周三企业说｜“触底反弹”!房企盈利反转在望

对于房企来说，最重要的指标依旧是利润率。2016年房企总利润整体明显上升，从毛利率、净利率来看，半数企业完成了触底反弹；另有半数企业指标虽然继续下滑，但下降的幅度远低于2015年。综合来看，持续几年的毛利率、净利率下滑态势已出现拐点。

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一、2016年销售、利润整体创新高

近年来，重点房企销售情况连年创新高。2015年，41家重点房企销售金额为23033.3亿元，销售金额同比增长27.92%；2016年这些重点房企销售金额为34286.4亿元，同比增长48.86%。从归属母公司净利润来看，2015年，41家重点房企归母净利润总额为1764.8亿元，同比增长0.79%；2016年归母净利润总额为2014亿元，同比增长14.12%。

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二、毛利率、净利率与去年基本持平，半数房企呈上升趋势

从毛利率、净利率的情况来看，半数重点房企已经反弹。2016年，41家重点房企财务数据显示，毛利率超过30%的房企有11家，其中深圳控股以38.73%的毛利率位居首位；而毛利率低于20%的房企有6家，景瑞控股2016年全年毛利率仅为4.05%。

11家A股房企、30 家H股房企平均毛利率显示，2016年，A股房企加权平均毛利率为25.7%，较2015年略下降0.7个百分点，而H股房企加权平均毛利率为26.4%，较去年同期基本持平。

2016年，归属母公司净利率高于15%的房企有8家，其中合景泰富以39.08%的归属母公司净利率大幅领先其他房企；而低于5%的房企有7家，景瑞控股、保利置业归属母公司净利率不足1%。 

2016年，11家A股房企加权平均净利率为7.5%，与2015年基本持平； H股房企加权平均归属母公司净利率为10.8%，较去年下降1.3个百分点。虽然通过横向比较41家重点房企，超过半数房企年度内归属母公司净利率较2015年同期下滑，但上市公司百强测评显示，所有房企指标基本持平。

部分毛利率、净利率较低的都是2015年、2016年扩张速度较快的企业，主要原因还是规模增长带来的融资成本上升。而这些房企毛利率、净利率的改善要等一两年、实现稳定增长后才能迎来改善。

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三、未来趋势：净利率继续回升

由于财务结算的滞后性，2017年将结算的是15和16年的销售。而2015和2016年是房地产市场发展较好的两年，房价、销售增速明显，因此预计17年的财报中总利润、毛利率、净利率几项主要指标也将会有明显上升。

与此同时，目前企业的三费费用率呈现下降趋势。2016年41家标杆房企的平均销售费用、管理费用率7.8%，较2015年降低0.1个百分点。滨江集团 、招商蛇口的销管费率较2015年进一步降低，达2.36%和3.5%。保利地产的销管费率3.75%，也处在行业较低水平。  

其次，房价、销售上升速度较快，导致15、16年的销售项目利润空间较大，持有型物业资产价值也上了一个新台阶。龙光地产和宝龙地产2016年投资物业公允价值净增加额分别为27.8亿元和15.2亿元，分别占到了营业收入的13.06%和10.63%。而投资型物业公允价值变动还在继续增加。

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