住房租赁市场再迎规范性政策。2月27日，北京市住建委发布《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法（征求意见稿）》并公开征求意见，首次明确将住房租金纳入监管，对于单次收取超3个月租金的住房租赁企业，需将超收租金存入第三方专用账户，且租客可自行查询租金监管账户内金额。一线城市仍然是全国住房租赁市场发展的主阵地。2024年伊始住房租赁市场政策仍延续去年以来的主基调，相关政策主要聚焦租赁市场监管和租客权益保障。租金一直是租赁市场的敏感词，纳入监管能够尽可能避免住房租赁市场面临的纠纷问题，但对租金的平抑作用相对有限。从个人房源租金来看，北京是全国租金水平最高的城市，2月平均租金坪效已达到127.36元/平方米/月。2月房租上涨的城市数量有所增加，55城中有接近五成城市房租上涨。押金怎么收？租金怎么付？在政策的指引下，租赁市场逐渐有了清晰的发展路径。梳理《征求意见稿》发现，政策有两大重点内容。先来看押金，住房租赁企业收取的押金由北京市住房资金管理中心开设的第三方押金托管账户托管。再来看租金，单次收取租金数额超过三个月的，租金按照合同约定时间、金额存入租金监管账户。其中三个月租金部分在一日内划转至住房租赁企业账户，其余租金按月划转，每次划转金额为一个月租金。统计显示，北京市押金、租金纠纷占住房租赁纠纷的七成以上。此次发布的征求意见稿主要针对承租他人住房从事转租业务的住房租赁企业。该政策在保障租客权益的同时，能够有效预防和化解大部分的住房租赁纠纷问题，并且促使企业经营模式转型。实际上，去年以来，租赁市场监管类政策不断。根据CRIC城市租售系统监测，2023年全国共计颁布租赁相关政策176条，其中市场监管类政策占比为25%，权益保障类政策占比为16%。政策主要集中在北京、上海、广州、深圳等租赁热点城市，相关政策主要聚焦租赁市场监管和租客权益保障。比如深圳去年共发布了14条相关政策，北京也有12条。政策侧重点从重供应走向供需双侧发力，双向保障住房租赁行业可持续发展。随着租赁市场供求关系进一步平衡，再加上保租房大量入市，一定程度上影响了个人房源租金，但随着年初人口流动影响，部分城市租金出现小幅上涨。北京依然是全国租金水平最高的城市。CRIC城市租售系统数据显示，2月北京平均租金坪效为127.36元/平方米/月，较2023年平均租金涨了5.4%。上海和深圳紧随其后，2月租金水平分别为114.21元/平方米/月和104.82元/平方米/月。对比2023年租金，全国55城中有25城个人房源租金出现上涨，其中南京个人房源租金达到了61.37元/平方米/月，较2023年平均租金涨了13.5%。武汉在过去一年租金涨了22%之后，2月租金进一步上扬，较2023年平均租金上涨11%。集中式公寓租金相对稳定，但重点8城也涨跌各异，北京、广州、深圳、杭州、武汉、成都等城市租金同比出现不同程度上涨，其中武汉摆脱前几年疫情束缚，租金上涨最为显著。上海集中式公寓租金跌幅最为显著，整体受保租房集中入市影响较为明显。进入2024年，核心城市集中式公寓租金出现不同程度下降，尤其是春节后首周下降较为明显。根据CRIC城市租售系统的监测，除重庆外绝大多数核心城市的集中式公寓租金均出现了下降趋势。随着节后人口回流将增加租赁市场的需求，预计核心城市还将迎来一波租金的上涨。2024年住房租赁市场规范性政策仍在不断释放，一线城市是作为全国住房租赁市场发展的主阵地，其政策具有极强的示范效应，后续热点城市有望在权益保障方面继续出台相关政策。对于企业而言，应顺势而为，调整经营策略和经营模式。政策端对于租赁企业的金融支持政策也应尽快落地，以支持住房租赁市场发展。

