北京城六区疏解200万人，雄安新区设立，北京房价再无暴涨可能
这世界还没有猫哥不知道的事
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4月1日，国家宣布在雄县、安新、容城三县设立雄安新区，大猫哥第一时间告诉大家：“雄县房价均价是5901元每平米；容城县房价均价是7586元每平米；安新县房价均价在8000元左右。”
果不出所料，消息一出，北京、天津、山西、黑龙江、深圳、浙江等地的投资客、炒房团倾巢而出，提着现金火速扑向三县。
几乎是一夜之间，雄县房价飙至过万，甚至两三万；安新县也超过1.2万元；容城县更是火箭般飙升，4月3日上午报价2万，下午的报价已达3万。
面对汹涌澎湃的炒房团和火箭般上蹿的房价，政府出手了，目前雄县、容城、安新三县都已经冻结全部房产过户，本地人、外地人都无法“合法”买房。政府还查封查处所有售楼门店，各个楼盘都有人蹲守和巡逻，抓捕“违法非法占用农用地的开发商。几番严厉的措施，算是把“炒房”热潮初步按住了。
猫哥早就说过，没有背景的小老百姓不要“趁火打劫”，因为新区是“千年大计”的政治任务，不允许出乱子，政府会重罚扰乱新区稳步推进的人。
真是梦一般的3天，一个政策，数以亿计的资金涌出北京流向三县，虽然现在新区筑起了高墙，资金正在虎视眈眈，就等着机会。
猫哥获悉，在北京以及各大城市房市中获益非浅的人们正在等待机会，而他们身后的北京，是否还有暴涨可能？
雄安新区将对北京市区房价有何影响？
决策层的思路在变
北京房价正处于历史高位。
根据安居客的数据，2017年3月14日，北京二手房均价首次突破6万大关，达到60382元/平方米，环比上月上涨1.4%，同比去年上涨了43.5%。北京房价连续三年持续走高，
北京2003年平均房价4500元/平米，2014年涨到了3.47万元/平米，之后连续上涨，14年涨了13倍，相比2012年底，正好翻倍。
这让所有人倍感焦虑，北京房价还会暴涨吗？
最近，在一次内部会议上，中国著名经济学家、清华大学中国经济研究中心主任魏杰做了一次见解独到的分析，剖析了2017年中国经济形势，尤其分析了中央决策层对2017中国经济的决策思路，并认为决策层的思路已经清晰了，就是怎么操作的问题，还对北京房价进行了预测。
他说：
北京就严厉控制户籍人口，再加上搞京津冀一体化。什么是京津冀一体化？就是去非首都功能。首都功能就是四个中心，政治中心、国际交往中心、文化中心、科学创新中心。这四条之外都不是首都功能。
第一，首都不是经济中心。北京现在不适合创办企业，有四、五千家企业得搬走，现代、奔驰都得搬走。奔驰打官司说：当时拉我来时没说让我搬走，我刚建好就让我搬走。对不起就得搬走，因为北京不是经济中心。下一步将会对央企总部动手。三峡公司把总部放在北京干嘛？搬回三峡去。凡是重组的央企，只要有一个机构在外边就都以外面的为中心。我估计许多央企可能都要迁出北京，很快就会动手。
第二，首都不是教育中心。北京的许多大学得搬走，只留搞科学研究类的大学。北京2017年的招生数量和去年相比压缩10%，外地生源压缩10%。北京大学已经正式宣布取消了所谓继续教育的本科学历。北大、清华不会搬走，但是扩大就不行，一寸土地都不给，在外地办分校可以。北大在深圳办分校。清华大学的机械系想扩大就在天津滨海新区办机械学院。在北京就不行，因为这里不是教育中心。
第三，首都不是医疗中心。现在到北京看病的80%是外地人。北京所有的好医院在北京一律不准扩大，但可以在外地办分院。在北京不行，这里不是医疗中心。北京市ZF和市委都搬出城中心，搬到通州去了。那里不叫首都服务中心，而叫北京城市服务中心，不是首都。北京和首都不是一个概念。首都在北京，但北京不是首都。
这段分析相当有意思。
以教育控人口
我们都知道，房子是以人民币计价，但为了方便分析，我们先排除货币因素，这个下期再分析。魏杰教授的三点判断，第一点谈的是“就业”，第二点谈的是“教育”，第三点谈的是“医疗”。
这三点都是之前支撑北京房市旺盛需求的重要因素。
根据魏杰教授的分析，这三点都到了“拐点”。
2015年12月初，一份影响北京千万人命运的“建议”出炉，但很长一段时间，大家都没能领悟到其中精髓。
