关注我们阅读原文获取「疫情下南京城市房地产市场发展趋势报告-南京机构.pdf」CricDataNJ微信号｜cric-nanjing克而瑞南京事业部本文仅为个人观点，不代表所在企业观点

市场持续转冷，成交低迷、市场预期降低，房地产企业销售榜也成了实力显现“标准”。那么，本次南京有哪些房企突围？又是哪些项目表现突出？南京2021年1-11月房地产企业销售TOP榜为大家揭晓。

眼下，不管是疫情对全行业带来的负面冲击，还是调控政策的不断升级更新，都让房地产市场经历着前所未有的变革，行业新周期已经到来。从circ数据来看，房地产市场的传统销售旺季“金九银十”并没有到来，10月新房供应量仅79.62万方，成交61.7万方，同比去年下降32.73%。究其原因，宏观调控政策持续收紧，购房者驻足观望成常态，以往的火爆成交局面不再。整体来看，市场表现相比于同期来看还是冷清不少，不少房企的指标完成情况还有明显的缺口，然而竞争者芸芸，那些房企已经完成了逆势突袭？本次克而瑞南京发布2021年1-10月房企南京销售排行榜Top20，用数据来呈现房企的业绩表现。榜

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读►权益/流量榜单：颐居、万科持续领跑

「2021-1-7」南京房企销售榜回顾刚刚过去的7月，全市商品房成交与6月相比环比下降28%，同比略低于去年同期。考虑到上半年末房企冲刺业绩，7月楼市进入暂休期，加上7月下旬疫情影响，各家开盘计划暂时搁置，整体加推量不及去年同期。政策环境方面，7月，南京发布《关于规范购买新建商品住房报名工作的通知》，新政涉及建立全市统一的在线报名平台，热门楼盘集中开盘等措施。本次的新政在以往的政策基础上进一步补充完善，居住性购房需求得到进一步保障。榜

在各家房企发起业绩冲刺的号角声中，迎来了今年上半场的成绩单。从环南京榜单来看，不管是商品住宅权益榜还是拿地金额榜，头部房企的地位难以撼动。且从头部房企布局来看，发展策略多为深耕南京，辐射周边。上半年，扬州市场预期向好，一级市场土拍迎来多家房企关注，多幅地块触顶，市场竞争激烈；新房市场受一级市场热度传染，保持较高热度，迎来中南利恩·紫云、宝龙城、天赋星辰等新盘加推。镇江、滁州市场在前期的投资热退潮后，市场支撑不足，一级土地供应在前几次挂牌试水，国资托底的情况下，挂地减少，预计下半年会释放优质地块刺激市场。榜单发布本次克而瑞南京发布2021年1-6月环南京榜单，用数据来呈现房企的业绩表现。恭喜颐居建设（151.45亿元）、万科企业（127.85亿元）、碧桂园（103.02亿元）荣登权益榜冠、亚、季军位置。招商蛇口（161.72亿元）、华润置地（100.45亿元）、新城控股（96.92亿元）位于拿地金额榜冠、亚、季军席位。1权益榜1拿地金额榜新房权益榜单解读从新房权益榜单来看，环南京榜单中品牌房企占据绝对市场优势。TOP20成交额为1372.76亿元，占据总成交额的40%。其中TOP3成交额为382.31亿元，占比中成交额11%。颐居建设以151.45亿元位居环南京城市中销售额冠军，作为南京本土国企，颐居建设厚积薄发，用不到6年时间，在南京同期开发22个项目，打下良好的市场口碑。2020年首次进入TOP20房企，之后一路向上，主动走出舒适区，探索开拓周边市场，布局徐州、扬州、镇江等环南京城市，在2021年上半年业绩爆发，成功登顶环南京权益榜榜首。上半年，万科以127.85亿元的成绩位居权益榜第二位。自诞生以来，万科在住宅、商业、产业园、长租公寓的房地产领域不断多元化探索的同时，规模化发展，布局全国多城市。环南京中基本都可以看见万科的身影，为各城市带来星耀系、翡翠系、光年系等人居住宅。拿地金额榜单解读今年的双集中供地打破了以往的供地节奏，招商蛇口在南京520土拍中一口气竞得3幅地块，加上扬州两幅热门地块，让其稳居上半年拿地金额榜的霸主地位，其资金实力可见一番。从榜单来看，上榜企业多为品牌房企，如华润、新城、万科、中海、银城、弘阳等房企，这些品牌房企资金链健康，可以支持其竞争优质地块。而中小型房企在南京的双集中供地下，将资金集中在少量几幅地块的竞争中，拿地难度加大，因此部分房企选择在南京外围拿地，寻求突破。