2024年2月23日，国家统计局发布1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。从数据来看，2024年1月份，70个大中城市中商品住宅销售价格环比下降城市个数减少，新房价格上涨的城市数量从2023年12月份的7个增加至11个，这是最近11个月来首次出现房价上涨城市数量增加的现象。

房地产市场行情正在稳步修复。市场层面，重点30城新房成交强势反弹，同环比涨幅均超4成，成交规模与2022年12月基本持平。好的消息是，前2月累计成交已止跌，市场出现回升苗头。聚焦企业销售，2月TOP100房企实现销售操盘金额4615.6亿元，单月业绩环比增长29.1%，同比增长14.9%，百强房企1-2月累计销售操盘金额同比降幅较上月收窄至-11.6%。当前市场已进入止跌回升阶段，3月市场能否延续稳步修复的预期，还取决于企业整体的供应规模和居民需求及购买力的恢复情况。随着疫情管控全面松绑、企业供应低位回升，春节以来整体市场表现出止跌回升趋势。受此影响，百强房企业绩实现同环比双增长。具体来看，TOP100房企实现操盘金额4615.6亿元，环比增长29.1%，同比增长14.9%。这是百强房企自2021年6月以来，首次出现同环比双增长。此外，全口径销售金额和权益口径金额均实现同环比双增长，其中，TOP100房企全口径销售金额实现5184.2亿元，同比增11.8%，环比增长29.8%；权益口径来看，百强房企业绩同环比分别增长16.5%、34.6%。百强房企1-2月累计销售操盘金额8189.5亿元，同比降幅较上月收窄至-11.6%。不过值得注意的是，百强房企2月业绩同环比增长，很大一部分原因在于今年1月和去年同期基数相对较低，这也意味着，3月市场修复情况仍然存在较大不确定性，能否稳步修复还要取决于企业整体供应规模，以及居民需求和购买力恢复情况。在目前行业发展形势下，2023年房企格局继续分化。主要表现为央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足。从销售门槛变化来看，各梯队房企仅TOP10房企销售操盘金额门槛同比增长25%至241.7亿元。保利、中海、华润、招商、建发等央国企业绩同比表现突出。反观TOP30和TOP50房企的销售操盘金额门槛分别为61.4亿元和35.9亿元，同比降幅较高达28.4%和29.1%。TOP100房企的销售操盘金额门槛降低32.1%至11.3亿元。2月整体市场延续稳步修复行情。重点30城供应环比微增7%；成交同环比涨幅均超4成，整体成交规模与去年12月基本持平。前2月累计成交已止跌，市场初步显现出回升苗头。长三角热度延续，依托改善需求支撑，上海、杭州保持“热点恒热”；南京、苏州、宁波、常州等热度稳步回升。以南京为例，据CRIC监测近3周重点项目周度客户到访总量均在1.5万组以上，最近1周飙升至1.76万组，与去年年末周均1.2万组相比显著提升。大湾区成交触底反弹，广深佛莞等重点城市成交环比涨幅均超5成。广州经历了一年深度调整，目前整体市场已有回升苗头；深圳企稳回升，个别网红盘周末到访量破3000组。环渤海地区成交稳中有增，天津、青岛、济南等迎来普涨行情。尤其是北京，无论新房、二手房活跃度均有明显提升。天津进入持续热销期，据CRIC监测的重点项目2月周平均到访总量保持在3万组以上，客户转化率超过10%。中西部地区全线飘红，重庆、长沙、郑州等成交环比翻番。武汉、成都等仍是“成交大户”，月成交规模破100万平，重庆、郑州等低位回升，居民信心逐步修复。