从雄安新区房价飙升而想到的——对赣州市蓉江新区房地产市场的一些思考

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文/陆川

今年4月之初，中共中央、国务院宣布成立雄安新区，主要包括河北雄县、容城、安新三个县，确切地来说，雄安新区是国家继深圳经济特区和上海浦东新区之后，又一具有全国性意义的新行政区，是关系到中央宏观政策的千年大计、国家大事。这消息一下子在京津冀乃至全国成为关注的焦点，成为了牵动全国人们敏感神经和国家经济发展的一根重要的神经；可以说，雄安新区将成为积极吸纳和集聚创新要素资源，培育新动能，打造在全国具有重要意义的创新驱动发展新引擎，我国古老的燕赵大地上，又一个新的春天的故事正在拉开帷幕，中央在保定设雄安新区，有关专家认为，白纸上更易创新，虽然这一区域传统基础薄弱，但也是优势，束缚会少，在崭新的白纸上描绘全新概念，更容易进行各种创新，因此雄安新区有望成为另一个深圳、浦东。

A.雄安新区房价大“飙车”成为热点

雄安新区成立的新闻，当然也牵动着房地产市场的脉搏，成为了一些“嗅觉”敏感的房地产人士的共同聚焦的的热点。据多家权威媒体报道出来的消息，尽管中央和当地政府一再管控。仅仅三、四天时间，雄安新区的房价已经从此前的5000-6000块一平米暴涨到了过万，有的甚至飙升到了两、三万块一平米。可以说，目前疯狂的炒房团已在昔日默默无闻的雄县创造了房地产的美丽传说，雄安新区的街头巷尾满是议论。

一些当地人也觉得，对于已经购置房产，规划出来以后，他们甚是欣喜，并认为五年之内雄县房价能涨到5万块钱每平米。而对于还尚未购置房产的当地人来说，他们很是后悔当初没有早点入手。

有人形象地说，你在家躺着，过着平淡的日子，突然有一天有人在你头顶上画个圈，你一下成了百万富翁、千万富翁，一下从农村人、小城市的人，变成了大城市的人！这个故事告诉我们：一个人的命运，即要靠自我奋斗，也要考虑历史机遇。

有人甚至形象地在唱着说，1992年，设计师在南海边画了一个圈，深圳那个小渔村就变了天，2017年，习大大在雄县画了一个圈，几年后雄县也会变了天。

B.面对雄安新区房价大“飙车”媒体在把脉

针对雄安新区房价大“飙车”问题，人民日报发布评论文章称，设立雄安新区的消息一经传出，不少炒房客闻风而动。雄安新区不是冒险家的乐园，更不是投机客的天堂，越有人在炒房上做文章，越须重申房子不是用来炒的。从政策制定到监督实施，从源头治理到有违必惩，让所有环节都不失守，房价不“飙车”，雄安才会安。

河北日报也刊发评论文章，称规划建设北京城市副中心和河北雄安新区，是以习近平同志为核心的党中央把握大势、审时度势，果断作出的战略决策，雄安新区必将带动冀中南乃至整个河北发展。

中国社科院学者认为，雄安新区很可能按照“特区”模式来发展：中国社科院工业经济研究所研究员、中国区域经济学会副会长陈耀认为，从全国性的新区发展来看，由浦东新区到滨海新区，再到雄安新区，体现了“北上西进”的战略结构。当年说浦东新区是一个政策最优惠的地区，“比特区还特”，所以，雄安新区很可能按照“特区”的模式来发展。

C.从雄安新区房价飙升而想到城市规划的作用

在市场经济体制下，宏观政策与城市规划无非是政府调控市场最主要、最直接的有效手段，这一点明白人一看就知道，但是真正能够把握好政府政策与城市规划的机遇之人并不多。

因为在市场经济体制下，城市规划是一只看不见的无形之手，可以轻而易举地控制城市经济发展的速度与节奏，城市规划通过对城市土地和空间使用配置的调控，对城市建设和发展中的各种市场行为进行干预，从而保证城市的持续、有序地发展，为什么政府宏观经济条件下还需要通过调控市场的基本手段来调控城市呢？那是因为虽然城市发展在相当程度上是需要依靠市场机制的运作来进行，但是纯粹的市场机制运作，有时候可能会出现“市场失效”现象，这已有大量的经济学研究予以了论证。当然，政府对市场的运行进行干预的手段是多样的，既有财政方面的货币投放、税收、财政采购等，也有行政方面的如行政政策命令方面、政府投资，但最最重要的，还是要通过城市规划的调控手段作用才能起到作用。

从城市发展理论上来讲，所有的城市建设和发展之中，包括国外的一些城市，还是需要一些行政干预手段的，因为城市建设与各项建设中，私人开发往往将外部经济性利用到极致，而将自身产生的外部不经济性推给了社会，从而使周边地区受到不利影响。通常情况下，外部不经济性是由经济活动本身所产生，并且对活动本身并不构成危害，甚至是其活动效率提高所直接产生的，在没有外在干预的情况下，活动者为了自身的收益而不断提高活动的效率，从而产生更多的外部不经济性，由此而产生的矛盾和利益关系是市场本身所无法进行调整的。因此，就需要政府的公共部门对各类开发进行管制，需要政府对城市发展方向与区域的确定，从而使新的开发建设避免对周围地区带来负面影响，从而保证整体利益。