「2021-1-6」南京房企销售榜2021年上半年已经收官，从成交量来看，2021年上半年新房成交达到769万方，创下近五年新高。从政策环境来看，南京上半年政策频出，围绕“稳房价、稳地价、稳预期”的目标，保持紧控态势。上半年南京房地产市场发展健康度较高，供销量价表现稳中有升。得益于全面放宽浦口、六合、溧水、高淳区城镇地区落户限制，南京人口流入加速，给楼市注入了新的购买力，后市活跃度趋高。榜单发布本次克而瑞南京发布2021年上半年房企南京销售排行榜Top20，用数据来呈现房企的业绩表现。恭喜颐居（314.43亿元）、招商（193.67亿元）、新希望（182.00亿元）荣登全口径榜冠、亚、季军位置。恭喜颐居（152.91亿元）、万科（114.19亿元）、正荣（77.85亿元）荣登权益榜冠、亚、季军位置。恭喜万科（157.55亿元）、金地（142.74亿元）、招商（117.19亿元）据守流量榜前三甲。1全口径榜2权益榜3流量榜4项目榜榜单解读►权益/流量榜单：颐居、万科领跑两榜，榜单销售规模创新高从流量权益TOP20双榜单来看，权益榜单销售金额规模达到1176亿元，流量榜单销售金额规模达到1440亿元，同比去年分别上涨97%、111%，整体销售规模大幅提升至近五年峰值。从房企表现来看，本土房企颐居领跑权益榜单，独占权益销售金额及面积双榜首，这样瞩目的成绩足以展现其品牌担当和国企实力。颐居近年以“1+6+X”的战略布局，扎根南京、沿长三角城市群深耕，构筑城市理想人居。流量榜中，万科众望所归实力夺冠，凭借157.55亿元的成交金额和48.69万平方米的成交量，以明显优势拿下流量金额和面积榜冠军。上半年，旗下万科翡翠滨江、万科燕语光年、花语熙岸府均开盘推货，并都取得不俗的销售成绩。正荣集团上半年凭借参与开发的16个项目，一举夺得权益榜金额亚军的位置，业绩的主要贡献的项目为正荣润棠府与正荣润岚府，其开发项目在南京市场认可度高，市场去化表现良好。►全口径：颐居全面霸榜，深耕及新进房企“排位赛”愈演愈烈2021年上半年全口径榜单已揭晓，整体来看，上榜房企不仅有招商、万科、金地等深耕南京的“熟面孔”，也有近年如颐居、新希望、华发等实力新秀，整体TOP20销售规模达到2389亿元。颐居依然凭借规模占领和开发实力，位列全口径榜单的销冠位置。颐居2021年主攻中高端改善市场，如颐和源璟、颐和·铂湾、长江时代1516等，均为区域第一梯队改善项目，加持了自身的品牌效应，去化成绩亮眼。值得一提的是，本次珠海华发，凭借稳健经营在南京榜单中谱出了新篇章。今年，华发一改在南京的“低调沉稳“，在4月的土拍中豪掷69.1亿元夺得城中G05商住地块，展现其重仓华东区域的决心。从华发参与开发的紫麒府和钟山峰景来看，华发一直贯彻从用户出发，捕捉消费者“心”需求的品牌价值导向。未来，华发也必将成为南京的房企赛道不可忽略的实力选手，正如华发股份总裁助理兼营销公司执行董事梁晓东所说“华发不仅稳重守正，也能’玩得出彩’。”房企解读近年南京经济、产业、基建高速发展，不断吸引优质人才入宁，房地产繁荣向上。上半年新房市场供需两旺，被持续看好，老牌房企万科、正荣、金地等持续深耕，本土房企颐居、苏宁、弘阳发挥优势一路向上。土拍摇号机制下，外来房企拿地几率提升，首场土拍后，南京新增九家新面孔，未来行业竞争格局进一步加剧。颐居国企改革先锋

