吸引万达、万科、碧桂园、保利……纷纷转战的“大健康”，究竟什么来头？

采写：任慧媛    编辑：李靖

本期中外管理观察家：吴翔华（南京工业大学教授、天诚不动产研究所所长、南京市房地产学会会长）

近期，在万达集团2018年年会上，王健林提出：万达正式全面进军大健康产业。

其实，2017年8月，继万达商业、万达文化、万达网络、万达金融之后，已诞生了另一名万达新成员——万达大健康集团。并且王健林当时已亮出了时间表：5年之内，医疗产业将成为万达新的支柱产业。事实上，至少近三年里，万达集团已经在医疗大健康领域频频加码。据不完全统计，目前为止，万达在医疗领域的相关投入已接近1500亿元人民币。

无独有偶，从房地产转型大健康行业的不只有万达，知名房地产企业诸如恒大、万科、碧桂园、华润、保利、远洋、泰禾、富力等等，都已纷纷公开表示，正在布局大健康产业领域。此前，腾讯、百度、阿里等互联网企业巨头，也大举投入大健康产业。

马云更是直言，中国下一个首富应该产生在大健康领域。美国著名经济学家保罗·皮尔泽曾将大健康产业称为继IT产业之后的全球“财富第五波”。那么大健康究竟什么来头？大健康产业为什么要由大批的房地产开发企业来投资？房企投资医疗大健康的“醉翁之意”又是什么？擅长商业地产运营的房企，面对壁垒高耸的医疗行业，又如何破冰？对此，本期“中外管理观察家”专访了天诚不动产研究所所长、南京市房地产学会会长吴翔华。

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 “大健康”与房企，为何一拍即合？

《中外管理》：顾名思义，大健康产业可以理解为，围绕满足各类健康（身体、精神、环境）需求的所有产业总称，包括医疗产品、保健用品、营养食品、医疗器械、保健器具、休闲健身、健康管理、健康咨询等多个与人类健康紧密相关的生产和服务领域。那么，在您看来，为什么房地产企业会扎堆涉足甚至转型大健康领域呢？ 

吴翔华：大健康产业包含医疗、卫生、养老、文娱等，内容非常丰富，所以带动的行业关联度也非常高。发展大健康产业，从“十三五”规划时就已经确定下来，重要性不言而喻，大健康领域一定是未来的一个重要发展方向，国家已经把它定位为非常重要的支柱产业。

但是大健康产业有个问题：投资巨大，回报期长，一般的企业做不动，适合经济实力相对雄厚，又不求赚快钱的企业做。但从长期而言，大健康产业的回报比较丰厚，而且一旦形成增长趋势，往后的业务增长性会很好。

那么，来看房地产开发企业，毫无疑问，它们占了两个字：有钱，所以比较适合做大健康产业的投资方。

再一个吸引它们的原因，是大健康产业受到了各种各样的国家政策支持，也就是处在所谓的政策红利期，一定程度上享受各种政策的倾斜。当然，这个倾斜是有一定的时效的，一旦过了这个阶段也就没有了。所以，越来越多的房企在大健康领域跑马圈地。

还有，房地产企业发现，大健康产业不仅符合政策导向，而且还具有做大的想象力，今后大健康业务板块说不定还能独立上市，和原有业务不仅不矛盾，还能形成有机的结合，这是很好的一件事。

实际上，房企可以投资的行业有很多，比如：酒店业，但这不是时下国家政策主推的产业，没有题材。国家目前主推养老和健康产业，随着中国加速进入老龄化社会，发展大健康产业是一个长期的主题。那么，大健康产业当然就是房企的不二选择了。

《中外管理》：中商产业研究院曾发布一组数据：至2021年，中国医疗服务支出总额预计增至8.8368万亿元。因此大健康产业也成了万达、恒大、万科等探索的新领域。那么涉足大健康产业究竟能为房企带来什么？

吴翔华：首先，能够使房企的投资结构长短结合。长就是大健康产业，回报慢，但是长期增长性比较好。短就是之前已经在做的房地产开发业务。长短结合有利于化解经营周期内产生的风险。

