南京都市圈观察|宝华发布新规划，宁镇同城化再迎重大利好

 导 读 

作为宁句发展的桥头堡区域，宝华在近些年已获得长足的发展，但发展重心依然为房地产建设，且对于南京仙林区域的依赖性较强，区域自身发展缺乏核心支撑，对于政策调控的敏感性也较高。

本月初，南京都市圈区域镇江句容宝华镇发布《句容市宝华镇控制性详细规划公众意见征询》，此次规划再次重申宝华镇将定位为南京都市圈同城化发展重要节点城市和宁镇扬一体化发展重要先行示范区。作为镇江与南京对接的“桥头堡”区域，句容宝华的规划再次实现了升级，区域未来价值显著提升。

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宝华区位

宝华区位：宝华隶属镇江句容，所在区域是宁镇区域对接桥头堡，北接南京龙潭新城，西接南京仙林新城，属南京经济圈，受南京仙林板块利好辐射。宝华辐射区域（南京栖霞-仙林）常住人口达71.79万，为户籍人口的近1.5倍，区域外来人口众多，落户需求旺盛，且年均可支配收入仅次于主城三区，区域整体购买力较强。

图：句容宝华所在区位图

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仙林-宝华

仙林-宝华：仙林—宝华片区是南京栖霞区（仙林）与镇江句容接边连片快速发展地区。自2002年仙林大学城成立后，仙林、宝华两个片区就一直保持紧密联系，在区域规划方面，南京市规划局栖霞分局与句容市规划局联手将仙林、宝华片区打造成为科技创新宜居城。目前，宝华的发展优势有三：

其一，宝华与南京仙林共享地铁轨道资源。地铁2号线经天路站和地铁4号线仙林湖站均紧邻宝华，其中仙林湖站与宝华通勤车程在10分钟以内，通过地铁交通，宝华可与南京城东以及主城实现快速对接。此外，未来宝华北部将设有宁扬城际（S5号线）宝华山站，将进一步有效改善宝华东片区的通勤时间。
其二，宝华与仙林共享区域配套。由于区位接近，且仙林大道交通也较为便利，仙林的成熟城市配套均可与宝华分享，目前仙林区域商业办公发展迅速，医疗等核心配套逐步完善，以发展成为区域级城市中心。其三，宝华与仙林的价格梯度显著。目前仙林区域仙林湖板块住宅最高售价已突破4万元/㎡，青龙板块也已接近3万元/㎡的售价，而宝华的整体成交均价在1万+/㎡水平，吸引城东刚需客群置业。且在南京限购政策下，部分改善客群也将这块靠近南京的区域作为自身再次置业和改善的首选之地。

图：仙林-宝华共享交通和生活配套

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本次规划利好

本次规划利好：在本次规划利好中，宝华的新规划着重提到了将设置幼儿园14所，小学6所，初中4所，九年制学校1所，这解决了一直困扰宝华的一个居住痛点。随着宝华社区建设的不断完善和新房的交付，宝华的购房者面临孩子上学的现实问题，而这一问题难以通过与仙林共享来实现，学区的规划将在不久的将来切实实现住有所学。

同时，本次规划绿地和广场面积达145.44公顷，占城镇建设用地的8.43%，绿地的规划和落实，也将改善未来宝华的居住环境，改变目前城镇的环境面貌。未来，随着宝华城镇面貌的改观，再依托城东宝华山的优质环境资源，宝华将吸引更多城市改善客群入驻。

图：宝华规划区位图

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区域展望

区域展望：作为宁句发展的桥头堡区域，宝华在近些年已获得长足的发展，但发展重心依然为房地产建设，且对于南京仙林区域的依赖性较强，区域自身发展缺乏核心支撑，对于政策调控的敏感性也较高。而此次规划意在发挥当前宝华区位优势的同时，立足自身发展，交通、学校、绿色社区等核心配套规划均有提及，且作为科技创新宜居城，宝华未来将具备承接仙林大学城科技研发外溢的基础，从而实现区域产城的有效融合。

文/克而瑞分析师：段君

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