企业测评丨银城国际上市 多元化发展为哪般
前言
3月6日，银城国际正式登陆资本市场，在香港联合交易所主板挂牌交易，股票代码：1902.HK，新股发行最终定价为2.38港元/股。继去年7月12日本土房企弘阳地产赴港上市后，南京又一本土房企赴港成功上市。
1993年，银城地产集团股份有限公司正式成立；2001年底获批重组成立银城国际，实现私有化；到如今，银城国际已走过了第26个年头，一直是本土房企的“领头羊”，江苏省综合实力十大房地产开发商，发展成中国房地产百强企业。银城国际业务始于南京，如今专注长三角经济圈，包括无锡、苏州、镇江、杭州、马鞍山以及合肥等地。根据克而瑞数据显示，公司2018销售额约100亿元人民币，全国排名154位。银城国际南京房企2018年年度销售金额57亿元人民币，全市排名第6位。
不过与其他房企的快速扩张不同，银城国际的一直以来的战略部署更“偏居一隅”，这又是为哪般。
图：南京银城广场
“大浪淘沙下 本土房企的突围”
01
一直以来，本土房企一直拥有着良好的口碑传承，以银城国际、弘阳、高科、长发、景枫、金浦、同曦、宏图、朗诗置业、栖霞建设等等都是江苏本土开发商的优秀代表。
老牌本土房企栖霞建设起源于城东，在城东月牙湖花园、天泓山庄，栖庭等项目一时间风光无限，曾经那都是南京人向往的豪宅。弘阳地产起步于桥北，同样把目光锁定桥北这片价值洼地的还有苏宁环球这家本土房企，开拓出体量百万方的天润城，因价格便宜一度是南京刚需首选项目，南京楼市成交的顶梁柱。
图表：曾经南京土拍竞争环境
08年后，外来资本大鳄、国字头、央字头的房企大举进驻南京，包括了碧桂园、仁恒、万科、雅居乐、保利等等。碧桂园大举圈地模式，以差异化价格优势迅速占领市场；雅居乐首进南京的“门槛”就达到15亿元；仁恒拿下了G72地块，创下3天热卖10.5亿的记录，至今仁恒江湾城都是南京豪宅的标杆；万科首进河西，光明城市均价高于周边项目3千/㎡之余首开告罄。
经过这一轮的房企大鳄的洗礼后，全新的拿地和营销模式彻底颠覆了本土房企与生俱来的优势，再加之，资本运作能力不够灵活，土拍现场一度失去了本土房企的身影。此时不少本土房企如同曦、鸿意、金浦、长发都市等在售项目存量全部告急，同时土地储备几乎为零，也就淡出了视线。
此时的银城国际上市计划也因政策调控遇阻，09、10年更是银城国际最困难的时期，土地储备量少，人才流失，此时的银城国际并没有坐以待毙，认真的进行了“复盘”，重新调整了战略目标。
在土地资源的争夺上，银城国际继续深耕地盘，通过灵活多变的合作模式和良好的投融资能力，终于在一众外企围追堵截中，拨开云雾见天日。在新一轮的战略调整上，不仅重点布局南京，同时拓展异地布局，2017年更是加速扩张，密集拿地，陆续进入苏州、马鞍山、杭州、镇江、徐州等周边城市。
经过了多轮的战略调整后，终于让银城国际在品牌影响力、管理水平、产品打造能力、物业服务重新回到第一方阵。此时房企们在扩张当中“马太效应”愈发明显，“强者恒强”的局面持续，房企们抢收着市场份额的“三五斗”，经过大浪淘沙后，银城国际再次成为了本土房企的“中坚力量“，除了转型升级外，多元化发展也是本土企业实现突围的一项重要措施。
“掘金利器 重仓长三角战略”
02
2016年，银城国际在南京获取G54、G56、G99地块，2017年再次获得宁海路G63地块。同年，竞得太湖新城项目再次回归无锡，继而又落子合肥、苏州。银城国际不断提高在南京的领头地位，战略性扩充至其它选定城市。
在3月6日的敲钟仪式上银城国际执行董事兼总裁马保华表示，未来要继续提高已进入城市的占有率，并且进入长三角其他尚未进入的城市，深耕这部分城市。
在银城国际看来，拿地需要分析宏观市场、城市发展、产品定位，关注的是城市区域规划、空间交通发展，跟着大势、政策、规划走，研究好客户和产品，再考虑拿地。
银城国际始终保持谨慎稳定的投资态度，聚焦核心城市，自身又建立了招拍挂、收并购、司法拍卖等多维度投资拓展体系，不断寻找拿地机会，于此同时会聚焦地货比，减少现房销售项目配置，而这些体系和拿地经验模式也是银城国际布局的“掘金利器”之一。
据招股书披露，截止2018年11月30日，银城国际共有31个项目，土地储备建筑面积343.7万平方米。在这31个项目中，100%持有项目占23个，另外有4个为合资开发，4个为联营性质的合作项目。其中，自有的23个项目中，南京土储面积为135.5万平方米，占总土储面积39.4%，其次，无锡和镇江分别占比17.7%和12.5%。目前银城国际已布局南京、合肥、徐州、杭州、苏南五大重点都市圈。
图表：银城国际长三角地区部分地块及操盘方式详情
同时，南京对都市圈的辐射力极强，在南京深耕的同时，又对南京都市圈、苏南、合肥都市圈等地重点发力。目前，银城国际土地储备主要集中在南京、无锡、苏州、杭州、徐州、镇江、马鞍山，同样均是经济发展空间较好的城市。整体来看银城国际在地产板块多元化获取土地资源，利用城市综合体，产业园区，特色小镇等非住宅综合开发，来获取增量用地。
