市场研究丨总价200-400万在南京购房，给你一张合理的购房地图

要说进入2018年楼市关注的焦点，非“2015下半年至2016年出让的高价地，在今年陆续入市，会否推动房价大幅上涨”这一疑问莫属了。

对于业内和购房者越来越高调的质疑，江苏省物价局借18日的例行新闻发布会做出回应。

    孔祥平：这一轮楼市调控成果已逐步显现，市场价格保持基本稳定。从今年一季度江苏商品房价格预期调查情况来看，民众对未来商品房价格预期趋稳态势基本形成。因此，物价部门还会保持现行商品房价格管理政策的稳定性。对南京来说，对于商品房价格的管理政策、措施近期没有变化。

也就是说，按照克而瑞根据网上房地产的数据统计结果，在没有新的调控政策出台之前，2018年商品住宅（主要是普通住宅）整体房价的涨幅水平会保持在2017年的14%-15%水平？！

如果这样，那么春节前想购房的话，可以参考1月至今的各楼盘和区域的成交价格，给预算购房总价在200-400万之间的购房者提供购买区域和楼盘的建议。

一月前23天，南京200-300万总价的普通住宅成交主力在城北，套数占比38%，其次是江北，占比32%；江宁第三，占比13%；城东第四，占比9%。

300-400万总价的普通住宅成交主力则相对集中在河西南和城北为主，城南、城东、江宁、江北为辅的几个板块。

上表中，除了城北江山汇和城东中垠紫金观邸，以及部分江宁、江北楼盘开盘售罄外，江宁和浦口本次加推的大部分楼盘还有剩余房源，200-300万总价预算的购房者可以用心淘一下。

另外，根据克而瑞对南京网上房地产可售房源的统计，200-300万总价房源主要分布在主城城北和近郊江宁以及江北三个板块（总价以该房源供应销许均价为基础计算），但房源数量不多，需及早下手。

从该总价段主力供应楼盘来看，江北、江宁、城北的楼盘是三大主力，但品质品牌楼盘不多，需要细心考察和筛选，选择较高性价比的楼盘和房源。

不过，近期楼市调控进入了微妙期，除了本月上旬，14城陆续以各种人才引进为由，变相放松限购，甚至触碰限价底线外，几天前，佛山、顺德与东莞也公然放松限价。佛山顺德4大指标盘悄悄提高备案价，最高达49%。东莞部分楼盘洋房备案价上调5%，颇让围观群众猜测是否本轮调控已告一段落。然而紧接着23号央媒发文（经济参考报电子报发文）：告别周期，未来五年，调控都不会退出。这对购房者的买房决策又将会产生怎样的影响呢？

前文通过数据可以看出，调控最为严厉的2017年房价仍然上涨了近15%，而2018年各地政府无论是迫于对土地财政的依赖，还是已经卖出的高价地无法兑现“合理“房价的质疑，或者其它层面的经济压力，纷纷小动作不断，那么2018年政策调控，尤其是短期政策的调控力度，除了金融和税收方面，貌似已经没有更多新的维度，更多会是对目前已实施政策的放松还是加码。

因此，未来5年房价缓涨的概率较大，仍是刚需、自住改善购型房者入手的机会区间。尤其是2018-2019房价筑底的过程中，虽然可选择的房源量并不大，但整体房价涨幅不会超过2017年的15%，或能在2017-2018年房价涨幅不超过10%的品牌或者品质楼盘买到房的话，保值、升值度会更高。而对于以纯投资为目的的购房而言，这五年则是喜忧参半，机会与风险并存（除了首付、房贷利率继续提升的威胁外，整体加息的幅度也是未知数），主要还是看投资的边际成本和边际效益了，相信资金实力较强而且眼光独到的投资者，还是能找到沙漠中的绿洲的。

                                                                                   文/南京克而瑞高级分析师 周颖

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