市场研究|春节月供销再创新低，就此沉沦还是为金三银四集聚反弹之力？

又是一年春节月。经过2017年的加强型调控，加上进入2018年后供应严重不足，因此尽管春节期间多家楼盘开门接客，奈何房源不济，因此盘点下来今年2月春节月的供应量创了2010年以来的新低，成交量自2013年之后最低。不过成交价格较2017年春节1月倒是上涨了5.3%，但与2018年1月同比2017年1月涨幅10.8%相比，基本腰斩，与2017年调控之初相比，继续沉沦。

从2017年1月至2018年2月逐月供销量价走势来看。供销量和成交均价随时间的推移震动幅度加大。尤其2017年下半年开始，在供销量剧烈震荡的同时，成交价格也震荡明显。伴随着供不应求常态化，成交价格并没有出现稳定上升的态势，主要是受六合、溧水等偏远区域供销量变化的影响，而随着金三银四新盘加推步伐的加快，以及高价地的陆续入市，房价企稳回升的可能性较高。

从1-2月分板块的供销量价及同比2017年1-2月的变动幅度来看。今年供应量同比下降，成交量和成交价格同比上升，其中溧水板块表现最为抢眼，成交量价增幅分别达到270%和22.6%，可谓取得了开门红；其次江北、城北和河西板块也表现不俗；城南则因供应艰难、基本无房可售而步履维艰；江宁也因老盘陆续进入后期和尾盘，加推放慢节奏，而新出让地块多数是地价贴着房价拿的，有的至今还比房价高。

前有京奥港未来墅“壮烈牺牲”在限价之下的前车之鉴，接力者亚历山大啊，所以去年四季度开始，江宁量价开始回落，今年初仍是捉襟见肘，真是几家欢乐几家愁啊。

经过1-2月的供应短缺，成交也无法放量，因而造成了今年春节月的惨淡，不过也从而进一步降低了库存，缩小了去化周期。普通住宅整体库存量从2017年11月的264万平米，降低到今年2月的187万平米，去化周期从4.4个月下降到2.8个月，如久旱禾苗般等待金三银四新盘加推的到来。

从克而瑞分面积段的统计结果看。80-100平米的刚需、刚改产品库存量虽然最高，但去化周期最低，不足2个月，仍是最受市场欢迎的产品；其次是120-144平米的纯改善型房源，库存量与80-100平米刚需、刚改产品相当，但去化周期略高，为2.8个月。

偏远地段的80平米以下纯刚需产品目前挑选余地还较大，只要有轨交，该类低单价、低总价产品的性价比和升值潜力还是蛮高的，购房者可以多加留意；200平米以上高端改善和偏豪宅类型的大面积户型产品库存量仅次于80平米以下纯刚需产品，但去化周期高达16.4个月，从该类产品的库存表现看，今年高价地扎堆上市所掀起的豪宅热，并非都会有一个happyending吧。

从分片区的库存量和去化周期看。河西与城南的大部分片区基本都没有房源可售，城北燕子矶和江宁的滨江片区也房源告急，但城北的其它片区仍然供销两旺；库存较高的片区要么是刚拿到许可证，还没开盘，要么主要是地段偏远和产品不对路。

不过随着3月1号南京落户新政开始实施，一定会吸引一大批全国各地的研究生及40岁以内本科人才来南京落户。

虽然政策的初衷并不是刺激楼市，而是吸引各地人才来南京发展，增加城市竞争力。但外地人才来南京落户安家、工作，买房也就成为自然而然的事情。而且因为高学历人才也往往伴随着较高收入，那么由此而产生的潜在买房需求，对目前楼市暂时的低迷还是会起到提振的作用。

而且长远来看，南京城市建设、高能级产业集聚、人才质量、城市竞争力都会越来越强，城市价值必然稳步提升，对房价的支撑也会越来越强劲。所以尽管短期受调控政策影响，房价会有震荡，但不宜由于悲观而错失买房良机，只是目前买房最好凭实力，高杠杆撬动不但难度大，而且危险系数也高，在当前楼市调控政策继续从严，尤其叠加金融环境持续收紧、市场逐渐回归理性的环境下并不是最佳选择。

延伸阅读：