市场总结|震惊！曾经微不足道的这个板块影响了2017年南京的房价和未来走势

即便撇开调控这个全国热点，2017年的南京楼市也是话题多多。尤其是跟老百姓息息相关的房价问题，总是在劫难逃的。

01

今年南京全市新建普通住宅价格在多项措施的严格管控下，仍然整体上涨了15.2%，全市普通住宅套均总价也提升了40万之多。然而被上述平均数据掩盖的另一个事实却是，2017年南京房价上涨，溧水板块的贡献度很大40 32589 40 13187 0 0 2356 0 0:00:13 0:00:05 0:00:08 3028>，无论是从溧水快速增长的成交面积占比（占比高会拉低南京整体均价）来看，还是从近两年溧水房价增幅水平来看，二者相辅相成，有力促进了南京房价的上涨。

2017年，溧水楼市在南京整体供销量下滑近50%的情况下，完成了华丽的三级跳：成交面积近百万平米；占比突破10%瓶颈；而且量的突破并不是以牺牲价格为代价，反而是在成交均价大涨近40%，是市区涨幅两倍的基础上完成的高难度动作！

02

溧水撤县建区已近5年，2017年之前的市场供销规模、占比全市的情况以及价格走势相对平稳。而此番异军突起，从数据变化上也能明显看出，起源于2016年10月开始的限购。在市区购房者投资风潮的带动下，溧水土著及溧水附近其它城市进入南京的刚需和改善需求被席卷入市，共同演绎了溧水楼市新时期下的一场出人意料又情理之中的逆袭。

溧水房价快速上涨，当然也离不开恒大、万科、碧桂园等知名房企大举进入的功劳，尤其2016年下半年开始的溧水万达广场等综合体项目和三甲医院、轻轨等综合配套迈上一个新台阶后，溧水楼市的投资前景开始明朗起来。因而市区热点板块热点楼盘的低中签率，在溧水屡屡上演，也就可以理解了。

今年溧水成交面积前三的楼盘的成交价格走势显示，万科城的普通住宅从2015年1月至2016年维持在8000元/m²左右的均价一年多，到2016年9月之后的快速攀升和房源紧俏，再到今年价格上涨近3000元/m²仍无房可卖，同是万科品牌，境遇却天壤之别，投资潮效果显著可见一斑；今年新开的碧桂园S1秦淮世家和海伦国际项目也因为轻轨等概念，成交放量的同时，价格维持高位。秦淮世家下半年才首开，但一直受到热捧，不到半年时间已经成交1300多套，近17万平米，占了2012年溧水整体普通住宅成交面积的一半！

03

今年11月1号，南京市规划局公开了未来溧水的发展新格局，将重点发展三大新城：永阳新城、空港新城以及高铁新城。

永阳新城即主要建设现代化的生态园林城市，预计2020年全面建成城隍庙文化街区、万达广场、海伦国际、美国六旗主题乐园等重大项目；

空港新城即为促进三山湖、空港会客小镇、机场大通关等项目建设；而高铁新城则将以南京河西的标准进行建设管理，主打智能创造小镇、高端商业商务区、总部经济集聚区、现代生态宜居区、生态旅游度假区等；

高铁新城将按南京河西的标准进行建设管理，重点打造智能制造小镇和高端商业商务区、总部经济集聚区、现代生态宜居区、生态旅游度假区的“一镇四区”。

依托溧水的自然山水资源优势，溧水还将以全域旅游的理念推进田园乡村建设，今年119公里一级旅游环线建成通车，到2020年建成全长243公里的旅游综合服务环线系统。届时，无想山南、石臼渔歌、秦淮源头、红色李巷四大特色田园乡村休闲度假体验区都将串联起来，成为南京和长三角庞大人口未来休闲度假又一个好去处，当然也会极大拉动当地的经济发展。

04

未来还没来，而我们都活在当下。不过溧水近期的产业发展也取得了突破性进展，例如投资100亿元的银隆新能源南京产业园在溧水经济开发区5月份已经正式开工，投资350亿元的山水主题小镇已经确定落址溧水、有一个总投资100亿元的华夏幸福产业新城也已经去年开始施工建设……虽然能级上还很难赶上河西，但政府对区域经营的操作模式上却已经深得其中要领，有良好的产业基础来聚集人口和资金流，未来的溧水发展可能真的会超乎我们所有人的想象。

也正因如此，南京市区的开发商纷纷将目光聚焦溧水，溧水的土地市场也在进行地价追房价的奔跑中。今年6月15日溧水首次网拍土地中，经过总共297轮竞价，四幅相对优质的地块虽未达最高限价（根据对四幅地块周边在售楼盘情况的了解，分析师很怀疑楼面地价的最高限价就是依据同地段房价制定的），但溢价率均超过130%，最高的三金地块溢价率为158%！

从交通、配套、产业、规划以及先行的土地市场等多角度来衡量，溧水楼市目前正处于起步期向快速发展阶段的转变过程中，虽然经历了2017年近40%的暴涨，但就目前较低的基数而言，未来房价上涨空间不能说有多大，但随着区域基础配套的完善对楼市的强力支撑，回落的危机并不比六合及江北、江宁其它偏远区域大。因此，趁还没有限购，占据核心配套或者优质山水资源的楼盘，自住配套条件高，投资优势也较大的，还是可以拥有一套的。

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

延伸阅读：