「2021-1-5」南京房企销售榜2021年5月，南京一二级市场看点颇多，土地市场方面，南京迎来了双集中后首次土拍，历时两天网上竞价+1天摇号终于尘埃落定，51幅涉宅用地全部成功出让，成交总价超992亿元，其中36幅触顶摇号。华润、招商、银城拿地面积位居房企前三，同时南京的房企又增新成员，深圳振业、新沂阳光、江苏富园、大唐、山东万城5家新面孔通过摇号成功进驻南京，竞争格局进一步加剧。同时南京连发新政规范市场，包括“限墅令”升级、无房户家庭的认定门槛提高，同时无房家庭房源供应比例加大，南京对新建商品住房和炒房投机行为等进行进一步规范。楼市的环境出现新变化，继续向平稳健康发展的趋势发展，而谁又能在新一轮变化中谋求突围，本次克而瑞南京机构正式发布2021年1-5月南京房企销售TOP榜单，带您一窥市场全貌。榜

环南京商品住宅权益销售金额TOP20万科企业（85.85亿元）颐居建设（69.18亿元）碧桂园（68.81亿元）占据流量销售金额榜冠、亚、季军位置

「2021-1-4」南京房企销售榜2021年，南京房企抢跑明显，截止4月已有20家纯新盘入市，加上老盘加推，开盘加推频次超过170余次。从数据表现来看，2021年的金三银四含金量比较高，截止29日，4月全市商品住宅成交金额增加了472.62亿元，经过这个月的楼市风云变幻，南京的房企榜单发生了哪些变化呢？1权益榜万科企业（71.86

前言据克而瑞数据统计显示，2021年一季度，江苏省13市新增可建体量1947.17万方，出让总金额1285.06亿元。自3月以来土地市场持续升温，多城市地价刷新，碧桂园、建发、融创、华润等龙头房企广泛布局，积极补仓，业绩增长动力强劲；地方房企利用区域优势持续深耕。全国土地“两集中”新政后，南京、无锡、苏州分别发布新政宣布集中供地时间，其中南京、苏州均将于4月、7月、10月集中供地；无锡宣布于一季度末、二季度中、三季度末分三次集中供地。一季度，南通、苏州、盐城位列江苏省13市土地成交面积排行前三位，分别占比19%、14%、12%，热门城市热门板块高质素地块依然是房企拿地的焦点。榜单解读碧桂园（103.00万方）、融创中国（93.46万方）、华润置地（82.79万方）占据江苏省13市房企新增土储榜冠、亚、季军位置。一季度，碧桂园以103.00万方土地储备霸占土储榜榜首位置，也是一季度唯一一个土储面积突破百万方的房企；融创中国、华润置地分列二、三位。从整体房企土储榜来看，共有7家房企一季度在江苏省拿地超50万方。融创中国（104.52亿元）、建发房产（75.94亿元）、碧桂园（69.90亿元）占据江苏省13市房企拿地金额榜冠、亚、季军位置。从企业拿地金额榜来看，融创中国以104.52亿元强势霸占金额榜榜首，建发房产拿地数量不多，但体量大，金额高，以75.94亿元拿地金额位居第二位；碧桂园在多城市积极拿地拓土储，以69.90亿元拿地金额排行第三。多城市地价刷新

「2021-3」南京房企销售榜3月南京楼市整体呈现低开高走的市场行情，上中旬的3月仿佛按了暂停键，销许量处于低位，这对于传统的楼市旺季“金三”来说，好像过于平淡无奇了。然而到了下旬，突然爆发销许潮，单周甚至创下35个销许的盛况。随后金三终于迎来迟到的开盘潮，江北核心区四盘同开也为这个三月添加了不少关注度。1权益榜2流量榜3项目榜权益榜规模同比大涨336%

「2021-1-3」南京房企销售榜2021年一季度，南京楼市保持稳定增长预期。整体来看，Q1商品房销售额保持正增长，同比2020年Q1上涨179%，与2019年Q1相比上涨127%。从政策层面来看，2月中旬流传22个重点城市实行“两集中”供地，随后2月底3月初，南京确定将在4、7、10三个月集中供地。这将对房企的资金链提出新的要求，在此影响下，房企抢开抢收储备资金以应对接下来的土拍高峰。1权益榜颐居建设（46.44

「2021-2」南京房企销售榜2月虽然受到春节假期影响，但南京楼市依然保持一定活力，供应41.57万方，成交71.11万方供求量价环比1月份出现一定程度下滑，主要是因假期影响，供应放缓。成交均价29578元/㎡，持续走高；根据国家统计局发布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，南京房价已经4连涨。

「2021-1-2」南京房企销售榜作为一二线城市，春节假期因人口返乡是南京楼市的传统淡季。今年2月份，南京楼市也受到一定假期冲击，供求量价环比1月份出现一定程度下滑。但与往年不同，因不少人留宁过年，同比历年同期供求量保持高位。克而瑞数据显示，2021年1-2月，南京供应150.80万方，成交171.81万方，供求量保持近五年同期高峰值。