那就是《中共北京市委关于制定北京市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》（以下简称《规划建议》）。根据规划建议的目标，到2020年，北京常住人口总量控制在2300万人以内，城六区常住人口比2014年下降15%左右，目标是“大城市病”等突出问题得到有效缓解，首都核心功能显著增强。
2015年北京市常住人口是2171万，也就是说，距离上限只有129万。2014年，北京城六区常住人口为1276.3万人，“十三五”期间实现城六区常住人口比2014年下降15%左右，也就意味着东城、西城、海淀、朝阳、丰台和石景山的人口将疏解近200万人。
也就是说，城六区人口只减不增近200万，而整个北京市常住人口也只能增加129万。
但北京市的人口增长潜力巨大。且不说，因为北京市的就业环境远高于北方其他城市，造成“虹吸效应”，周边地区人口来北京找工作，就是北京众多高校就源源不断提供增加就业群体。据北京市教委2017年1月4日发布的《2016年北京地区高校毕业生就业质量年度报告》，2016届北京地区高校毕业生共有约22.9万人，其中有15万人左右毕业后留在北京。
这就意味着单是北京高校新增的留京毕业生，9年后就会让北京市常住人口突破2300万，这还不包括新增婴儿数量。
所以，北京调控人口的重点会放在调控北京高校入学数量上。
正如魏杰教授所言“北京的许多大学得搬走，只留搞科学研究类的大学。北京2017年的招生数量和去年相比压缩10%，外地生源压缩10%。”
其实，这项工作已经早就在进行，2016年北京高校毕业生总人数在2015年达到峰值的约23.1万后出现下滑，从2016年降至22.9万。
魏杰教授说：“北大、清华不会搬走，但是扩大就不行，一寸土地都不给。”
猫哥从接近这两所学校的人士处获悉，“清华北大是真不给土地了”。
北大清华尚且如此，其他学校就更不用说了。其他一些理工科院校，很可能随着产业规划而搬迁。
之前北京市房价飞涨，14年涨了13倍，得益的正是人口的快速增长，从2003年的常住人口1493万人；到2016年底增长为常住人口为2172.9万，净增679.9万，这13年来，北京人口都是增长态势。
2016年，因为出现《规划建议》的要求，北京市的人口增长已经出现“拐点”，2016年仅比2015年增长0.8%。
但2016年北京房价为什么会出现一轮快速增长，几乎增长了50%？
因为2008年北京出现过一次“奥运婴儿潮”，在8年后带来了一波强劲的“学区房”需求，这直接推动了优质学区集中的西城、东城、海淀地区“学区房”房价的暴涨。但是这与《规划建议》严格调控城八区人口的要求背道而驰。
才有了从“3·17”新一轮楼市调控政策出台，到“4·3”国有土地上住宅平房纳入限购，短短的18天里，北京针对房地产市场一连使出的10个“大招”，尤其是多部门联合禁止“过道学区房”，目的就是平抑“学区房”概念，使得人口再次过多往城区尤其是未来的“中央政务区”的主要载体西城区、东城区集中。
从这18天的调控来看，政府的决心很大。釜底抽薪的不仅仅是“随机摇号入学”，而是“除了京津冀协同发展项目外，本市所有中小学校未经北京市教委同意不得到外地办学，各中小学不得与房地产商合作办学。2017年将启动在郊区、重点项目和引进人才密集地区布局新建10所优质校的计划，城六区将新增25所优质校。”
注意两点“除了京津冀协同发展项目外，本市所有中小学校未经北京市教委同意不得到外地办学”，也就是说“京津冀协同发展项目”可以开分校。后一条是使教育资源更平均。
所以，一旦核心区的新增人口“拐点”出现后，该区域的房价就很难再出现高速增长。
不单城区，整个北京市辖区的人口都会被限制。
魏杰教授说：“各地房地产投资的情况来自于这个城市对供求关系的判断。供求关系是房子供给和刚性需求的关系。凡是人口聚集度仍然很快的城市，房价还会继续有上涨空间，但是人口和经济停滞的城市就不可能。”
以产业控人口
但是呢，仅仅是限制人
《规划建议》，北京未来对人口的控制中，发挥疏解非首都功能、调整经济结构的牵引作用，总结推广以业控人、以房管人、以证管人的成功经验，综合运用经济、法律、行政等手段调控人口规模。
