参考|户口政策掩护，开发商出货，要套谁？

干货！要点！每日总裁精摘：参考、案例、管理、健康， 读书。订阅点上蓝字

 总裁微摘：来源：金融观察家（ID:financetop）如松

多地媒体报道：房地产开发商正在大规模发起撤离计划，其中包括多个头部房企；并且均在财报中披露：已经做好了三四线城市项目的计提跌价准备。

其中，不乏曾经旗帜鲜明往三四五线城市下沉的千亿级知名房企，如今均默默撤退。

万科，在2018年财报中存货跌价23.1亿元（环比上涨超4成），其中营口海港城项目计提存货跌价0.68亿元；

新城控股存货跌价准备金额达3.97亿元、阳光城3.8亿元；港股房企绿城中国已亏损1.2亿。

碧桂园2018年年报中，也不再提起“一至五线全面下沉”的战略。

这些房企撤离了三四线城市，自然要回归一二线城市，加大土地储备，这也是此轮多个一二线热点城市土拍突然又热起来的原因。

根据中指院、诸葛找房等多家房产相关机构数据统计信息显示：

2019年1、2月份全国44个城市库存量同比上升，其中景德镇、惠州、湖州、镇江、廊坊、赣州等三四线城市库存同比上升超过50%。

2019年2月份，襄阳、常州、淮安、台州、江门、莆田、泰安、芜湖、湛江等城市成交面积同比负增长均超过10%，其中台州、江门、湛江三市成交面积同比负增长超过50%。

部分三四线城市，房价（国家限价政策下新房价格基本没变）虽然整体扔保持稳定，但是，成交量却下滑严重甚至是腰斩。

这一切看似矛盾的背后，是中国楼市格局大变，开发商、房东正在联手出货！很明显的一个证明——楼市成交量回升迅速，但房价却几乎未有多大变动。

“抢收”——地方政府和开发商合演双簧

发改委宣布全面放开、放宽落户限制：超级文件《2019年新型城镇化建设重点任务》中，明确各级城市应全面（部分）放松放宽（取消）落户限制，打破户籍枷锁。

地方为财政操心的背后，当然少不了大姨妈的身影，从今年开始，各一二线城市的房贷利率开始下调。为地方财政保驾护航，是大姨妈的主要职责。

地方和大姨妈伸出了橄榄枝，地产商当然要做出相应的行动，不能辜负前者的一片“心意”。

3月“抢收”就成了2019一季度的楼市关键词。

有大房企坚持9折促销，也有一惯谨慎小心的房企紧抓“市场窗口期”，坚持25%毛利率就出售。“放弃幻想”、“活在当下”成为大家心照不宣的理念。

“宇宙第一房企”碧桂园发布的3月销售业绩显示，3月份归属公司股东权益的合同销售金额451.3亿元，同比增长2.16%，根据相关研究院的统计数字，碧桂园今年一季度整体销售金额在1700亿元左右，低于2018年同期的1879.7亿元。

恒大3月合约销售金额549亿元，同比增长11.2%，前3月恒大累计销售金额约为1196亿元，同比降26.1%。万科3月份实现合同销售金额573.7亿元，同比增长13.2%，前3月合同销售金额为1494.4亿元，同比降3.1%。

大房企心照不宣“活在当下”，小房企一样“只管今天”。正处于债务高压之下的泰禾集团一季度积极抢收，其官方数据显示，泰禾北京90天抢收100亿元，其中，泰禾·北京院子二期、北京泰禾·金府大院等项目大幅降价，彰显以价换量的决心，为了现金流，拼了。

国家其实正在试图下一盘大棋，正试图人为干预、加速“自然演变的城镇化”之路——区域“人造”人口红利。

注：人口红利消失的一个必然结果是GDP潜在增速下行

如果这个猜测成立！当下这份超级文件带来的结果很简单也很明显：人口越来越向城市群中集聚、城市竞争强越强—弱更弱，更多的无人区域将会被彻底“放弃”，不再花费精力投入。

这样的情况下，在城市群的区域环境下，其实人口红利是被变相拉高的；而非城市群城市在某种程度上将会成为城市群城市的“肥料”。

最终反映在楼市上的结果——需求塌陷将直接导致未来全国大多数边缘城市房子会多到没人要；而少数城市房价继续上涨，成为穷人买不起的高地。

楼市三四月的小阳春之后，房屋成交量很可能会严重下滑，那时，会给工业企业的开工率和财政收入带来很大的压力，今年的财政赤字很不乐观，会给人民币汇率带来很大的压力。

未来的房地产市场将告别全面发展，从投资的角度来说，在租售比很低的今天，多数城市的房屋已经失去投资的价值，而只有居住的功能。此时，如欲投资，租售比是核心的投资依据。

然而，中国房地产市场过于庞大，局部市场还不会沉寂，所以未来房地产市场的热度主要将体现在少数区域和少数城市中。

这个时间点，开发商、房东一定会借这股楼市回暖的春风大量出清回转周期长的城市库存房源，让这一轮摸不清未来楼市变化的韭菜、新韭菜接盘！他们的联手出货购房者要特别警惕。

更多精彩

合作、入群,联系请注明