国家教委和建设部颁布的《城市幼儿园建筑面积定额》，该幼儿园建设2-3层，建筑面积2200-3000平米，因需要一定的室外活动场地，因此占地面积约2500-3000平米，那么，低层公建开发成本可按低于1000元/平米计，如果幼儿园占地需在该地块扣除相应的占地面积，又不能通过提高容积率得到补偿而降低可售面积的话，则最终摊到可售面积（扣除幼儿园2600平米占地面积后为56480平米）上的楼面地价为21379元/m²（这一楼面地价可没有包括还需要交的3%-5%的土地契税以及地价总额的财务成本哦），与周边精装纯住宅2.6万元/m²的单价相比，果然是有利益可图么？

虽然俗话说“买的没有卖的精“，但这些取地的知名房企一定也是无数遍算过账才报价的，除了有保本的预算外，也在与政府调控博弈着未来的房价，毕竟就目前九龙湖片区的市场供求量价和库存等指标和发展态势判断，两年期间上涨5%-10%的可能性大于不涨的可能性，或许博的就是这10%吧。无路如何，让我们预祝今天拿到地的所有房企都能一路平安。

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

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