周三企业说丨今年的T0P20强房企将如何表现（四）之华夏幸福、绿城、正荣
前三期企业说，我们对碧桂园、中国恒大、万科地产等11家TOP20强房企2017年业绩情况进行了分析点评，本期将继续对华夏幸福、绿城中国、正荣地产这三家TOP20强房企进行点评分析。值得一提的是，这三家房企都是比较有特色的房企，华夏幸福虽然主营业务是房地产，但从不把自己标榜为“房企”；绿城中国经过近几年的“折腾”，目前已经成为央企中的一员，代建业务的流量加入使得绿城达到千亿规模；而正荣地产是闽企中异军突起的代表，2017年既完成了IPO上市也进入TOP20房企行列中。
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销售：正荣地产销售增速最快
从销售规模上来看，2017年华夏幸福共实现1522亿合同销售额，是三家房企中规模最大的，4年复合增长率为31%。2018年，华夏幸福提出2000亿的销售目标，同比增长需达到38%，从华夏幸福以往的增长速度来看，还需要再加一把劲。
另一方面，从销售规模增长速度来看，正荣17年实现702亿合同销售额，同比增长79%，4年内复合增长率达43%，是三家房企中增速最快的。2018年，正荣定下1000-1200的销售目标，公司全年业绩同比增长至少达到43%，才能够完成目标跨越千亿门槛，就其以往的销售增速来看压力不大。
此外，由于绿城含有代建业务，17年共实现1463亿销售额同比增长28%，相对于同规模房企而言增速较慢。
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盈利：华夏幸福盈利水平最高
从盈利表现来看，华夏幸福2017年营业收入达596亿，毛利润达286亿，同比增长61%，毛利率为48%，同比上升了15个百分点，为三家房企中毛利润规模最大，增长最快的房企；此外，华夏幸福17年实现88亿净利润，同比增长43%，净利率为15%，也能够反映出华夏幸福相比于同规模房企而言，盈利表现良好。
此外，2017年，绿城中国营业收入共实现420亿，毛利润达81亿，同比增长34%，由于代建业务影响，毛利率仅为19%，净利率达6%，其中毛利率水平相对较低，主要是因为绿城在收购附属公司时产生的公允价值调整对成本造成了一定的影响。若是去除这些影响，2017年绿城的毛利率为32.3%，比上一年增加10.9个百分点；相比华夏幸福，正荣17年总营收达到了200亿，毛利润达42亿，同比增长33%，整体盈利水平相对较低，主要是因为部分结转的是2015年售价较低的项目，所以2017年的毛利率其实可以达到25%以上。
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负债：负债情况持续改善
在财务指标中，华夏幸福和绿城中国的负债指标优势明显。2017年华夏幸福净负债率达48%，现金短债比为2.59，短期内无还款压力，长短债务比2.89，负债情况相对健康；截止2017年底，绿城中国持有现金达681.05亿元，短期有息债为262.71亿元，现金完全可以覆盖短债，长短债务比为3.14,2017年净负债率达36%，绿城在风险控制方面表现良好。
在风险把控上，截止2017年底，正荣地产持有现金196.66亿元，无法覆盖掉209.82亿元的短期有息债，17年平均借贷成本相对较高，净负债率为167%，但相对于前几年而言，负债情况持续改善中。并且，正荣地产在2018年1月成功IPO之后，净负债率又进一步下降至120.2%。
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投资：积极拿地助力规模发展
截至2017年12月，华夏幸福储备开发用地规划计容建筑面积约为988.27万平方米，与其他同等规模房企相比相对较少，这主要是因为华夏幸福作为一个产业新城运营开发商，开发模式与纯粹的房企有所不同，可以随着产业新城的建设推进逐步拿地。就目前华夏幸福的产业新城数量来看，被其锁定的土地规模是相当大的。同时也因为华夏幸福的土地中含有大量产业用地和文旅用地且无法区分，不与绿城、正荣的土地投资情况进行对比分析。
绿城中国于2017年拿地较多，新增土地建面859万平方米，截止17年底总土地储备达3032万平方米，其中2018年绿城将有140个投资项目在售，预计可售面积约641万平方米，可售金额约人民币1573亿元（2017年存量房源可售金额约为人民币413亿，2018年预计新增可售房源金额人民币1160亿），一二线城市可售面积约365万平方米，可售金额约人民币1066亿，占2018年可售金额的68%。
而正荣地产2017年新增土地建面达713万平方米，其中长三角区域占比达48%，为全国四大区域占比最多的地方，截止2017年底总土地储备总建面达1526万平方米，按照15%的复合增长率，可以维持公司三年左右的去化。
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战略：各有所侧重发展
从战略上来看，正荣地产董事长黄仙枝表示，公司今年运营战略是快速周转，目标冲击千亿，18年销售额大概会在1000-1200亿元，同时，公司在多元化业务发展方面，正在计划增加商业地产的比例，未来要形成住宅和商业的同步发展。截止2017年底，正荣拥有11个商业项目，总建筑面积76.1万平方米。其中有6个投资物业已经竣工，2个已经在2017年开业。其余5个在建或持作未来开发，总建筑面积29万平方米。目前正荣已经构想了三个种类的商业地产产品：财富中心——城市级的购物中心；时代广场——五万方、片区型的购物；正荣街——两万方，社区型的，从而形成从大到小的能级全覆盖。正荣打算将商业地产集中在二线城市核心地段布局，伺机进入一线城市。由于目前纯商业的盈利回报都比较低，因此这些商业地产按计划都将是综合性的物业，包括办公、公寓及长租公寓一起同步运营。
目前，绿城中国在全国共有十大战区，重点发展方向中地铁上物业毛利率较高，同时还有五大纵深项目，代建集团、科技集团、对老房子维修维保、环保建材、精装修集团，其中，代建集团2017年合同销售额达430亿，预计今年将会达到500亿元。同时，绿城中国主席及执行董事曹舟南先生表示，从投资拿地的角度讲，目前绿城新增土地里86%布局在一二线城市，主要是因为绿城要把三四线城市的空间腾挪给代建，2018年代建项目预计可售面积约570万平方米，可售金额约人民币778亿元。
而华夏幸福旗下产业新城发展较好，2017年产业新城业务园区结算收入额为299.12亿元，同比增长了68.43%，在整体合同销售中占比达到了19.65%，较上年的14.76%提高了将近5个百分点，并在17年新增加了21个产业新城和产业小镇，规模加速扩张。
总的来说，华夏幸福、绿城中国、正荣地产均在规模加速扩张的途中，寻找与之相平衡的利润增长，同时在风险控制方面持续改善，加大房企市场竞争力。
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