市场研究丨未来已来，楼市分化加剧，机会区域楼盘都在这里了

作为南京楼市的2017年，在纷争中走过。“四限”及其它走在全国前列的调控政策及不断加码，有效降低了房价涨幅。根据国家统计局70大中城市的统计结果，南京新建商品住宅价格涨幅呈现一路回落的态势。

而克而瑞根据网上房地产公示的数据统计结果却有所不同。商品住宅（包括普通住宅、酒店式公寓和别墅）供销量不同程度回落，但成交均价环比上涨14.38%，虽然增幅与2016年相比下降了10.91%。

“

跌与涨对于南京楼市而言，是有着两个完全不同发展方向和态势的本质区别的，到底该相信谁而决定买还是不买呢？

其实不需要绝对的相信谁，买与不买，都必须来自每个购房者自己独立判断和综合考量。

前一篇文章中分析师用2017年南京楼市成交区域与楼盘的数据，指出了一些可能的“雷区”和“陷阱”楼盘，本篇文章中，分析师重点分析购房的价值区域和楼盘。

从2017年南京各区域成交价格增幅来看，玄武、江宁、雨花台、溧水四区涨幅略低于全市平均水平，在2018年开年新推的楼盘中，溧水的两次开盘，出现8118组客户争抢554套房源，中签率均不高于10%的严冬中罕见的火热场景。当然如此火爆也是因为这两个楼盘的地段较好，限价之下性价比高的缘故，如果选择其它2018年之前已经开过的楼盘，还要看其在去年的涨幅是不是已经被透支。

    

01

    

原则上除了涨幅前三的楼盘，溧水各楼盘今年加推价格涨幅与2017年涨幅相加，不超过10%的，都有一定的购买价值。

    

02

    

江宁、雨花台三区则需要看各自小片区的表现。江宁的热点区域依次为：南站、九龙湖、秣陵及以南（含正方新城）、禄口、江宁滨江、梅龙湖等，横溪有可能在今年起步，看其入市产品与价格所构成的性价比，但也需与去年各楼盘或者同类地段同类产品楼盘的价格涨幅相加不超过8%-12%，才会有较稳妥的升值空间。下表中大部分楼盘，除非今年降价，否则可以排除在备选行列内了。而不在此列的楼盘，则有较大的挑选空间。

    

03

    

雨花台区与江宁的情况类似，热点区域依次为：南站、铁心桥、西善桥、板桥、滨江等，2018年预计房价涨幅水平在10%左右，除了南站限价严格，有参与摇号的价值之外，其它区域要综合分析楼盘在2017年的涨幅和2018年加推的产品档次、装修等各项因素的变化，除特殊情况外，楼盘两年涨幅之和控制在12%以内为宜。

    

04

    

栖霞区因为横跨了城北板块的中、西片以及仙林板块，因此无论是地段差异，还是项目档次、产品差异，均会造成价格的落差较大，需要具体楼盘具体分析，但总的来看，2018年的热点片区依次为：燕子矶新城、仙林湖、青龙生态城等，栖霞山的华侨城和尧化门的已成交地块入市，也会带来阶段性热度。该区域整体房价存在补涨动力，因此2018年整体涨幅预计略高，与2017年合计上涨不超过15%的楼盘及其同类地段同类产品的新盘，都有一定的入手价值。

    

05

    

最后一个建邺区，由于是限价政策“关照“的重中之重，因此，所有楼盘都有入手价值。2018年的热点片区依次为：河西南部、河西中部、江心洲。至于个盘的选择，可以根据下表中河西南楼盘涨幅较高，而河西中部限价较死涨幅低的特点，钱多自然抢河西中部，河西南涨幅10%以下的楼盘和新开价格低于3.6万的新盘，以及江心洲的一些价格合理的洋房和类别墅稀缺类型楼盘和房源，都值得摇号抢房。

虽然从中央到地方，都在强调政策调控不放松，只是由短期速冻模式向长效机制过渡，而且随着国土资源部部长姜大明的“政府将不再垄断土地供应“这一说法的公开发表（姜部长的讲话主要包括了三个意思：一是将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法；二是深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居；三是将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权）。

这意味着政府作为土地垄断供应者的历史将慢慢终结，果然如此的话，由于土地垄断造成的房源供应稀缺，从而导致房价高企和泡沫化的局面将得到根本性的扭转，这对房地产市场的格局以及房价未来的走势必然产生实质性的影响，也就是房价失去了最大的不能将的理由和支撑，长远来看，必将回归甚至实质性回落。但这一改革的时间同样会很漫长，甚至比长效机制完全建立还要漫长，因此2018，该买房还是买吧，只是一定要买对房！

文/南京克而瑞高级分析师 周颖

延伸阅读：