温州楼市突现反转！学区房价格下探、成交量下降！原因是……
楼市调控政策频现，学区房价格下探、交易受挫，二手房和新房成交量下滑……近期，温州楼市出现反转，记者一探市场，还原楼市真相。
人气不错，成交减少？
近期一大拨房企集中领出预售证、各大售楼处都是人挤人……市场似乎并不缺热度，实际成交量却明显下滑了。7月份，温州共有43个项目领取预售证，其中9个项目首次开盘。
到处都是“人，人，人”，这是不少近期刚对外亮相楼盘的现状之一。7月17日，翰林九境项目示范区举行了开放仪式，近期人气不错。九玥府、万科世纪公元、红星半岛九号、保利中南大境堂悦等项目，周末现场看房人气旺。在售的续销楼盘，也有不少人气不错。中央涂城西板块的一个楼盘，去年首期开盘时，就卖得不错，至今开盘5次。
“人气旺”，是目前温州楼市的主要“表情”，不过就实际成交量来看，新房市场降温明显，特别是住宅市场，成交量出现了下滑。据温州市住建局商品房网上销售管理系统数据显示，进入下半年，温州市区新建商品房住宅成交量降温明显，上上周，市区新建商品房共成交725套；上周(7月19日—25日)，市区成交554套，环比下降30.87%。二手房市场也不例外，交易量持续下滑。具体到成交楼盘，主打刚需产品的项目仍是市场成交主力之一。专业人士认为，目前温州开盘项目多，产品同质化结构严重，去化压力加大。
受学区政策影响，新开发项目开盘后，也出现退订情况，如，原黄龙商贸城地块麓台里项目，2020年12月8日首期开盘，共计11幢，预售价格34300元/㎡，截至7月28日，共有96套退订房源，分布在5号楼有8套，6号楼有12套，11号楼有11套，16号楼有9套，17号楼有9套，18号楼有20套，20号楼有17套等，退订房源面积段75—132㎡。7月至今，像麓台里类似的出现退订房源项目，全市共计有57个。
21世纪不动产温州区域分部常务副总经理叶柏峰表示，下半年，温州市场总体上以平稳为主，或略有下降，包括交易量和房价，可能会略微往下调。
温州行动者房产副总经理王超爱分析，短期内政策频现，温州楼市成交量会受一定影响。对于刚需或改善的客户群体，或许是一个捡漏的好时机，楼市成交周期长了，急需资金周转的业主会增加。
二手房影响明显
相对于新房市场，二手房市场影响明显。统计数据表明，近几周，无论是市区，还是郊县，二手房成交量明显呈下滑状态。
据市住建局商品房网和行动者房产统计数据显示，1月份，温州市二手房成交6137套，2月份成交7220套，3月份，全市成交量达历史峰值，实际成交7838套。4月份，我市二手房成交量有所下降，当月交易7119套，5月再度下降，成交6116套；6月份跌破6000套，成交5765套。市区也不例外，4月份成交3672套，比历史最高的3月份，少交易1097套。5月份成交3162套，6月份成交3182套。鹿城区每月交易量呈下降趋势，4月份成交2385套，环比减少1020套，5月份成交量继续下滑，成交1967套，6月份略有上升，成交2107套。
“最近的成交量，有部分是前段时间就积累下来的，就真实成交量而言，相比政策加码前，明显下滑。”诸多品牌地产中介负责人介绍，按当前购房者心理预期变化等原因影响，近期二手房的成交周期有所拉长。部分房东挂牌价有所下调。接下来，二手房成交量肯定还会有所下跌。
从实际成交小区来看，次新房小区仍是二手房市场的成交主力之一，温州新城、江滨区域板块、瓯海中心区、南湖片区、龙湾中心区等地，每周都有不错的成交量。在房源类型方面，除了小户型的刚需房源外，改善型房源的成交量占三分之一。
学区房源交易减少
4月底，中央着手调控学区房，我市学区房交易量开始呈下行态势。近期，相关部门对“恶炒学区房”行为联合行动，重拳出击。
据悉，温州自7月10日发出《关于严禁炒作学区房，恶意哄抬房价行为的通知》后，相关部门对“恶炒学区房”行为联合行动，重拳出击。
7月12日下午，鹿城区房管部门对市二中、六中、南浦实验中学、十二中周边中介机构进行检查，重点检查中介机构56家，挂牌房源2823宗，对发现的116宗不规范发布房源责令下架整改，对发布“专作学区房”宣传广告的9家经纪门店责令整改，取缔相关广告。
鹿城区市场监管局布置人员对辖区内（特别是二中、六中、南浦实验、十二中辖区）的房产中介是否存在“利用虚假考试信息开展经营”行为开展突击检查，此次检查共出动人员72人次，检查房产中介146家，规范经纪机构经营行为。
为此，根据市政府统一部署，我市相关部门将采取联合执法、联合惩治的方式，坚决制止以学区房等名义炒作房价、恶意哄抬房价等行为。市住建局针对房地产经纪机构和从业人员下发《关于严禁炒作学区房恶意炒作房价行为的通知》，要求经纪机构规范经营，严禁炒作学区房，全面自查自纠；从业人员遵守职业准则，严禁参与各种形式的“炒作”活动。
万豪房产董事长潘明荣坦言，学区房严控影响明显，以万豪为例，近期二手交易量下降六成，新房下降五成。短期之内，学区房价格和交易量呈双降态势，楼市回归理性。
叶柏峰分析，上半年，学区房源投资炒作严重，不过最近交易量和价格都有所回落，建议政府和各级主管部门，学习外地城市的管理经验，对学区房的分配机制，做好合理的分配。
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