市场研究|40年商办酒店式公寓热度下降，2018投资风口在何方？

虽然始于2015年9月的住宅限购政策成就了不限购的商办性质酒店式公寓成交量价的快速攀升，尤其是2017年，商办公寓成交面积43.8万平米，占比当年全市普通住宅的5.7%，环比2016年（占比2.1%）上涨52%；而且价格也在2015年之前14000-15000元/m²盘桓多年之后，在2017年达到18935元/m²，在颇受投资者青睐的情况下，量价均创历史新高，呈现迅速攀升的趋势。

但随着2017年下半年不限价的酒店式公寓备案价格越调越高，而同地段的限价住宅价格多数都低于周边二手房，这一升一降，将两者的价格明显拉近，酒店式公寓的价格优势正被快速抹平，而新开住宅的性价比则日益凸显；另外买酒店式公寓的多是投资客，所以租不租的出去，租金能有多少，会直接决定这类购房者最终是否埋单。

近来，长租公寓在南京快速落地和规模扩张，正在分流越来越多的租房需求，也正逐渐改变着酒店式公寓投资者的预期。随着租金回报率的降低，对于市场容量的预期改变。

从过去13个月的量价走势来看，2018年1月40年公寓的成交套数仅为2017年均值935套的一半，投资热情明显下降，未来南京酒店式公寓的市场热度要回到17年的巅峰状态，恐怕很难。

从克而瑞分产品形式逐季度的统计来看，2016年至今年1月，40年商办性质酒店式公寓共供应39578套，成交29907套，期间供销比为1.32,呈现供过于求的态势；其中平层公寓供应占比最高，近50%，挑高公寓次之，占30%；而成交来看平层公寓占比44.6%，挑高公寓占比32.8%，成交均价也有较大幅度的提升，主要是因为去年5月底，南京发布《市政府关于印发南京市建设项目建筑面积管理办法的通知》，将酒店式公寓的层高从4.8米限制到3.6米，也就是说，买一层送一层将从市场绝迹，目前在售的4.8米挑高公寓是卖一套少一套了，而无论是投资、创业自用还是自住，挑高公寓在性价比和灵动性上都要略好于平层公寓，因此尽管价格涨幅超过平层公寓，但成交套数涨幅也迅速攀升，从2017年三季度开始，与平层公寓形成并驾齐驱的态势，不过涨幅的快速攀升也将其升值潜力透支，加大了未来出租租金收益不高导致难以大部分还贷的风险；40年平层办公2017年四季度之前量价平稳，四季度至1月的价格攀升主要由于新开的城东中冶钟鼎山庄单价冲高和南站老盘绿地之窗等单价2万以上项目的大量成交；40年挑高办公2017年至今仅有城中新街口的嘉英汇大厦一个项目成交，由于土地年限所剩不多，因此单价仅为同地段住宅的50%-60%，去化一般。

购买40年商办性质公寓和办公的购房者，60%以上是纯投资，自用（办公或经营）及自住的比例不高，因此投资取向是兼具地段、物业、租售比、回报率等指标更高的项目，他们会更注重公寓周边配套和交通；另外好的物业，高品质的精装以及户型的大小等往往决定着产品的租售比以及回报率，因此较低的买入成本和较高的租金水平才是商办公寓产品的价值所在，目前商办公寓节节走高的价格，削平其投资价值升值的升值部分，风险却在集聚，因而成为“鸡肋”，或许被大部分谨慎的投资者所抛弃。

另外，因为土地性质和完全符合规定的建筑设计，以及我国在70年产权住宅方面法律法规的完备性，70年住宅基本上不存在风险，产权年限到期之后如果不涉及拆迁，土地年限自动续期。但是40年和50年产权的房子相对来说风险性大很多，因为它们本身是商业办公属性，本不应改成带有居住性质的住房，如果政府对这种房子进行限制，则失去了居住功能和用途，出租的路在何方呢？比如北京326新政对商办房的严格规定，很多商办房子的投资属性下降一大半，即使降价也很难再出手，因此2018年无论以投资为目的还是以自住为目的购买40年商办性质公寓的购房者，都请三思而行。

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