土地可研 |实探西善桥街道宁芜铁路以南C2、C3地块
地块背景
2月27日，南京国土局挂出第一批出让地块。其中，城南铁心桥-西善桥再挂一幅商住地块，目前城南板块可供开发地块较少，而铁心桥-西善桥片区通过对低效用地的更新再利用，后期可供开发地块较多，是城南新兴崛起的潜力板块。加上临近河西南的地段优势，片区内品牌房企汇聚。本次我们实地探访该地块，对该地块进行初步可行性研究分析。
地块主体分析
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地块位置
地块四至：该地块位于南京市雨花台区西善桥街道，北临沿山路、南临吴山路、东临檀山路、西临柏山西路。
地块区位图
周边道路图
道路现状：地块周边道路尚在修建中，吴山路、梅欣路施工中，其余道路未见明显开工迹象。地块北侧有宁芜公路，双向四车道，地块东南侧有油新线，目前为单行土路，后期有扩大迹象。地块周边道路有待完善，目前交通不便。
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规划要点
总用地面积89461.91㎡，出让面积地上67389.32㎡、地下7494.93㎡，包含二类居住用地、商业用地、幼托用地，综合容积率2.5。
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宗地现状
地块为原圣戈班玻璃厂C2、C3地块，内部有运土车在操作，地块内部较为平整，利于后期规划。
地块内部现状图
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周边配套
地块位于宁武公路南侧，与河西南部地区一河之隔，基本能够共享河西南成熟的配套资源。地块位于城南铁心桥-西善桥板块，周边多拆迁安置房及老小区，现状配套一般，但基本能够满足基本生活需求。地块规划有商业用地、幼托用地，建成后，方便业主的同时也能够辐射周边。
● 交通：地块周边轨交有地铁S3号线、地铁2号线油坊桥站；
● 商业：东来奥南城，附近成熟小区较多，小型生活配套较为完善；
● 教育：该地块D区规划为幼托用地，周边有梅山第二中学，梅山第二小学，后期规划有外国语学校雨花国际学校、苏杰学校分校，现状教育资源配套一般，后期随着规划利好的落实，教育资源比较丰富；
● 医疗：地块紧邻南京梅山医院，可自驾前往南京明基医院（三级综合医院）、儿童医院河西院区（三级甲等），车程均在20分钟以内，医疗资源较为丰富且能级较高。
● 公共资源：项目临近梅山体育场，同时与河西南部一河之隔，可共享河西成熟的公共配套资源。
市场、竞品分析
一、土地市场分析
城南土地近三年土地供应较少，地块基本供不应求。2017年土地楼板价高达20409元/㎡，2018年受整体市场环境影响，土地市场降温，地价回调至15953元/㎡。
注：纯住宅+商住用地
城南板块近几年可供开发宅地出让较少，除2015年、2018年占比当年度地块成交超10%外，其余年份占比基本低于7%。城南核心区可供开发宅地稀缺，而铁心桥-西善桥片区通过对低效用地的更新再利用，后期可供开发地块较多。目前区域内已经汇聚了绿城、中海、招商蛇口、龙湖等品牌房企，是城南新兴崛起的潜力板块。
注：全市土地不含高淳、溧水，地块为纯住宅+商住用地
2016年以来，板块共成交10幅住宅用地，成交楼面价在8882-29093元/㎡之间，有3幅现房销售地块，其中，G71（蓝光公园1号）已经面市售罄，绿城云栖玫瑰园预计今年4月底入市，板块可售土地建面共计113万方。
近3年区域内含宅地成交分布图
近3年区域内典型纯宅地成交情况表
二、商品住宅市场分析
2015-2017年铁心桥西善桥片区基本供不应求，2018年内片区主要有禹洲嘉荟星岛出货，出货时间为2018年年末，受高价盘备案延迟影响，造成当年出现供过于求的局面。成交均价自2017年开始，涨幅明显，2017年突破2.5万元/㎡大关，目前均价比肩河西南，2019年前两月成交均价达34426元/㎡。
注：商品住宅=普通住宅+别墅
区域内库存量较少，一度因板块内在售房源少，去化周期被拉长。截至2019年2月库存7.12万方，去化周期3.2个月。整体来看，板块库存不足，亟待新房源入市解渴。
注：去化周期按近六个月计算
三、竞品分析
在售竞品存量约达15.6万方。具体位置及情况如下：
竞品项目分布图
竞品项目分布表
区域客群分析
集中来源区域：主要来自城南地缘客及河西板块的刚改、改善客群，对交通、配套、舒适度、社区环境比较看中。
置业需求特征：认可区域、认可品牌；自住为主：周边改善置业意愿较强；对居住功能性、舒适度要求较高。
土地初步预判
产品预判：根据地块容积率（2.5）及周边项目，初步预判该地块可以打造成高低配小区，打造为小高层、高层及洋房产品。
价值预判：
1、与河西南一河之隔，城南新兴崛起的潜力板块
地块地段优势明显，与河西南一河之隔，可共享河西南部分配套。片区通过对低效用地的更新再利用，后期可供开发地块较多。目前绿城、龙湖等品牌房企汇聚，是城南新兴崛起的潜力板块。
2、板块购买能力强劲
板块内中海城南公馆，因为首开洋房、小高层产品，首开均价达3.4-3.9万元/㎡，当日售罄。地块临近绿城云栖玫瑰园项目，该项目定位都市桃花源，纯改善社区。整体来看，板块内并不缺购买力，整体购买能力较为强劲。
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