但在市场政策严控之下，房产开发的成本再度攀升，项目操作难度也在加大，此时的银城国际也是以开放的心态，寻找理念契合、资源互补的合作伙伴，以规避风险。
图表：2018年银城合作品牌房企
银城国际首驻溧水选择华夏幸福合作，进驻马鞍山选择深耕当地多年碧桂园和伟星共同开发，于此同时，银城国际参与项目总货值达400多亿，与旭辉、华夏幸福、融创、万科、碧桂园、中南等龙头企业达成合作关系，被称为南京房企中的最佳合伙人。
“五大产品系 延续口碑传承”
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从龙江的银城国际聚锦园，奥体的西提国际，江宁的银城国际一方山、银城国际蓝溪郡开始，到江心洲的银城国际长岛观澜，江北的银城国际白马澜山，再到的颐养地产银城国际君颐东方，银城国际Q+社区等等，过去的20多年里，银城国际一直致力于住宅的开发和销售，紧抓市场机遇，通过各种合作方式，布局开发和代理销售了多个住宅项目。
其中银城国际东岳府，是面向城市中产阶层人群的豪宅，银城国际君颐东方是南京首个城市高端颐养社区，成交均价在4.0-4.5万/㎡，两盘相继刷城东的房价天花板。
银城国际KINMA Q+社区，这是银城国际地产在城东打造的南京首个青年社交互联文化空间，这个位于地铁2号线金马路站附近的项目，将会结合文创、运动健康等内容来实施，打造成综合居住、消费、创业、社交、公益等多种功能的复合型空间。
去年5月的发布会上，银城国际正式提出了五大产品系，品质住宅产品线“致”、“中”、“和”。
银城国际孔雀城荟见未来是南京空港会展小镇内首批开发的住宅项目，是银城国际地产首进溧水，打造的新一代系列产品，这也是银城国际“致”系的首个作品。
项目的亮点首先是，产品的设计，项目的户型面积段为84-118㎡，选择空间大，涵盖首置、刚改客群。其二，项目为二星级绿色工艺，智能精工制造，运用卫浴、厨房、玄关等收纳系统，同层排水、周界报警等匠心工艺，打造智慧安全社区。最后，TANGRAM生活圈配套的打造，Tangram英文意为七巧板，轨交、会展中心、公园、酒店、住宅、商业、学校，七个独立的模块在银城国际与孔雀城的联合打造下完整的契合在一起，变成一个高效的TANGRAM模式，创新15分钟生活圈。整体来看，项目覆盖老、中、青、幼的全龄段融合社区，提供多元化、全生命周期的居住服务体验以及方案。
银城国际旭辉云台天境也是银城国际“中”系的首个作品，产品的表现在智能化精装住宅、艺术中心式的空间打造等方面的打造。项目定位首置、刚需、刚改、改善客群，户型打造上面积浪费少，通透舒适。片区在售新房较少，作为片区目前唯一在售高层项目，产品较为稀缺，因此首开及时隔一月加推均取得去化9成左右的好成绩。
代表时尚青英社区产品的“尚”系；代表养老型产品的“颐”系则是服务于银城国际地产全龄化战略的两条特色产品线。银城国际地产的住宅产品线从品质型起步，逐层递进。在产品形态上，从青年公寓、中高端住宅到养老社区，银城国际都有自己的旗舰产品。
向来，银城国际在业内的品质口碑颇好，银城国际住宅物业的平均售价常年高于年南京全市住宅平均售价，17年高达到118%。
“多元化布局 到全方位人居服务商”
04
从2015年开始，银城国际再次调整阶段性发展战略，在房地产综合开发的主航道业务之外，聚焦三个航道业务。首先，提升物业服务，其次，布局长租公寓领域；第三，涉足养老产业。
物业：银城国际物业于16年在新三板挂牌上市，银城国际物业托管面积超1200万平米，业务覆盖南京、无锡、苏州、镇江，服务客户超过20万人。在物业服务领域，银城国际物业通过专业的基础服务，辅以科技手段的创新增值持续提供超越客户期待的服务。
长租公寓：2015年银城国际创立了银城国际千万间这个长租公寓品牌，截至2017年千万间已经管理7000间长租公寓，在途储备的集中式长租公寓在20000间左右。在银城国际看来，发展租赁业务一方面是作为地产业务客户资源补充，另一方面也可以平衡政策调控风险。而伴随着租购并举，房住不炒的指导思路，住房租赁资产证券化才是资产管理战略的聚光点。
养老：2015年1月银城国际以18亿元，溢价80%，拿下马群养老地块——银城国际君颐东方，其中50%为持有型医院及老年公寓产品，这也银城国际颠覆了以往稳健的投资风格，这也是战略转型的需要，围绕居民消费升级的概念来提供更好的产品和服务。
结语
银城国际已经形成了以住宅开发为核心，地产、物业、养老、长租公寓并进的4大业务版图，未来形成地产扩张，物业聚焦、长租转型、养老的格局。将继续提高在南京的领先地位，战略性扩充目标城市，围绕长江经济带、杭州湾区、淮海经济区，提升在苏杭地区的市场份额。
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