国图三维不动产创新实践：三维不动产产权体构建
产权体是具有固定形态和空间位置的、权属边界封闭的、权利独立的不动产产权单元，无论何种类型的不动产从本质上讲，都是对空间域的占有，是空间上的一个产权单元，都具有能反映不动产空间大小的几何形体以及与该几何形体相关的权利。在当前我国土地立体化利用日益加剧的背景下，不动产的空间几何形态呈现出越发复杂化和多样化的特点。
三维产权体类型
随着建筑水平和工艺的提高，加之艺术设计的偶然性，现实生活中各式各样、形态奇特的建筑物不断被建造出来，加上地下空间的开发利用，如管线、隧道等基础设施，使得产权体形态千差万别，无法一一穷举。
根据三维产权体的形态、位置的差异可以将其分为地上、地下，宗地、建构筑物，以上分类又可根据产权体的形状分为规则产权体及不规则产权体，不同产权体根据其位置及形态特征需要选择不同方式进行产权体构建。三维产权体构建方式
01
规则产权体
规则产权体，是指不包含曲面和斜面，且顶面与地面在二维平面坐标上一致的产权体，一般包括宗地、建构筑物等。传统二维宗地在垂直维度上无法区分产权，目前的确权登记方式对于地上三维宗地产权体仅确定其平行于地面的面片的形状，其他面片形状无法确定，结合目前宗地的利用特征，可认为其是规则的产权体，对于规则产权体，在二维数据完善的情况下，一般采用二维拉伸的方法。
对于宗地产权体可以在已有二维平面数据基础上，结合不动产权籍调查数据获取宗地范围内房屋层数、高度等数据，利用软件自动拉伸的功能根据宗地图形、房屋高度信息实现三维宗地模型的自动构建。
对于建筑物产权体，结合不动产权籍调查数据可以获取房屋分层分户图、楼层、层高等数据，利用软件自动拉伸的功能，形成规则的建筑物三维产权体模型。
图1 规则产权体二维平面图
图2 规则产权体模型
02
不规则产权体
不规则产权体是指其他各种形态产权体，包括曲面体等，多见于建筑物、地下人防、地铁站等构筑物。不规则产权体的自动构模方法比较少，一般通过界址点构建三维产权体模型，而界址点的获取一般包括外业测量获取界址点和根据三维模型获取界址点两种方式。
结合我公司丰富的不动产测量经验，可以通过实测获取界址点。一般通过不动产登记数据获取产权体的基底界址点，其他界址点在产权体垂直于地面的面片上按照一定高程及明显拐角设置，并通过测量仪器获取其平面坐标及高程值。
前期我们发布的相关文章（见文末“推荐阅读”）已经简单介绍过三维地籍工作底图的生产，在三维地籍工作底图的基础上对点云数据或者倾斜摄影数据进行地面点及非地面点的自动分割，以获得用于提取建筑物轮廓的点集。利用α-shape等算法，从离散的轮廓点集中抽象出建筑物的直观形状，提取建筑物的关键点。
图3 不规则产权体界址点
在通过各种方式获取产权体的界址点后，需要结合界址点的坐标信息、高程信息，按照凸壳面元表达模型构建等方法最终获取不规则产权体的空间三维模型（图4）。
结语
土地的立体化利用，城市的立体化拓展，是未来发展的趋势。目前出台的一系列法律也为地上、地下空间的合法利用提供了保障。现阶段我国不动产登记机构仍主要采用二维的方式管理不动产数据，但三维登记已近在眼前，我司在现有不动产登记、三维模型构建等业务的基础上，不断对三维产权体构建进行深入研究及实践，总结各类三维不动产产权体的构建技术和方法。
参考文献
[1] 霍志敏,李雪飞,聂庆微,张玲玲,王荣华.基于“拉伸”式的三维带洞产权体重建[J].科技创新与应用,2020(26):17-20.
[2]闻平,赵飞,吴小东,王莹,王冲.利用原始激光雷达点云数据提取渐进式建筑物轮廓线[J].测绘通报,2020(09):80-84.
[3]喻仙. 面向不动产的三维空间数据模型构建及应用研究[D].南京师范大学,2015.
文/国图信息 地理信息中心 石林曦、管佳
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