D.从雄安新区现象联想到赣州蓉江新区未来的发展

首先，我们从中心城区章江新区的15年发展例子来分析。2002年的章江新区，城市发展几乎是白纸一张，赣州市委、市政府出台《关于加快章江新区发展的实施意见》，从而为章江新区十几年的发展敲响战鼓，紧接着市委、市政府办公大楼的建成与搬迁，又是为章江新区的发展如虎添翼，一大批房地产开发商进入章江新区。作为一个赣州老百姓，看到今天章江新区的发展与速度，心里肯定有不少的感慨。其实面对当时的城市规划，很多人的内心里都可能怀着半疑半信的心态，如果换着今天人内心的真正心态，我想，大多数人都有一种后悔的想法。

不是吗？当初章江新区的房地产楼盘价格也是从低到高的一个动态过程，当初的一些楼盘价格也是每平方米一千多，而发展的今天，章江新区房价的平均价已到达每平方米八千左右，一些地段环境比较好的甚至超过了每平方米万元大关。

其次，章江新区通过十几年的发展，城市基础设施基本上完善，可用的城市用地也基本上用完了，城市建设处于亚饱和状态。特别是赣州市人民政府办公厅3月14日出台的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，这是对城市结合土地交易市场情况和房地产市场调控目标要求，在房价热点地区探索实施“限房价、竞地价”、“价格熔断机制”的供应方式，采取“限房价、竞地价”的主要措施，是通过区域地段住房限购政策，实施章江新区区域住房限购措施，抑制章江新区投资投机需求的宏观调控手段的点睛之作。

从《赣州市城市总体规划》、《赣州市都市区总体规划》以及《赣州市城市发展概念规划》来看，蓉江新区都是赣州市未来发展的主方向，这一点无论是从赣州市中心城区的地形、地貌来分析，还是从赣州作为未来三百万人口、三百平方公里的城市发展目标来分析，都是十分正确的。所以，现在的人们对蓉江新区也许还有一些陌生，但是五至十年以后，人们自然会对蓉江新区刮目相看。

第三，赣州目前处于补偿性发展阶段。房地产作为一种商品，其价格走势的根本动力是均衡价格，即价格的变动主要取决于房地产市场的供给与需求关系。在市场经济条件下，城市化通过以下几个作用机制影响着房地产市场的供求关系，进而作用于房地产的价格：首先，城市化增加对房地产的需求，从而拉动价格上涨。在城市化过程中，大量农村居民通过农地征用、子女考上大学及购房入户等渠道转变为城镇居民。伴随着城市化进程的综合作用，必然带来城市房地产需求总量不断扩大。这一定程度上拉动了房地产价格持续上涨。此类上涨可称为需求拉动型。其次，快速城市化导致城镇用地紧张，推动房地产价格上涨。土地价格上升必然推动房屋价格上涨，此类上涨可称为成本推动型。从理论机制来看，城市化对房地产价格上涨具有一定的正向促进效应。而城市化水平与商品房销售价格时序数据的计量分析也显示，城市化水平和房地产价格之间存在着长期的均衡关系。可见，从长期来看，城市化的确会带动房地产价格的上涨。

作为一个三四线城市，赣州的房价为何一直在涨呢？我分析，真正的原因无非就是三个，一是赣州市的腹地深，有17个县、市，800多万人口在后面支撑着，大多数人是从未来生活的舒适度、城市配套设施的完善，包括教育、医疗、交通以及人居环境农村等等，都是一级比一级好，于是就出现了往镇里搬迁，镇里往县城搬迁，县城往中心城区搬迁的塔形搬迁模式。据相关人员的初步调查，目前在赣南17个县城及乡镇工作的人员，在赣州市中心城区及县城拥有住房的达到了25%以上，而且比例还在日益扩大。二是人们对于赣州市未来发展充满信心，赣州作为赣、粤、闽、湘四省通衢的区域性中心城市，随着社会经济发展步伐的加快，未来的潜能特别大，特别是近年来市委、市政府采取的一系列主攻工业化、城镇化、农村脱贫等重要的措施，以及中央政策的支持力度的不断加大，南康撤市设区、赣县撤县设区，目前已经拥有一市五区的行政区划，等等这些都为赣州的未来发展奠定了良好的基础，我们可以说，赣州良好的未来发展前景已经是初见曙光，城市经济社会综合发展的速度与质量已经远远超过了周边的一些城市。三是赣州的人文环境优越，无论是生活地理环境还是历史文化传统环境，都是比较适合人居的环境典范，客家文化、宋城文化中的包容性，让人们生活得更加舒适，人们喜欢这块美丽的土地，当然也深深地爱恋着这块土地。

令人欣喜的是，2016年9月蓉江新区正式成立，按照市委、市政府的决策，蓉江新区将打造成赣州城市建设主战场和核心区。一时间，蓉江新区也成为了房地产开发商眼中的一块香饽饽。当月，碧桂园地产等一些著名房地产商慧眼识英雄，纷纷进驻蓉江新区，可以预见，在未来三五年之中，蓉江新区将会成为一块热土。

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编辑：KEKE

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