市场总结|三月买房季，主城前期剩余房源刚需改善买房机会只有这些了

二月受春节假期影响，南京楼市成交量低迷，加上去年四季度以来供应持续不足，尤其今年1、2月严重不足，导致今年的春节月的供销跌落到过去5年的谷底位置。

不过2月全市普通住宅成交均价仍然站上21630元/平米的高位，虽然较1月环比下降了5%，但同比2017年春节月仍上涨5.3%。

并且由于已上市楼盘在进入中后期开发后，大部分会调整户型面积，为提升项目形象和档次，以便取得更高的价格报批，产品基本都逐步高端化，因而，尤其是土地资源稀缺，新房房源供应量不足的主城区，200万以下低总价房源渐次退出，200-300万总价房源也所剩了了，并且去化速度较快，刚需、刚改购房者想要在主城区购房，还真得提前做好功课，而且要眼明手快，果断下手，不然只有被挤到郊区甚至远郊了。

为此，分析师将2017年11月之后加推或者新开、至今仍为可售状态的主城区普通住宅进行了统计，发现目前城北板块可售房源量最大，但套均面积高达134平米，显然剩余的大面积户型产品较多；相比较而言，城南与仙林可售量虽然不大，但或许仍有刚需、刚改努努力还能迈过总价门槛的房源。

下表各板块分面积段的统计中可以发现，可售量大户城北板块100平米以下的刚需、刚改面积产品仅剩余206套，并且正在快速递减中，估计很难淘到满意的楼盘及户型、楼层了。

仙林板块位居总可售量第二位，合计有383套房源，而且其中80-90平米的刚需户型有243套，100-120平米的刚改/改善户型有111套，加上城北板块100-120平米产品也有427套，工作和生活主要在城北、城东和仙林本地，又打算就近购房的买房者，要抓住这一波挑选余地较大的机会，错过说不定就只能买高价地的房源了。

目前仙林刚需产品集中在龙源华府和华侨城翡翠天成两个楼盘。

城北板块的100平米以下刚需、刚改产品可售房源主要由江山汇悦山府提供，不过根据该盘的开盘情况看，多数房源很可能已认购而未上传成交数据，购房者不妨先电话了解剩余房源再实地考察；城北120-144平米的改善房源分布楼盘较多，挑选余地相对较大；翡翠华庭一盘提供了108套200平米以上的高端改善产品，单价报价在3-3.2万之间，主力总价660-730万，与河西、鼓楼滨江等热门板块相比，性价比较高，实力强的购房者不妨考虑并考察一下。

从单价与总价的交叉结果来看，单价25000元/平米、总价200万以下的刚需产品有220套，加上200-300万总价段的91套，刚需、刚改还有300个左右单价25000元/平米以下的抢房机会，但地段上主要位于仙林、栖霞山和燕子矶，相对较偏；鼓楼滨江与河西等热门地段的房源则总价多在400万以上。

各楼盘的分总价段统计结果显示，总价200万以下的刚需房源由仙林板块的创源龙樾（龙源华府）提供；200-250万总价房源比较分散，房源较多的楼盘有城北栖霞山的华侨城翡翠天成、城北燕子矶的金浦紫御东方和电建洺悦府等；350-500万总价房源目前城北的泛悦广场存量较多；恒大翡翠华庭220平米的大平层精装房源总价在660-730万之间，终极改善型购房者如果不想购买郊区的别墅，主城大平层也是一个不错的选择。

除了去年底至今已上市楼盘的待售房源外，根据南京楼市观察整理的3-4月新加推/新开盘的项目表看，虽然总量较往年金三银四下降了3-4城，但纯新盘占比较高也是一个新特点。

江北板块楼市依旧活跃，有7家楼盘将上市，其中纯新盘5家，包括在核心区最高楼旁的扬子江金茂悦，之前一直热销的世茂荣里继续加推；另一因前期单价仅为19500元/平方米而热销的楼盘力标赞城本次又加推两栋，如果价格不涨，仍将是重点争抢对象。

城北在新年伊始超越江宁后，继续加力，也有3家楼盘上市，其中两个纯新盘中海桃园里和当代万国府蓄客均超过半年，虽然产品高大上、总价奔千万，若首开单价不高的话，仍能吸引高端改善客群购买。总之这个金三银四或许热闹不如往昔，但却可以成为纯新盘入市对限价政策是否放松的试金石，让我们所有关注楼市变化的人拭目以待吧。

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