典型如重庆，2月以来重点项目周度来访、认购节节攀升，最近一周来访总量1.3万组，认购总量1577套，转化率高达12%，创2023年以来新高。无论是中观城市成交数据，还是微观项目到访、认购、折扣力度收回等，都可以看出当前市场已进入止跌企稳阶段，“金三”小阳春可期。虽然市场出现了积极信号，但对于房企而言仍然不容乐观。民企融资难的现象仍然未得到根本改善，流动性压力有待进一步缓解，尤其是多数房企2023年将迎来大规模债务到期潮，偿债压力仍然较大。当下，债务重组成为出险房企化解流动性压力的突破口。2022年以来，已有部分房企比如富力、绿地、龙光、融创、华夏幸福等，通过整体债务重组的形式成功对存续的境内或境外债券进行整体展期，一定程度上缓解了企业流动性压力。房企想要根本地解决流动性危机、摆脱困境重回经营正轨仍然任重道远。企业运营改善的核心还是在于销售端，修复基本盘、依靠销售回款恢复自身“造血能力”是关键。一方面，仍应以保交付为主要目标，保证货量供应、积极营销、促进销售去化及现金回笼。另一方面，也需要等待市场预期改善、需求端信心修复以及购买力的企稳回升。房地产市场可谓“久旱逢甘霖”。前期宽松政策和低房贷政策确实使得一部分城市开始复苏。但复苏是局部而非全面，持续性是尚且存疑，底部修复过程也较为缓慢，短期内市场仍需要温和的政策保驾护航，呵护来之不易的市场信心。3月市场能否延续稳步修复的预期，主要取决于企业整体供应规模以及居民需求和购买力恢复情况，乐观来看，金三小阳春或值得期待。一方面，预计供应端会迎来一波集中供应，从而拉动成交放量；另一方面，二手房市场热度回升也从侧面证明了居民购房信心逐渐恢复，为后期新房市场回暖奠定了良好的基础。无论是市场层面，还是企业层面，分化特征还将延续。附：2023年2月中国房地产企业销售排行榜TOP50

过去12年，上海新增的商业项目中，5万平方米以下的社区商业项目的新增比例最多，克而瑞资管数据显示，这一比例达到了75%。而且，社区商业项目存量远高于购物中心存量。传统的社区商业项目最初形态是自然生长的菜场、集市，它解决周边居民的生活物资和农产品需求，随着消费需求不断提升，社区商业不断进化，并发展至高于社区配套的阶段，除了满足日常消费，还融入了亲子培训、自由办公、社区会客等功能。然而疫情之下，原本“最后一公里”消费受阻，社区商业项目运营也面临了较大的压力。克而瑞资管通过上海内中外环、不同产品形态、不同经营模式的36个社区商业项目的调研发现，样本项目平均空铺率17%，最高已达55%。对比此前克而瑞资管针对购物中心调研数据，社区商业项目平均空铺率已高出购物中心8%。当前社区商业经营亟需寻找破局之道。由于上海社区商业发展较早，上海社区商业整体市场占比较大。根据克而瑞资管数据，2010-2022年，上海年新增商业项目中，社区商业平均占比约75%。其中除40%以上的住宅小区配套商业外，还有约33%办公配套商业，以及近25%的以园区、酒店、交通枢纽为服务对象的配套型商业。而在这些商业项目中，个体承租比例比较高，品牌层级低于购物中心，因此这就导致社区商业项目的租户现金流承压能力普遍较弱。为了反映社区商业项目经营情况，克而瑞资管基于地理位置、发展阶段、产品形态、功能业态与经营模式等因素，选取了上海36个5万平以下不同类型的社区商业进行了实地调研，调研结果发现，样本项目整体平均空铺率达到了17%，远远高于购物中心的9%。样本项目中，空置率高于平均值的项目有13个，占比达到近4成。其中，样本项目空置率最高的是位于宝山区外环外的丽都广场，空铺率已高达55%，该项目是宝山罗店地区住宅小区较为密集的典型社区配套商业。而位于杨浦区外环的尚浦领世和世纪联华（世纪公园店）则为满租状态。