分析师说丨“产城融投”创新驱动 刷新板块面貌
近年来，传统房地产市场利润空间收缩，房企纷纷涉入产业地产，进军产业地产已被众多房企视为重要的转型方向之一。随着产业地产的热度逐渐上升，不少房企选择从“房地产开发商” 角色转型为“城市运营商”。其中星河集团凭借极具创新力的路径探索和极具爆发力的发展态势，以旗舰项目星河world“产城融投”模式为原点，在2018年实现了规模化扩张。
2017年，星河以30006元/㎡的成交楼面价拿下城北G101地块，溢价率达到81.05%。星河WORLD带着深圳的成功模式正式来到了南京，作为星河地产在华东打造的首个产城融合项目，将以升级后的“产城融投”模式全力建造城北G101、G16地块。
01
以“产城投融”创新运营模式，运用联盟共享理念，铸就创新经济新引擎，致力于打造“留产业、留人才、留税收”的产业高地。
园区规划
深圳星河world园区规划
在深圳星河world的园区范围内，涵盖了办公、研发、住宅、商业、酒店公寓、文体、学校等业态类型。其中8万方的COCO Park旗舰商业、5.5万方酒店公寓、20万方银湖谷湖山大宅， 33万方文体公园，并引进华南师范大学附属学校师资力量，各业态间相互连接、协同，为产业集群的发展聚变创造了良好条件。
产业服务
在产业服务方面，星河WORLD打造了“GALAXY+商务运营服务体系”，是全过程、多层次的产业服务体系，以此来服务入驻企业，降低企业成本，提高企业运营效率。除此之外还延伸五大服务方向，包括政企对接、产业合作、服务输出、产融投资、资源导入，为企业和就业人士提供了周到、全面的生产服务。
经济效应
截至目前，星河WORLD已签约超1500家知名企业，其中福布斯500强企业14家，如华为、中国人寿、三菱电机、五矿证券等，战略新兴、金融投资、文化创意三大产业聚合度75%，已形成初具规模的产业集群;创造总产值超200亿元，新增税收100亿元；园区总就业人口已达1.8万，成为片区内的经济新引擎。
深圳星河WORLD是星河控股集团旗下首个产业地产项目，可以说，是打造出一条可复制、可输出的产品线。此次星河WORLD产品系打造的第二个项目就是南京星河WORLD，这也是星河进驻南京的第一个项目。
02
此次南京星河WORLD选址新玄武板块，该板块地处主城，交通上直连井字内环，同时位于快速一环之内，对内对外交通都极为方便，是南京北向门户地段。在功能设置上，新玄武着重塑造了四种类型的城市功能，包括林荫商业活动廊道、科创智慧中心、绿色商务休闲廊道、商务商贸服务核心、科创特区研发带。
新玄武板块
其中重点核心区约2.13平方公里，由红山路、丹霞路、华飞路、经五路和铁北路合围而成。其中星河天赋就处于重点核心区，未来发展潜力巨大。值得一提的是，丹霞路未来将对标新街口地下商城，规划17万方的地下商业街，成为片区有力的附加值。
在利好规划下，参考项目周边市场，整体供应不足，市场需求大。与项目一街之隔的中海玄武公馆，二手房成交单价在41000-44000元/㎡区间内，具体到面积，其中94㎡为最小面积户型，单价大概是在44000元/㎡左右。大面积例如像127、143㎡，单价维持在41000元/㎡上下。较之2017年最后一次收官38500元/㎡价格，涨幅较大，规划蓝图并之新房库存不足都催生了区域高热度的二手房市场。
03
星河天赋预计这周首开1、2号楼，共计142套房，现房销售，建筑面积约103㎡、118㎡三房和143㎡四房户型，每个户型都做到了全双卫设计，大开间设计，整体的采光率和舒适度非常高。
约103㎡三房两厅两卫
南北通透：客厅、餐厅、厨房空间贯通，南向配备大尺度阳台；
超大面宽：三开间朝南；
入户玄关：多功能入户玄关，尊贵归家礼仪；
主卧套房：主卧套房设计，配备独立宽散卫浴；
卧室飘窗：所有卧室均带飖窗设计。
约118㎡三房两厅两卫
轻奢三房空间：各功能区尺度更大；
阳光户型：户型方正、空间全明；
餐客一体：客厅、餐厅空间贯通，直通南向大面宽阳台；
全系飘窗：卧室、餐厅均飘窗；
主卧套房：套房式主卧，奢华主卫、观景飘窗。
约143㎡四房两厅两卫
奢享四房：户型方正，动线明晰，大宅尺度；
奢阔布局：四开间朝南，南北通透空间；
阔景阳台：南北双阳台横跨客厅、卧室，彰显生活气场；
客餐一体：客厅、餐厅、分而不离，空间开敞又布局合理；
百变空间：预留多变功能室，可做储藏室或步入式衣帽间。
玄武新中心作为主城目前可供开发的稀缺板块， 一直以来区域规划利好不断，此次星河WORLD的进驻将对玄武新中心起到全面升级的作用，住宅反哺产业，相信区域未来将会迎来一轮提档升级。