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大家说丨林中：千亿之后，企业的经营之“道”！
林中
旭辉集团董事长
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关注经营的本质
关注有质量的增长
关注企业的责任、使命和担当
这才是一个企业的经营之道
2017年市场比预期好，整个房地产行业销售额达13.37万亿，相当于全球汽车市场一年的交易额，不动产成交面积169408万平米，成交面积、成交金额双双创新高，在2017年初的时候，没有人能预测市场会这么好。
2017年，我们看到的是“大象比兔子跑得快”，行业发生了巨大变化，这个变化对未来会产生深远影响。行业聚集度越来越高，一线城市成交量在整个市场的比重减少了一半，三四线城市火爆。
— 壹 —
2017年市场分化很明显，已经很难用简单的“涨”和“跌”去形容了，甚至在同一个城市里，不同的板块，涨跌都不一样。第二个特点就是城市轮动，从一线城市向强二线城市，从强二线城市向三四线城市轮动。
2017年，土拍出让规则花样翻新，开发商要不断适应规则的变化，但其实2017年已经有个苗头，就是热点城市地王出现亏损。
2017年，一二线市场出现紧平衡的状况，表现就是供应少、销售少、库存少，这些因素对2018年和2019年会有较大的影响。未来行业的收并购会非常频繁。
从2017年的市场来看行业未来，短期最大的影响因素就是“政策、政策、政策”，十九大决定了新时代房市的大政、方针，“住有所居”成为主基调，住房制度的改革、长效机制的确立，去投资属性，重居住属性，轻经济功能，重民生功能。“五限”后进入行政调控常态化阶段，房价进入计划管制时代。
— 贰 —
长期是非常看好的，因为这是中国的国运，中期取决于人口和经济，短期很难预测，因为主要看政策的变化。
长期来看，行业进入了新一轮长周期，也就是说在2017年-2035年，行业进入了平稳增长低频波动的长周期，跟1998年-2017年这一轮长周期是不一样的，未来20年房价将平稳增长，中国不会出现房地产泡沫破裂，所以如果是自住，你在一二线看到满意的，就放心大胆的去买。
但是住房属性发生变化，未来的居住属性更多的偏向居住属性，长周期内行业波动也会由以前三年的短周期波动变成中周期波动，市场结构也发生了变化，由单一市场过渡到多元化市场，从增量市场变成存量市场，中国由一个高速增长的市场变成了一个成熟的市场。
住房需求从以前的“有房住”变成现在的讲究“住好房”，从以前对面积的需求，变成了对居住质量的需求，完全市场的竞争格局变成了现在寡头垄断竞争的格局，发展模式也不一样，以前是内生发展，未来很多房企的发展会偏向兼并、收购、整合。
从未来5-8年的中期趋势来看，行业高位平台期渐行渐远，行业规模在缓慢萎缩，行业规模洗牌结束 格局形成并稳定。
未来5-10年行业洗牌基本结束，TOP100企业市场占有率≥80%，TOP10市场占有率≥40%，行业规模向百强集中，百强份额向龙头集中。
行业整合、兼并收购未来会进入高潮，特别是在二线城市中的中小企业，会被大量兼并、收购，最近我们内部在讲，“大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼，好鱼吃病鱼”，但是行业的细分市场会非常的缤纷多彩，涌现一批小而美的企业，比如说在产业地产、休闲地产、养老地产、特色小镇有巨大的机会。中国的存量市场是非常大的，蕴含着巨大的机会。
政策方针将保持稳定，未来5-10年是可预测的，行业波动从过去3年短周期拉长到5-7年中周期波动，这个波动的变化对企业影响很大，会影响企业的经营节奏，行业周期在弱化，城市周期在强化，所以应该更多的研究城市周期。
— 叁 —
行业内很多在讲规模，那么规模是什么？规模是经营成果的转化，是经营的基本要素，对地产行业来讲，规模是“今天的入场券、明天的利润”。
在地产主流市场里面，1000亿只是生存规模，要想具有竞争优势，规模要达到3000亿，要具备发展规模，就要5000亿，所以，“发展才是硬道理”，但规模背后，我们也要关注均衡的增长，我们内部强调增长率、利润率和净负债率的均衡，保持好的业绩和盈利能力。
关注规模，也关注有质量的发展，特别是财务质量，我们内部讲是有现金的销售，有回款的利润，否则规模就是空的。其次是关注产品和服务质量，这是经营的基本。我们要做“三好”，好产品、好服务、好社区，要做到“销售体验好、交付体验好、入住体验好”，要做到“好配套、好内容、好生活”，企业只有靠产品和服务，才能传递企业使命和情怀。
关注规模，更关注经营的本质，经营的本质在我们内部看，也是一个三角，就是“客户、员工和产品”，关注客户，为客户创造价值，我们才有存在的价值。帮助员工，帮助伙伴们实现目标、帮助伙伴们成长、成就自己，我们跟所有的伙伴提倡“快乐、健康、丰盛、进步”，因为人才是我们最宝贵的资产。
关注规模很重要，但是更应该关注我们的使命和情怀，因为不管走了多远，都不能忘了初心，“让城市更精彩，让城市生活更美好”，为客户创造价值，让业主生活更美好，同时让旭辉人的物质和精神生活更美好。
关注规模，更关注企业社会责任，特别是旭辉从小企业做到大企业，大企业要有大企业的责任和担当，大企业应该更多的投入慈善、公益、扶贫等事业，树立正面形象，传递正能量。
我认为，企业特别是房企，在未来市场变化之后，除了关注规模，更应该关注经营的本质，关注有质量的增长，关注企业的责任、使命和担当，这才是一个企业的经营之道。
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