区别于购物中心，社区商业以地域内和周边居民为主要服务对象，覆盖范围较小，业态主要以低客单价的餐饮、亲子教育为主。并且，餐饮业态换租频率高，平均存活周期短，亲子教育租赁面积大，租金低，这些就导致了社区商业项目普遍租金天花板较低。在经营形态上，目前大量散售型沿街商铺处于小业主自然生长状态，一些企业将集中商业以售后返租形式实现去化，还有大量企业自持统一运营的项目。对比空铺率超30%的社区商业项目和空铺率低于10%的社区商业项目发现，空铺率较高的项目大都为自然生长状态的散售项目。而华润五彩城、绿城富汇广场等统一运营的社区商业项目空铺率皆在5%左右。此外，克而瑞资管调研发现，同商圈、甚至跨商圈，大型购物中心都会对社区商业形成挤压。比如，位于长宁区外环的馥邦购物广场，受长宁大融城、缤谷广场等购物中心的影响，其空铺率高达40%。对比空置率变化，空置率较低的社区商业项目一般具备三大特征，即全天候化、客群聚类化、定位精准化。具体来看，社区商业项目可突破时间维度限制，24小时全天候大有可为。不同于购物中心的固定营业时间，社区商业的物业条件更为宽松，营业时间更为灵活。以调研的中海环宇荟为例，该项目距离14万平方米的凯德晶萃广场较近，中海环宇荟差异化以附近白领客群的休闲时段为目标，利用街区建筑营业时段不限的条件，尝试全天候全时段的餐饮运营，差异化竞争使得中海环宇荟能够与大盒子购物中心LuOne凯德晶萃广场双方联动，形成互补互动，获取更多潜在客流，目前中海环宇荟出租率达85%。消费者需求对社区商业业态定位至关重要，这就要求社区商业业态设计时，要尽可能融入社区生活，强化与客群日常生活的粘性。以出租率达到97%的宝山旭辉U天地为例，该项目周边2公里内有瓯盛美罗生活广场、万尚生活广场、罗店宝龙广场等社区商业，竞争压力较大，在业态设计时宝山旭辉U天地选择将地块分为两部分建设，东侧休闲片区主打小面积、低客单价的餐饮、零售、生活服务，配有永辉超市和影城，力求抓住周边居民需求，西侧小盒子主打亲子，另外配备麦当劳、达美乐披萨、一点点奶茶餐饮来贴合亲子业态。相反，一些项目设计不够精准，使得地下商铺教培业态闭店较多，8个空铺中5个属于教培业态，目前锦绣坊空铺率近2成。新邻生活站则是大面积餐饮店铺过多，一旦关店，会导致出租率波动较大，目前新邻生活站空铺率超2成。克而瑞资管调研发现，一些以体育、社交等新型社区生活为目标的社区商业项目，经营的稳定性高于以餐饮、亲子等传统日常消费的项目，这就要求社区商业项目能够更加精准定位。以此次调研出租率高达95.7%的碧云体育休闲中心（含金桥购物中心）为例，碧云体育休闲中心由最初的一个小型商业中心的想法扩展成包括众多体育和文化活动功能的开放式建筑，在更为强调功能性主题的同时更注重建筑观赏性。从绿色食品到巨型象棋棋盘，从草地滚球场到蹦极场，碧云体育休闲中心具有多达132项功能分类区，创造了更为多元化的感受。从空铺率来看，社区商业项目面临着比购物中心还要大的运营压力。随着市场结构的变化，社区商业一方面受到周边大型购物中心的竞争挤压，另一方面还因为主力客群消费行为的变化，导致同质化的业态结构难以满足新的消费需求。因此，社区商业项目关键在于强化与社区生活的粘性，由服务社区生活转化为引领社区生活。

