加大偏远区域土地供应或成稳房价利器，会如何影响购房者买房？

刚刚进入2018年，严防死守了一年的楼市调控就出现了“裂痕”。因着各种利益，地方政府纷纷出台人才政策，擦边限购甚至限价。广东佛山、顺德与东莞三市甚至直接放松了限价。为此，由新华社主管主办的《经济参考报》电子报发文《告别周期，未来五年，调控都不会退出》，文章核心观点：

1、调控依旧，不会放松，未来五年内都不会退出，未来楼市还将依靠调控政策，进一步稳定房价；

2、调控基本面不变的情况下，各城市要因城而作出改变，不再一刀切，开始差异化调控。限价、限购可能会适度放松。

   

虽然南京也借引进人才的春风，撩了一下限购，但毕竟实际影响有限，加上之前省市物价部门重申限价政策不松动，因此近期新开摇号热盘，仙林栖霞山的华侨城翡翠天域和江宁九龙湖的恒大悦澜湾销许均价分别为25500元/㎡和26594元/㎡，并没有高出区域限制价格很多，之前加推的仙林热盘奥克斯钟山府也仍然保持在前一期均价中上位26000元/㎡。从个盘房价表现看，呈现出整体缓涨态势。

然而缓涨也是涨。2017年雷霆政策之下，商品住宅价格仍然上涨了近15%，这还得主要归功于70%以上的成交量集中在近郊江宁、江北和远郊溧水、高淳，2018年及之后的稳房价要如何实现呢？当然是加大偏远区域的土地供应，从通过区域的地价价差拉低房价涨幅。其实从CRIC土地库统计出的南京2012-2017年成交土地的区域占比变化中，已经可以看得很明显了。

除了2014年江宁、江北成交土地建筑面积占比达到70.9%外，2012-2017年江宁、江北的土地成交建筑面积增长势头明显，尤其2016和2017两年，全面占领成交量冠亚军；河西2015年之后快速萎缩；城北则相对平稳在20%以内，也呈下降趋势；城中、城东萎缩明显；城南除2015、2017两度爆发均为南部核心区外，占比均低于10%。从过去土地供应的边缘化的态势可以看出， 2018年之后新增楼盘供应不断外移已成为必然。

从2016年以来出让的55幅现房销售地块的分布，也可以看出。江宁、江北合计41幅，占比75%；而且江宁、江北的地块也均位于该二区域核心区的外围，尤其是江宁的25幅土地，基本上均在将军山-九龙湖-方山纬度线以南，其中万元房价的禄口占了7幅。 47 31475 47 14987 0 0 3324 0 0:00:09 0:00:04 0:00:05 3323

南京的土地供应向偏远区域辐射，以交通为先导的规划导向、配套导向和纯粹的价格洼地是土地供应向偏远地区辐射的三大特征，但三者的潜力价值度和风险度不同，购房者需要结合三个特征，并根据自身的个性化需求进行选择。

交通配套（主要是指地铁）引导型：

地铁1号线2015年通车，南京正式进入轨道交通时代，时隔5年地铁2号线通车；仙林也不再是”遥远”；之后南京首条过江地铁线10号线开通，河西-浦口真正实现“天堑变通途”。过江隧道出口-江北核心区及珠江镇的房价、地价和楼市发展局面迅速碾压桥北……

规划导向+配套驱动型：

2012年起步的河西南，是规划地位+配套+价格洼地的子板块，目前升值潜力处于高位，而且由于土地供应的稀缺性，升值空间较大；

2015年开始的城北的燕子矶新城是轨交+新城规划+配套（商服）类型，是城北潜力最大的子板块，支撑了城北板块楼市的半壁江山，接下来将是仙林板块的栖霞山，主要依托未来的轨交+华侨城欢乐谷和栖霞山稀缺的自然山水资源和佛禅文化资源……

价格洼地+一定的规划导向、交通配套型：

近期江北的高新、雨山路相比较而言升值幅度较大、六合-大厂房价、地价上涨快，需要一定的时间夯实基础；江宁的秣陵及以南（到正方新城）、禄口空港新城等处于蓄势待发的阶段；

       那么接下来，地铁即将延伸到的偏远区域也将成为土地供应的相对集中区域，例如S7号线（宁溧城际）预计2018年上半年通车，溧水的土地供应从2017年开始快速放大；而地铁5号线、9号线规划2020年通车。地铁6号线，7号线、S6号线（宁句城际）、S4号线（宁滁城际）预计2021年建成通车，这些线路的起/终点站及换乘站的辐射区域，如果同时落在有城建规划和配套驱动的辐射区域内时，其土地的价值升值潜力则较高，同样该区域的新兴楼盘也值得关注和提早入手。 

文/南京克而瑞高级分析师 周颖

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