其次，大健康产业会获得银行、金融机构，还有资本市场的支持。因为它属于政策扶植类产业，成长性比较好，未来想象空间大，又有一定技术含量，可以凭此概念去融资。比如：恒大的养老院，碧桂园的养生谷，都在利用大健康概念融资或者资本扩张。

另外，通过大健康产业可以涉足养老、文娱等泛健康产业，比如养老，本身就与房地产业有非常密切的联系，文化旅游则可以和旅游地产结合在一起，这样本身就形成了一个产业链，对原先主营业务是一个强有力的支撑，卖房子多了卖点，产生了溢价。

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 “房企涉医”，背后是一套共赢的产业网络设计

《中外管理》：有业内人士指出，房企涉医更多是炒作概念，为了更好地拿地，因为医疗用地与住宅用地价格存在很大差距。万达青岛东方影都项目中，当年医卫慈善的用地楼板价是150元/平方米，科教用地是219元/平方米，住宅用地却高达2083元/平米。对此您怎么看？

吴翔华：拿地也是房企涉足大健康产业的一个益处，更是一个目的，但并不是说拿了医疗用地，过段时间就能变成住宅用地，那是不可能的事。它们看重的是给健康产业配套一定比例的商业开发用地，一般叫经营性用地，它可以是住宅也可以是商业，这是它的利润来源，可以把大健康产业的成本摊掉。剩下来的就是净赚了，只需慢慢等着。

比如，政府划地给企业做大健康产业园，一般商业经营性用地配套会占到15%-20%，这些可以建商铺、住宅小区、办公楼、酒店式公寓等等。这一块虽然占比不高，但赚到的利润足以平衡整个地块的成本，何乐而不为呢？而地方政府看重的其实是另外80%带来的税收和就业人口。

万达能够在全国复制了几百个万达中心，就是这种方式，但现在那一套走不下去了，所以换了另一条路，就是产业地产，比如大健康产业与原先的商业地产相结合的路。

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房企转战路径：避开医院，“周边”突破

《中外管理》：目前转型医疗行业，且达到规模化布局程度的地产企业已经有40多家。目前它们的转型到了一个什么阶段？医疗大健康的特殊性或者壁垒有哪些？

吴翔华：目前万达的进度慢一些，但是恒大到处建养生谷、养生乐园，布局速度还是比较快的。朗诗挺早以前就在做养老、老年公寓，五六年前就已经形成了自己的品牌。

现在房企尚处在布局阶段，主要是利用这个概念拿地。壁垒是，形成一个有知名度的产品需要很长时间。 

现在房企关键要考虑的，是选择大健康产业中对原来业务互补作用效率最高的，回报最快的先做突破。比如，房企建一个医院去拿地，与建一个健康产业园去拿地相比，当然是产业园拿地来得快，建医院的核心资源在公立医院手中，而非房企手中。房企会先选择能让自身优势发挥得最好的做突破，其他的慢慢来。不是没钱做医院，也不是不想做医院，而是会有一个节奏。

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有吸引力，就有“坑”

《中外管理》：既然是政策红利期，而且40多家房企转战大健康产业，会不会形成一窝蜂和产业泡沫？您对此有何建议？

吴翔华：一窝蜂不可避免，但是好在中国太大了，而且中国进入老龄化社会之后，还有很大空间的可以挖掘，大健康产业还远没到过剩的时候。

但是需要防范一些风险，大健康产业里有很多细化的方向，每家企业都有自己擅长和不擅长的方向，要防范掉进“坑”里，要学会控制。比如：避免开发太过前卫的健康产品，超出了原来运营经验，市场接受不了。

另外，大健康市场可能与原来想象的不太一样。比如：很多人喜欢选择居家养老，机构养老可能只占5%，所以过多的投资在养老机构建设方面就会有问题。还有，一些养生健身产业需要一定的消费水平作支撑，尤其在中小城市投资相关产业，消费水平没到，市场也起不来。

所以享受制度红利的同时，也要注意防范风险。大健康产业壁垒不见得有多高，而且地方政府还挺欢迎，但这对于一些企业来讲反而风险很大。

（注：如语音与文字不一致的，以文字报道为准）