继去年二手房参考价公布之后，深圳住建局又公布了“房屋租赁参考价格”。近日，为促进深圳房屋租赁市场平稳健康发展，提高租赁市场价格透明度，深圳市房地产和城市建设发展研究中心发布《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》，并表示将根据租赁市场变化情况适时更新房屋租赁参考价格。本次发布的租赁参考价格覆盖全市各区（含大鹏新区），包括4319个小区，、2042个城中村私宅、4500个产业园区配套宿舍区以及6702个产业园区。2021年2月8日，深圳出台二手房成交参考价后，多个城市纷纷跟进落地二手房成交参考价，极大地改变了这些城市的二手房市场。不少评论认为“房屋租赁参考价格”也会带动整个租赁市场。我们认为，此次“房屋租赁参考价格”的发布，对市场租金影响相对较少，尤其是对个人房源来说，租金价格的浮动市场因素更大，政府也应当避免较多的价格指导。“房屋租赁参考价格”的发布对保租房的意义较大，以往保租房相关政策中的定价低于周边房源价格中的周边房源定价一直未有明确的定义，此次深圳发布的“房屋租赁参考价格”对未来保租房的建设意义更大。2022年10月28日，据深圳市住房和建设局官网消息，为促进深圳房屋租赁市场平稳健康发展，提高租赁市场价格透明度，深圳市房地产和城市建设发展研究中心发布《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》，并将根据租赁市场变化情况适时更新房屋租赁参考价格。按照深圳市房屋租赁参考价格查询平台，房屋租赁参考价覆盖深圳市各区（含大鹏新区），包括4319个小区（其中，存量商品住房楼盘3786个、统建楼楼盘318个、商务公寓楼盘215个）、2042个城中村私宅、4500个产业园区配套宿舍区以及6702个产业园区。一直以来，深圳和其他一线城市一样，由于高企的房价以及大规模的外来人口导入，绝大多数的人都通过租房解决居住需求。发布房屋租赁参考价格，有利于促进深圳房屋租赁市场平稳健康发展和租赁市场价格体系公开、透明，实现“稳租金、稳预期”；有利于解决租赁市场价格信息不对称问题，为租赁市场提供价格参考，引导租赁双方合理议价。据了解，房屋租赁参考价格以全市各类房屋属性数据和近一年租赁市场交易数据为基础，按照《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）等相关要求，综合运用地理信息技术、大数据分析等多种批量评估技术手段最终确定。克而瑞租售近期发布的《中国住房租赁行业监测报告》显示，2022年9月租赁市场逐步迈入传统淡季，55城个人房源租金为32.87元/平方米/月，较上月下跌1.35%，同比下降2.49%。由于疫情反复态势仍然蔓延，各城市人口流动下降，租赁市场活跃度一般，随着毕业季租赁旺季过去，9月份起，租赁市场逐渐步入淡季，因此，租金也开始出现了周期性回落。从重点关注的城市来看，重点八城租金均呈下跌趋势。同比来看，深圳、杭州、武汉、成都、南京五城租金同比下跌，其他三城租金同比上涨；环比来看，八城租金环比均下跌，其中，深圳、上海、杭州租金环比下跌明显。深圳受疫情反复和毕业季旺季消退影响，整体租赁市场反响度一般，个人房源租金同环比下跌显著，为88.28元/平方米/月，环比下跌6.25%，同比下跌8.41%。较2021年1月至今深圳个人房源租金平均92.77元/平方米/月还跌出4.49元/平方米/月。除受租赁淡季影响外，保租房加速入市运营也在一定程度上影响租金下跌。对比此次发布的《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》，平均商品住房参考租赁价格67.5元/平方米/月，商务公寓参考租赁价格85.7元/平方米，统建楼参考租赁价格44.3元/平方米。与之相对应的，以商品房为主的深圳个人房源租金9月价格为88.28元/平方米/月，分散式公寓租金为137.28