「2021-1」南京房企销售榜经历了不平淡的2020年，2021年的楼市开局很高调，一级市场方面2次土拍成交12幅地块，新房企积极进驻，老牌房企囤地热情不减。其中六合G25和江北核心区G26地块均触顶最高限价，分别被厦门建发和新进南京的杭州大家摇号竞得。新房市场方面依然高位运行，在经历了2020年激烈的市场竞争后，房企丝毫不敢松懈，新老项目争相入市，颐和铂湾、钟山峰景、苏宁世茂璀璨云著等纯新盘一月迎来首开。从市场数据来看，1月的新房市场持续了2020年下半年以来的高频供应节奏，商品住宅供应量109.23万方，这已经是继2020年8月以来连续6个月供应量超百万方。成交量100.73万方，浦口、河西、城南项目销量领先；成交均价28681元/㎡，与12月基本持平。2021年第一份成绩单已经出炉，本次克而瑞用权益榜、流量榜、项目榜来呈现房企的业绩表现。

「2020年」南京房企销售榜回顾2020年，在新冠肺炎疫情蔓延全球，社会面临严峻挑战的背景下，房地产市场可谓开局不利，返乡置业成为泡影，整个行业处在前所未有的压力之下。克而瑞数据显示，受疫情复工延迟影响，一季度供求保持在相对低位，2月南京楼市甚至出现断供现象。之后，楼市逐步摆脱疫情影响，市场迅速回暖，日光盘、高价地频现，市场高热下二季度末开始，南京连续发布多项重磅政策调控措施，相继出台了“宁九条”、“土拍新政”以及“精装新政”等，作为调节市场的有力杠杆，引导市场预期。榜

经过了11月的楼市洗牌，年度榜单发生了哪些变化呢？榜

布本次克而瑞南京发布2020年1-10月房企南京销售排行榜Top20，用数据来呈现房企的业绩表现。1权益榜2流量榜3项目榜榜

本年度的“金九”已经落下帷幕，虽然开局一般，但凭借后半程51盘集中申领销许，带动了“金九”黄金期的氛围。三季度，南京连续发布多项重磅政策调控措施，相继出台了“宁九条”、“土拍新政”以及“精装新政”等，作为调节市场的有力杠杆，引导市场预期，因此多数人预测本年度金九会呈现维稳态势。从近年“金九”同期表现来看，今年的成色逊色于往年的市场行情，房源增多购房者选择面增加，选房更加理性，再加上调控端收紧、土地市场回归理性，区域去化冷热不均加剧，楼市走向似乎变得扑朔迷离。那么，南京2020年三季度房地产企业销售榜是哪些房企、哪些项目榜上有名？榜

9月年市场大环境调控收紧，加之前期疫情影响，市场竞争压力加剧，超百亿房企仅有1家；50-100亿格局，权益榜由9家缩减至7家，流量榜由9家缩减至6家；30-50亿房企增多，阵营分化正日益加剧。专

TOP3房企规模同比下降0.61%

「2020年

近日，由易居克而瑞研究中心和筑想科技联合发起的“2020年上半年中国房企产品测评”顺利落幕，与此同时，环南京区域半年度的专业测评和调研工作也圆满收官。克而瑞南京今日发布《2020上半年环南京房企产品力排行榜》，该榜单由《2020上半年环南京十大高端产品》、《2020上半年环南京十大高性价比产品》榜单构成。

头部企业积极突围从流量权益TOP20双榜单来看，权益榜单销售金额规模达到597.12亿元，流量榜单销售金额规模达到684.22

预计3月份楼市逐渐回归常态丨2020年1-2月南京房企TOP20（附解读）重大发布商务合作

万方，其中中海城南公馆的成交金额贡献达到了31.42亿元，单盘销量成绩十分突出，也占据了本次项目金额榜的榜首。►

在各方共同努力下，环南京“2020年上半年五大高端、五大高性价比产品测评榜”入围项目今日揭晓。本次测评工作启动于3月上旬，截止目前共吸引到环南京19个项目，16家房企的参与，经过组委会产品测评模型初选，共计19个项目从申报项目中脱颖而出，分别入围环南京2020年上半年高端产品测评、高性价比产品测评终评候选名单。表：2020年上半年环南京高端产品测评入围项目表：2020年上半年环南京高性价比产品测评入围

