市场研究丨高价地围城，限购松了，200万总价能买到的房源却……

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近期广州、天津、南京、武汉等14城以“引进人才”为宗旨的，通过落户和买房等相关优惠政策引发的“抢人才大战”，被解读为全面松绑限购政策的“投石问路”，甚至被称为2018年楼市的“春风”而广泛传播。

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虽然如兰州、合肥等部分城市确实直接涉及到了限购和限价的放松，但整体来看，对2017年延续下来的调控政策影响不大。购房者需要担心的不是因“有限”松绑限购带动需求，从而促进房价上涨，而更应该关注2015年底以来高价地在今年陆续入市时，会如何定价，会对房价上涨提供到多少推力，会对自身的购房计划有多大影响。

从上图克而瑞统计的高价地地价与该小片区房价的对比来看，19幅是“面粉贵过面包”的，即便保本，入市房价也会高出目前其所处片区房价的30%左右，房价低的片区，甚至要高出40%甚至50%。例如桥林房价8216元/平米，楼面地价7456元/平米，如果是高层，包括前期费用、建安成本、财务成本、管理费用、营销费用、税费及其它等各项费用在内的开发成本一般在4500-7000元（毛坯房交付，最小值还是最大值则取决于开发商的合作资源和经营管理水平），则该楼盘在2018年在桥林推出的成本房价应上涨50%-70%。

高房价区域如果毛坯出售，涨幅相应较低，但该区域2017年成交房源如果大多均为装修房，且装修档次不低，则目前高价地的未来供应房价涨幅也很难低于现价的30%，否则楼盘品质失去了竞争力，对于项目和开发商品牌而言，成为了鸡肋或者拖累，也一样得不偿失。

而且从上表可以看出，高价地即便没有面粉贵过面包，但多数都相差无几，而且从分布上看，可谓无处不在， 这些项目的供应价格能被限在哪里，是今年房价涨多少、购房者手中现有的资金还能否买到意向房源的关键。

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首先以迈入2018年以后这两周多的成交房源的总价结构来看看，200万以下总价成交套数最多，200-300万、300-400万和400万以上总价则不相上下，说明对较高总价房源，一方面购买力水平跟不上，一方面陷入观望。

那么成交量最高的200万以下刚需总价还能买到哪里的房源呢？远郊溧水、高淳占比近60%，其余就是近郊江宁与江北的相对偏僻片区了。

再来看看主要是哪些楼盘还有200万以下总价的房源在售。手头不宽裕或者对供高利率房贷余力不足的购房者，不妨在以下楼盘中淘一淘，下列楼盘在其所在板块均为相对热销楼盘。

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说到贷款利率，近期主流银行的房贷最新利率较去年11月普遍又提高了5个点左右，光大银行和南京银行针对首套房贷款利率最高上浮到20%，多家银行多上浮到15%。而二套房基本上浮20%，工商银行二套房利率上浮25%。这意味着，同等房价月供还款压力将比以往更高。

一方面房价上涨，总价门槛不断提高，去年调控如此严厉，普通住宅单价仍较大涨过的2016年又上涨了近15%；另一方面房贷利率也在快速上涨中，购房成本和还款压力不断增大，新“三座大山”迎面而来。所以要还想生活能过得安宁与平和，买房就选择适合自己，又在承受能力范围内的吧，祝所有2018年的购房者都能得偿所愿！

文/南京克而瑞高级分析师 周颖

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