市场研究|鼓楼铁北迎改造升级 优势区位公寓产品升值可期

近日，鼓楼区出台了关于铁北片区发展的重点建议，将用八到十年的时间完成铁北片区更新改造。鼓楼铁北片区整个规划范围约15平方公里，涵盖小市、幕府山街道全部区域，以及宝塔桥街道大部分区域。今年下半年，鼓楼重组铁北建设开发指挥部，全面提速征收工作。在8-10年内完成铁北片区更新改造，以商务商贸、科技创新、文旅体验三大产业为主攻方向，将鼓楼铁北地区建设成为承启老城、辐射江北的滨江活力发展区，生活宜居样板区，产城融合示范区。

从鼓楼铁北片区的规划来看，产业的发展、人口的引入等必将产生对商住功能的产品新需求，其中，公寓产品以其低总价、小户型、好地段、好配套等优势成为新一轮投资热点。公寓产品本身对区域发展成熟度要求更高，而其集中区域，也更容易形成一个地区的商业、居住功能集合。目前南京各个区域都有公寓在售，但区域差异较大，公寓市场热度跟区域发展程度相关。从2017年南京各区域公寓成交量价来看，鼓楼区是公寓成交量的大户，市场需求也一直处于供不应求的态势，成交均价高居各区域之首，且是各区域中，成交均价唯一破3的区域。

17年南京各区域公寓市场供销量价走势图

（不含高淳溧水）

目前鼓楼铁北片区公寓项目仅有花样年喜年中心一盘在售。无论从区域大环境还是从项目周边来看，花样年喜年中心区位优势明显。在铁北区域即将迎来腾飞之际，抢先入手公寓产品，不失为投资升值好机会。

鼓楼铁北片区将在10年内完成更新改造 

鼓楼区总体规划确定了保护老城、提升河西、开发滨江、改造铁北的总体发展战略，目前老城、河西已基本建设完毕，滨江也已逐步进入建设期，铁北板块的更新改造亟待拉开序幕。具有巨大发展潜力的铁北，也将在这一轮的更新改造中逐步完善教育、医疗、社区等公共配套服务。

在铁北片区的更新改造中，113个老旧小区将得到整治，还将以幕府小镇产业园区为依托，建设10万平方米的人才安居住房，吸引和留住各类优秀人才创业创新。还将建设4所幼儿园，4所小学，提高片区整体教育水平。

鼓楼铁北片区

中央门商贸区大升级

众所周知，公寓必然要有繁华商业的支撑。一方面有了这些便利的商业配套，方便租住者的日常生活、休闲购物，才会保障出租率；另外，繁华商业所形成的商圈，吸纳消费，带动物业价值提升。

花样年喜年中心项目位于玄武湖正北，中央门商圈。中央门区域是《鼓楼区总体规划（2013-2030）》中鼓楼未来着力发展的两大片区之一，将结合综合型购物中心建设，发展特色餐饮、品质酒店、文化娱乐等，做优生活服务业。9月4日，2017“金洽会”鼓楼区专场新闻通气会上发布最新消息，中央门商贸区即将大变样，未来打造中央门市民生活广场。中央门商贸区拟打造形成“三带四组团”的空间布局。其中的轻轨休闲游憩带，计划将商贸区北侧的铁路线改造为轻轨线，连接南京火车站与滨江地区，串联码头、老火车站、狮子山、护城河等景点，一路坐着轻轨游玩，令人充满期待。

中央门商贸区效果图

立体交通网络通达全城

作为公寓投资，交通路网是不可忽略的因素。交通路网、地铁不仅关系到住户的日常出行，对公寓物业的价值提升也是极大的保障和促进。

花样年喜年中心位于中央北路及幕府南路向西400米处，中央北路是一条南北向贯穿整个南京的城市主动脉。从项目出发经中央北路可以非常快速的通达全城。同时项目周边目前有三条正在施工的道路，分别是翠庭路、北祥路、张蔡路。翠庭路一期已经修建完毕，二期正在筹备当中。而从和燕路延升过来的北祥路现在已经在预埋管道了。近期应该就会施工完毕。届时自驾出行将会非常便捷。

项目周边有地铁1、3、7、9四条地铁线路环绕，将极大地方便公共出行，给区域带来源源不断的人口导入。目前已经通车的地铁3号线小市站，距离项目只需要五分钟。距离1号线南京站也仅有一站路的距离，南京站是南京市最重要的交通枢纽之一，无论是去往其他城市还是在市内转乘其他地铁线路都非常便捷。

10月25日南京公开出让8幅地块，其中NO.2017G52地铁3号线小市站（原和燕路站）上盖物业地块就与花样年喜年中心相去不远。该地块为商办混合地块，起始楼面价4038 元/㎡，最终被南京地铁资源以1.6亿元的底价拿下。该地块的出让将进一步满足铁北片区更新改造对商办产品的需求，也将进一步提升该区域楼市热度。

买房就是买未来！今天的鼓楼铁北片区正处在高速发展阶段，未来远景非常看好，逐步提升的区域地位、升级的商业配套、完善的交通体系……置业投资花样年喜年中心公寓产品升值可期。

文/南京克而瑞分析师 姚荣

延伸阅读：