预计3月份楼市逐渐回归常态丨2020年1-2月南京房企TOP20（附解读）疫情冲击楼市

花式优惠促成交2月20日，南京政府官方发文，制定了关于有序恢复商品房销售的工作方案，关于有序恢复房产中介（房地产经纪）

「2020-1」南京房企销售榜2020年1月，受武汉疫情影响，南京全市线下售楼处纷纷关闭，主流房企诸如碧桂园、万科、龙湖等均启用线上销售的模式。疫情冲击下，本就是淡季的1月市场行情呈现出较为低迷的走势，标杆企业在1月份推案量环比明显下滑，导致TOP20房企销售规模较去年同期有所下滑，TOP3企业权益销售规模较去年同期下滑了28.99%，TOP20企业同比降幅约27.28%。具体的数据表现到底如何？本次克而瑞南京发布2020年1月南京房企销售TOP榜为大家揭晓。榜

「2019年度」南京房企销售榜全文共4838字，阅读大约需要10分钟2019年以来，南京一直坚持房地产调控的目标不动摇，力度不放松，保持调控政策的延续性和稳定性，在“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求之下，南京精准施策，成效显著。本文首发于克而瑞南京全年来看，南京整体仍执行四限政策，限购方面，部分区域略有放松，高淳、六合、溧水限购政策调整。人才政策持续加码，并创新发布人才优先购房的新政。外围板块（六合、溧水）限价逐步放开，主城局部区域（河西南、江心洲、城南）纯改善盘开始有限度地放松限价，但整体仍处合理上涨范围内。12月底河西葛洲坝南京中国府和河西金茂府两大高端项目上市，也不代表河西片区房价的普遍上涨，而是充分考虑项目地价、综合开发成本、项目定位、产品品质等因素制定的项目价格，后续项目入市仍将遵循因城施策、稳地价、稳房价、稳预期的长效发展要求，严格执行价格备案，保持南京房地产市场的平稳健康发展。

近期，“南京自贸片区加入世界自由区组织”的消息一经传出，让本就备受关注的江北楼市再次成为关注的焦点。事实上，产业地产是此次利好的直接受益者，自贸区的设立和发展，对于产业导入、产业优化、产业转移有着积极的推动作用，并加速区内经济发展。1江北产业地产发展格局区域产业规划以及发展方向决定了产品的业态，目前，江北新区主力在售的产业地产项目近10个，在产品打造上，均已经将传统的生产功能（厂房）剥离开来，主要集中在研发和商务办公等功能上，打造科研办公写字楼，并辅之以生活与休闲功能。在售项目中，300㎡以上科研办公产品为主力，均价主要集中于1-1.4万元/㎡之间。图：江北在售产业地产项目分布2江北科研办公典型项目01中科创新广场中科创新广场位于江北核心区内，浦滨路与临滁路交口，临近规划11号线七里河西站，占地约10万方，总建面约34万方（50%自持）。园区重点引入集成电路设计、智能制造业、互联网+、新能源、3D打印等行业领域的企业，打造集创业孵化、企业加速、总部经济与一体的综合科技产业园区。图：项目区位园区针对不同客户需求，打造成长型、加速型、总部型三种写字楼产品，产品面积在50-5000㎡之间，此外，园区内还规划有商业、人才公寓等配套，满足入驻企业商务和生活的综合需求。图：园区主力产品园区打造五大服务平台，提供创新创业、科技、孵化、投融资以及知识产权等方面的服务，此外，园区还设有10项创业政策和1项人才政策，针对入园企业进行扶持，包含免租期、租金减免、税收优惠等多方面（可同享江北新区及南京扶持政策）。图：园区服务平台02星智汇商务花园星智汇商务花园位于江北新区南京软件园内，紧邻地铁3号线星火路站，是南京市2014年重大工程，总投资近6亿元，占地约50亩，总建面13.5万方（50%自持）。园区重点引入北斗卫星应用产业、生物医药、互联网+、智能制造、物联网等行业领域的企业，是一座以卫星导航系统应用服务、移动互联应用服务、物联网应用服务为核心的产业综合体。图：项目区位园区规划15栋楼，分为花园式企业总部基地、创新创业孵化器、移动互联网相关企业办公、园区管理和入驻企业商务活动配套等诸多板块，产品分为沿街独栋、品尊高层、精装办公及联合办公四种类型，户型建面50-3000㎡。图：园区规划及产品信息图：园区产品展示项目提供基础设施、政务法务、人力行政、市场资源、金融财税等多方面服务，园区内部也有相关企业入驻，帮助解决如专利申请、资格认定等方面的问题，此外，园区有1万方商业，能够满足园区内企业日常工作、生活需求。图：园区服务内容3结语凭借着国家级自贸区的东风，江北产业地产发展再迎新机遇，科研办公类产品迭出。但同时，部分园区也存在一定的招商进度缓慢、企业入驻率低、产品同质化等发展障碍，整个行业的发展依旧任重而道远，优秀的产业资源、定制化的产品以及专业的配套服务是未来园区运营制胜的关键，破浪而出。