如果说房市调控是“以房控人”、户口是“以证控人”，那么“以业控人”将是下一步的重点。
雄安新区设立将是契机。
京津冀协同发展专家咨询委员会组长、中国工程院主席团名誉主席徐匡迪在接受新华社采访时谈到，雄安新区“重点是要紧跟世界发展潮流，有针对性地培育和发展科技创新企业，发展高端高新产业，积极吸纳和集聚创新要素资源，培育新动能，打造在全国具有重要意义的创新驱动发展新引擎。”
雄安新区的三县目前的产业主要是服装、制鞋、有色金属冶炼等“落后产业”，要达到规划中的要求，就必须产业升级。
4月2号下午，在雄安新区设立的新闻公布一天之后，一份预计将迁往雄安新区的87家央企名单开始在网络上流传。名单包括中国航天科工集团、中国石油天然气集团、国家电网公司、中国化工集团等企业在内。
后经有关媒体向名单中多家央企相关人士求证，证实他们目前没有接到需要搬迁的雄安新区的任何消息，对于雄安成立新区的新闻也是刚刚得知。
其实，这份的来源是——2015年7月3日，时任国务院国资委主任张毅携87家央企负责人来到保定市，与河北省及河北各地市主要领导共同召开了主题为“京津冀协同发展·央企进河北”的会议。网传的87家央企外迁名单正是上述名单。
但至于是哪些央企，怎么迁，啥时候搬，只有等雄安新区建设方案正式出台后才得知。
京津冀协同发展专家咨询委员会副组长、中国工程院院士邬贺铨说：“原则上，央企并不是首都功能，但也没有说所有企业都要搬到雄安新区去。什么时候过去，去建个总部，还是分部，或是研究所，要一步步来，不会一下子命令所有企业搬过去。”
这说明，智囊们也没想好具体怎么办。
猫哥已经获悉，某央企已经收到国资委通知，要求安排人去雄安新区负责该系统央企机构筹办工作。
那么，有哪些央企可能会被搬到雄安新区呢？
让我们看看徐匡迪领衔的京津冀协同发展专家咨询委员会，该委员会分规划和交通小组、能源环境小组、首都功能定位与适当疏解小组和产业小组四个小组，共16名相关领域的专家组成。
其中，经济学家只有首都功能定位与适当疏解小组的国务院发展研究中心副主任张军扩、中国社科院数量经济与技术经济研究所所长李平两位。
也就是说，北京的金融机构，很大可能不在搬迁之内。
从产业角度来说，有物流、机械产业、冶金、煤化学等等专家，很可能，疏散的就是相关产业的央企，首都钢铁已经搬迁到曹妃甸，那么类似神华集团、三峡总公司、葛洲坝、三大油、中国航天、中国核工业、中国移动等巨无霸总部很可能就在名单之上。
这将是巨大的影响，这些集团的总部及在京下属企业、研究所人数已经不少，据不完全统计，可能高达几十万，更重要的是，与他们产业链上下游关联的公司，在它们搬迁后，很可能也跟随搬迁。邬贺铨在接受人民网专访时就提到5G产业，可能5G的研究所就在潜在名单中。
影响员工加家属，总数可能高达百万。
这些公司给北京的税收做了巨大贡献，薪资福利待遇也高于市平均工资，是北京市消费的重要来源之一。但是如果一旦中央下了决心，这些央企总部必须要搬的，那么部分餐饮娱乐酒店消费商家的生意将大受影响，也将被动跟随。
对于房价来说，短期内，如果真要搬迁，这些央企员工并不会卖掉北京的房子，比如某桶油在太阳宫的小区，甚至单位还会提供班车接送。
但是，这些公司以后新进的高校毕业生和从全国各地分子公司抽调的骨干，如果雄安新区的教育、医疗、城市规划的跟上，他们可能就没有来北京买学区房的想法。这会对北京市房价的后续需求带来极大的影响。
毕竟，民营企业搬迁需要引导，而央企就是引导的主力。
在中央、北京市严厉的调控政策下，北京市区房价在短期（3年内）已经没有再次快速上涨的动力，哪怕是从资金面来说，既然南边有更好的题材，资金会向南，而不会留在被严厉管制的北京。
随着北京副中心、雄安新区的规划、建设进展的明朗，京津冀一体化的推进，如果中央政务区最终实现，那么，北京城核心区的房价会平稳，人口、就业将疏散到4环外。
外围的房价在未来会迎来潜在的增长，而四环里的北京，将还给“首都”。
今天，除了大家最关心的房价，股市里“雄安新区”概念也是大热，好多涨停股，猫妹给大家做了分析，点击二条请查阅。
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