重磅！上海宣布“认房不认贷”，存量首套房贷下调，楼市政策工具箱打开了！
继广州、深圳宣布执行“认房不认贷”政策后，今天傍晚，上海成为第三个宣布执行该政策的一线城市。实行“认房不认贷”后，名下无房但有过贷款记录的购房者，即能够享受首套房标准的首付比例和贷款利率，这将大大减轻购房者的资金压力。
上海“认房不认贷”落地
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对于有贷款记录但在上海无房的市民而言，这确实会促进他们在上海的置业计划。
市民：
“对我在上海定居有了更强的信心，之前没太有信心，房价这么贵，首付比例这么高，这样肯定买房比较容易点，首付比例能减少一点。”
02市民：
“限制因素会少一点，更加倾向于在上海买房，时间上说肯定是加快进度。”
03市民：
“能够选到更多的房子了，可能以前考虑外环，现在可以往外环以内或者中环去考虑。”
对于二手房市场而言，“认房不认贷”的落地意味着信心的回归。过去的5个月，二手房成交量出现连续走弱，与今年3月的高点相比，近乎腰斩。
2023年上海二手房成交量（万套）
“从8月份的数据跟年初做对比，市场的挂牌量有30%、40%的增加，带看量实际上也在趋冷，在年初七成的水平，客户的房源成交周期，跟今年相对好的3月相比，差不多有3倍时间的延长，贷款的成数、以及运用资金的成本有多少，很大程度上影响购房的意愿。”
贷款成数增加，资金成本降低，为购房者减轻了一定的付款压力。以总价800万的房源来计算，首套资格的首付款为280万，贷款利率在4.55%左右；二套资格的首付款为560万，贷款利率在5.25%。对于在外地有贷款记录，且首付能力有限的购房者来说，能够大幅降低在上海的购房门槛。
“对于有收入、又有能力还的这部分客户，大部分来说是中小标的客户，这部分会影响大一点。政策落地，他们会多贷100万到200万，这对于他们是很有吸引力的，可能会让客户有更多选择，比如从1000万的预算变成1100万、或者1200万，选择面会更广一点。”
同时，对于改善型群体而言，能够增加杠杆利用率，将改善的程度最大化。在最新发布的第8批次集中供应新房名单中，部分中高端楼盘的入围比扩大至2.5，这意味着，更多的购房者得以参与到改善型房源的购买中。
“上海现在的状况以改善为主，像新房的套均价格达到720多万 置换客群或买二套房的客群都是市场上消费的主力，原先由于受到杠杆，因为二套的关系，贷款只能贷三成，杠杆使用是不太足的，原来改善得不是特别明显，现在居住品质上有质的飞跃，改善的推动力会比较大。”
那么，“认房不认贷”落地后，购房需求的释放是否会助推成交价格的上行呢？专家认为，目前的市场热度还不足以支撑价格上扬。
“成交量并不足以支持价格上行，即便有市场利好政策，在成交量没有特别明显释放的情况下，价格波动不会特别大，最好的结果是，一些房源的止跌，从原先的环比有明显下滑，通过市场交易量的企稳后，价格止跌就是一个比较好的结果。”
存量首套房贷下调影响几何？
昨晚八点刚过，金融监管部门密集发布政策，市场最为关注的存量房贷下调规则正式公布，文件明确只有首套住房的商贷部分利率能够下调，从9月25日开始实施。这份文件来得迅速，大超预期，那么对于上海首套房住户来说，优惠是否大超预期呢？
两部委的文件中明确，降低存量首套房贷利率，9月25日开始办理，以新发放贷款置换存量贷款的方式进行。今天中午，透视记者再次走访银行网点，工作人员表示，等通知。
实际上，在现阶段，多数首套房贷款人已经可以大概估摸出自己的情况。回到两部委的文件，许多贷款人其实都忽略了这份文件中最为关键的一句话，那就是“不得低于原贷款发放时个人住房贷款利率的政策下限”。
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记者了解到，监管昨晚连夜整理出下限情况，随后在今天上午，中国人民银行上海总部对外发布了上海地区利率下限水平。这就是最关键的地方，因为从LPR制度实行开始，上海一直以来都是贴着下限进行贷款发放。
某国有大行零售部工作人员
“实际上我现在投放的就是最低了，首套要降也降不下去了。我们现在首套就是加35个bp，最低，我们现在同业当中都是按照这个来执行的。”
举个例子，比如说首套购房者在今年年初取得贷款，合同利率为LPR加35个基点，这其实就已经是贷款发放时的利率下限，所以此次存量贷款调整中并不受影响。主要受到影响的集中在2019年以前，16年到19年，上海总部认定的利率下限是当时贷款基准利率的9折，但是在那4年中，有部分时间，银行按照95折发放，这部分客户就能享受到政策，但是降幅有限。
“对上海影响其实不是特别大，因为从历史上来看，大部分时间，首套房都是按照利率的下限去执行的，只有部分时段、部分银行会在利率下限的基础上有一些上浮，这一部分办理的房贷利率呢，这次是可以下调的。”
从上海总部给出的利率下限表中可以看到，2016年3月以前的利率下限并没有给出，记者了解到，这是因为贷款利率因人而异，后续将会出台有针对性的细则。值得一提的是，对于2019年房贷换锚之后，没有选择挂钩LPR，而是仍然以固定利率写进合同的，此次也在政策范围之内。
房贷问题牵一发而动全身，沪上银行仍然在等更多政策明确，例如，如今上海认房不认贷政策出台，就有机构认为，曾经的二套应该按照首套来看待、享受利率调降。
“比如说在上海，一直是执行认房又认贷政策的，那么我正常的置换的购房，是我本人的唯一住房，但是因为认房又认贷，那么我只能按照二套房的房贷利率来办理贷款，那如果放开了，变成认房不认贷了，那就应该可以把这个二套房利率调整为首套房利率。”
在当前情况下，记者了解到，个别银行因为担心引发纠纷，从今天起暂停放款。有测算显示，存量房贷下调后，全国来看平均降幅约为0.8个百分点，截止到今年上半年，存量房贷规模超过38万亿。
“昨天的政策还是很超预期的，本来大家认为存量利率可能会快点出，但是针对首付、还有其它的一些首套房的利率下限这个问题，市场本来是一位可能是要到九十月份，甚至十月份以后，那这次出得还是很快，也反映了其实监管层对于整个房地产现在态势的重视问题，对于房地产的销量，尤其是信心啊各方面修复的这样一个决心和力度，其实都是很大。”
目前，上海首套房的首付比例在35%，二套在70%，都高于昨晚公布的比例下限，在因城施策背景下，是否会变动，仍需观察。
记者丨马婕 陆骏 陆瑶 车秉键 夏寅飞
编辑丨由由酱
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