一二级市场热度持续2.周报丨新一轮土拍接力预热开始

本文共1808字，阅读大约需要7分钟。“豪宅不再是非别墅不可”，大平层正以一种全新的空间形式进入购房者视野。克服了别墅“上上下下”的居住形态缺点，同时具备大面宽、全景观的宽敞设计，大平层产品可以说兼顾了舒适生活与景观资源。综上优点，大平层正越来越受高端人群的青睐，这也让南京的豪宅市场全面进入高端或终极改善的大平层全龄产品时代。在南京市场，市面上的大平层产品本就稀缺，占据一线江景的大平层更是少之又少。而近期，中冶盛世滨江锦绣天玺申领2号楼销许，共计186套房，户型面积176、202㎡，现已启动报名，一时间牢牢占据了大众视野。那么产品的人气魅力是如何实现的呢？一起来和分析师体验中冶盛世滨江锦绣天玺的优势吧。1景观视线：一体化定制有着“六里江滩新下关”之称的滨江风光带滨江商务区段长江岸线，南起中山码头，北至长江大桥，全长约3公里，是南京主城内极具历史人文底蕴的黄金岸线。可以说坐拥此处风光是很多置业者的梦想，中冶盛世滨江锦绣天玺本次规划打造49F超高层产品，近150m的建筑高度，可以说完全实现了“瞰江、瞰山、瞰城”的三瞰景观体验，“山、水、城、林”尽收眼底。另外为了满足景观的最大化占有，中冶盛世滨江锦绣天玺也量身定制了一体化的楼栋规划。针对项目西北面向江景，南向公园的特质，中冶盛世滨江锦绣天玺在项目楼栋朝向上，设计南偏东10°，使得江景价值最大化。楼栋排布上，错列式布局，对外打开视觉通廊，对内争取江景总面宽。2户型:大而得当+江景资源最大化占有中冶盛世滨江锦绣天玺通过户型设计的优化，克服了别墅的“上上下下”的弊端，最大限度地将别墅的功能区都放在一个平面上,，在一层内实现了家庭生活的所有功能。从而避免了中老年人频繁上下楼的不方便，也使得居住氛围更亲密。除了独立的生活空间打造外，项目大平层同样做到了一线江景观赏视野的最优化。下面，我们具体来看下这个380㎡的大平层是怎样做到这两点的。环绕式阅江阳台：阳台是中冶盛世滨江的一大特色，站在这里，可以无遮挡的直面滚滚长江，

产品力成南京房企竞争关键2.市场观察|年底迎来土拍潮，禄口新城中心区集中供应3.市场

一二级市场热度持续2.周报丨新一轮土拍接力预热开始

自2016年底中央经济工作会议首次提出“房住不炒”的概念，到现在已有3年时间。在房地产正在长效机制引导下，当前住宅产品已逐渐回归居住本质，购房者对居住的舒适性、功能性、私密性等关注度日益提升。而更好的诠释居住本质的改善产品，也越来越占据市场主流，南京市场住宅产品高端化趋势明显。1南京住宅市场已经迈入改善型居住的时代，主要来自于供需两侧的双重作用。从供给看,地价上涨，房企通过打造高端产品来平衡拿地成本。近几年来，南京土地市场地价高企，拿地成本不断走高。特别是2016-2017年，南京诞生了多幅高价地，迄今为止，南京已诞生10幅成交楼面价3万+地块。目前南京新房限价还没有放开，如何做好产品的高溢价是摆在所有开发商面前的问题，除了房企联姻外，打造高端产品系列也成为行业共识，大户型、高标准精装齐上阵，把目光瞄准高端改善人群，以期实现较高溢价。2014-2019年12月南京涉用地供求量价走势不含高淳溧水，2019年数据统计时间截止至12.18从需求看，市场需求加剧推动“改善型居住”时代的到来。人口是房地产市场的基本需求来源，随着城市经济发展以及城市更新改造，产生大量改善型住宅产品需求。另一方面，城市中一些中产阶级在经历了早期的刚需置业之后，随着这部分居住人群完成财富的积累，加上二孩时代的到来，导致大空间住宅需求被激发，置业时也更多的关注环境、户型、物业等多方面因素，改善型住房成为置业首选，提高居住环境迫在眉睫。南京市场改善当道，房价动辄3万起，为了迎合高端改善客群的居住需求，各大房企各显神通，旗下高端产品系列纷纷落地南京，从地段、交通、产品、配套、物业多维度下功夫，围绕城市高端客户住宅需求，以产品力致胜是房企在改善浪潮中突围的关键。河西是南京高端产品聚集地，作为南京新城市中心，随着政府规划和配套设施的不断落地，河西成为南京楼市炙手可热的板块。自2016年以来，河西诞生了7幅3万+的高价地，甚至有两幅地块楼面价超过4万，分别是上海建工G68地块（海玥万物）楼面价42561元/㎡，葛洲坝G14地块（葛洲坝南京中国府）楼面价45213元/㎡。这些地块，无一例外都将打造高端产品，从规划来看，房企从产品方面下足了功夫，140㎡起步的大平层集中爆发。2同时，在产品研发和创新方面，各大品牌房企各出手段，打出不同的IP。葛洲坝强调“5G科技”，

Accommodation）。万科物业与戴德梁行成立合资公司

01年底前迎来土拍潮，房企19年最后补仓机会在即南京市区11月共公布2批次土地出让预公告和4批次土地出让公告，共含涉宅用地20幅，分布于城南、城北、城中、江宁、江北、河西六大板块。从供地节奏来看，单月发布6批次土地公告（含2批次预公告），发布频率为全年之最；从供地数量来看，单月供应涉宅地块达20幅，总建面积208.7万㎡，月度供应占比高，达年度已成交土地建面20%；从供地板块分布来看，除了仙林板块，其它主要板块均有土地供应，土地供应区域分布广。从当前的土地供应情况来看，19年年底前的土拍市场可谓是土地量供应充足，分布区域和土地类型丰富，各大房企将迎来19年最后的土储补仓机会。02热点板块：禄口新城中心区集中供地，新城规划提升板块价值从11月的土地供应板块来看，禄口新城中心区的土地供应备受关注。在11月份供应的20幅涉宅地块中，禄口新城中心区即供应5幅地块，占总供地的1/4。禄口板块：禄口板块位于江宁南部，南京禄口国际机场坐落于此，为地铁S1号线沿线板块，产业以空港大航空产业为核心支撑，目前板块的核心规划区域为禄口新城中心区，中心区依托交通、产业、环境、规划配套优势，发展空港生态宜居社区。图：禄口板块区位：南京江宁南部（图片来源：网络）（1）禄口新城中心区规划：禄口新城中心区位于南京市江宁区禄口新城北部，紧邻南京禄口国际机场。规划范围北起规划楚风路，南至信诚大道，西起将军大道，东至机场高速公路，总用地面积12.07平方公里。规划将形成“一核一轴一带、一环五区”的总体布局结构。其中：一核为新城商务办公核心；一轴为翔宇路城市拓展轴；一带为越秀路公共服务集聚带；一环为如意湖滨水休闲环；五区为一个先进制造产业区和4个宜居社区。图：禄口新城中心区（图片来源：南京市规划局）中心区预计未来将可容纳居住人口约17万人

临近年底，南京市场接连几周都持续着爆发式的销许潮，多家楼盘都争先抢跑，不管是近期大热的核心区当红辣子鸡，还是传统热门置业区的实力派，亦或是高调出击的新面孔，一时市场项目云集，令购房者眼花缭乱。而有一类楼盘，在每年的开盘潮中，可能会迟到，但永远不会缺席，那便是“老盘”推新。本周九龙湖老盘骏景华庭时隔4年，再次申领销许，均价27500元/m²。该项目上一次开盘是2015年，当时开盘均价为1.5万/㎡左右，对比本次的收官价格，上涨约1.25万/㎡左右。而即使价格如此“暴涨”，但与区域二手房相比，近5000/㎡的倒挂价格也让不少购房者心动不已。但产权缩水、配套老化等问题还是不可避免的，从而陷入左右为难的尴尬境地。众所周知，购房最主要的因素便是：区域、价格、品质，本期不妨从这三个角度出发简析老盘在市场中的竞争力与劣势。区域市面上大多数捂盘的项目，都是受2015年前后南京楼市迅速升温影响，意图通过拉长销售节点，期望后期能开出更高的价格，从而获得更大的套利空间。将近五年的时间，足以改变一个区域原先的配套情况。所以这些老盘所处区域大多会面临两类情况，一是优质配套逐步完善落实；二是配套早期已经建成，区域建设情况趋于停止，无后续利好规划落定。骏景华庭位于九龙湖板块，随着江宁传统富人区百家湖的市场饱和，九龙湖后期崛起，区域配套也逐步落成，加上后来北小分校学区的确定，项目区位优势明显。但并不是所有老盘都像骏景华庭这般幸运，例如先前入市的大地伊丽亚特湾、长江峰景等项目，由于所处区域配套建设停滞，虽顶着“福利盘”的名号，但去化依然不尽人意。价格老盘推新最让人注目的便是低于周边二手房的新房价格。由于南京限价影响，老盘销许价格，一般来说与周边二手房均价相比，存在一定的利润空间，因此也被购房者戏称倒挂福利盘。就骏景华庭来说，本次收官的新房均价为27500元/m²，而小区目前二手房价格在32000元/m²，按本次最小户型90m²计算，利润空间至少40万起步，十分可观。虽然骏景华庭一二手房倒挂明显，但横向比较同片区二手房行情来看，项目的二手房房价与其他项目相比还存在一定的差距。小片区的价格差异，归根结底还是项目自身产品力决定的，区别其他房龄较新且品质佳的项目来说，骏景华庭未来上涨幅度可能也略逊于其他。品质项目随着销售时间的拉长，产品随着时间推移不可避免的会存在滞后感、老化感，从而削弱自身的性价比和吸引力，其中最明显的便是户型老化、功能性欠缺。以骏景华庭为例，从户型来看，项目90㎡的户型仅做到了两房设计，而现在市场上的户型普遍都已经做了三房，且这些户型房间的朝向布局更合理，更注重舒适性和私密性。而136㎡的户型骏景华庭也只做到了三房，随着二孩时代来临，越来越多的两口之家在买房的时候，会考虑一步到位购买四房，市面上此类面积段的户型也基本做到了四房设计。由此可见，户型设计的老化是这些老盘在市场竞争中不可回避的劣势之一。除此之外，老盘在社区规划、绿化品质、公共部分上的细节体现，经过几年时间的推移，肯定与现在市面上的项目有较大的差距。老盘推新，是福利还是鸡肋？归根结底还需要购房者从自身最关心、最需要的角度出发。无论是价格刺激，还是成熟区域配套卖点，亦或者品质追求，综合考虑，令自己满意的性价比才是最优选择。而如何提升项目性价比，保持项目品牌形象的持续和新鲜感，以最有利的卖点吸引目标人群，也是房企需要考虑的问题。重大发布商务合作往期回顾1.行业资讯周报

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「2019.1-11」南京房企销售榜前言Foreword年末将至，房企为抢收业绩、加速回款，纷纷加紧出货，南京市场近期也是出现了爆发式销许潮，各项目积极加大供应。但去化率分化现象依然存在，房企单是寄希望于供应端的发力，来完成年度指标，难度颇大。同时，2019全年格局也逐渐清晰，部分房企提前完成全年业绩目标，但仍有不少企业去化及指标完成不如预期，期末大考背负着较大压力。哪些房企已经完成了逆势突袭？谁能在激烈的竞争中成为行业的标杆与领军人物？南京房地产企业销售TOP榜重磅发布。恭喜中海（152.88亿元）、万科（83.94亿元）、龙湖（83.23亿元）荣登权益榜冠、亚、季军位置，中海（152.88亿元）、万科（125.33亿元）、龙湖（97.70亿元）据守流量前三甲。1权益榜2流量榜3项目榜榜单解读01整体销售规模相比同期大幅提升

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导

2019年上半年全国楼市房地产市场调控政策以稳为主。7月的政治局会议再次重申“房住不炒”，并首次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，让市场看到了高层对于推动经济高质量发展的决心。当前，房地产市场在“房住不炒”的战略定位指导下，坚持因城施策，一城一策，落实城市主体责任，房地产市场调控取得了明显成效。2019年全国各地楼市调控政策频发，各个城市为维持房地产市场平稳发展，根据当地房地产市场的实际情况采取调控措施。一二线热点城市房地产调控主要从人才、公积金、租赁市场等方面入手，三四线城市则主要将防范房地产市场价格下跌过快作为首要任务。从近期南京以及环南京周边城市最新发布的政策来看，也符合这些特征。1

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