现在这个行情卖房，不是置换，就是担心房价会继续下跌，我可能两方面都占了。说实话，我其实不是对苏州市场没信心，而是对我房子所在区域未来两年市场形势没有信心。我和老公都在上海工作，上海和老家苏州各有一套房，我们看了今年的形势，一致认为以上海作为典型的一线城市房价还是最抗跌的，但是二线城市苏州从年初已经开始“跌”声一片，再加上上海近期新房供应明显增加，我们打算把苏州的房子以及上海的目前自住的小房子卖掉，两套并一套，在上海换一套大房子。没想到，上海的大房子换不换得上还是个未知数，因为卖房这第一步还没结束，就把我的心态整崩盘了。我先来说下苏州房子的情况，房子是2019年买的一套二手房，加上赠送面积总共140平，总价295万，也就是说当时房价单价已经达到了2.1万元/平方米，这还不算税费和装修。算上税费和装修的话，总价已超过310万。可以说妥妥的高点了。关键是，房子位置不具备房价增长支撑，位于吴中区木渎，当时是因为家人都在那个区域，而且是买来自住的，也没想太多，毕竟苏州也是一个二线城市，GDP和人口支撑房价大概率不会跌。现在看来，当时还是太年轻了，太盲目相信房子只涨不跌。市场低迷的时候，就算是地段和户型也不是王牌，低迷阶段大家都得跌。去年年底以来，身边陆陆续续有很多江苏、浙江一带的朋友们开始卖掉当地的房产，转而来上海打新置换，这是我打算卖苏州房子的最初想法——置换，顺便清掉手头的负债。年初，我和老公商量，反正苏州的房子原本是买来住的，现在我们几乎不住，与其空置着，不如借此机会在上海换一套大的。一方面，二线肯定不如一线抗跌，就算是疫情影响，上海房价也还是稳的，另一方面我们也希望能通过以小换大，让一家人住得更舒服一些，尤其是经历了疫情之后，换房的动力也比之前更大了。一开始老公不支持我这个想法，他希望在上海再入手一套小户型二手房，用来出租增值，结果犹犹豫豫苏州二手房市场却一路下滑，我们小区的成交价一点一点击穿了我的心理防线，于是5月底跟老公确认了先卖掉苏州的房子，钱到手里再去想换大还是重新买一套。于是，我把房子以310万元的价格挂了出去。很快有人出价了，6月份的时候有人出290万，但我们当时坚决不退步，低于300万不出手，所以没卖。后边7-8月的时候，基本没人来看房，9月份有购房者来看已经不容易了，结果有客户直接还价268万元。我看了我们小区的挂牌价，同样大户型的280万-320万都有，所以我们心里预期最低是280万，低于这些免谈。而中介告诉我，对方280万不考虑，说是这个价格可以去买旁边的新房了。中介告诉我，现在反而是小户型更好出手，超过130平方米的大户型都不好卖，88平米的小三房我们小区成交了好几套，而且单价也差不多到了2.4万元/平方米。只是大三房成交太少，购房者一般会在总价上压价。再加上木渎新盘太多了，由于新盘限价，倒挂之后很多人不愿意买二手房，二手房掉价很正常。这个时候，我真的感觉到二手房已经到了“既无价又无市”的时刻，于是为了能早点出手，我只能一再降低挂牌价，至今4个月过去了，还是没有成交。我开始焦虑，到底何时才是“底”呢？房子卖不出去，我们的钱也不够在上海置换，摆在我们面前的两个出路，要么苏州的房子不卖了，以租养贷，要么继续降价卖出去，钱到手里接下来的置换计划才能实现。问题是，再降价吧，我们心里肯定不甘心，出租吧，租出去也补不上每月的房贷。没想到置换之路也不简单，即便是苏州的房子卖了，我们还要计划着卖了上海的房子，万一摇不到号，还要租房过渡。刚需难，置换也难。一想到这，整个人因为卖房焦虑了很多。朋友劝我，为什么一定要卖房呢？现在上海一套，苏州一套不也挺好的吗？其实我一开始也这么想，但是现在的大环境让我开始想清负债，然后将不确定转化为确定性。说白了我担心苏州的房子现在不卖以后会亏更多，但愿是我想多了。二手房卖不掉，所以我的置换之路还将在“路上”，希望行情快快好起来。编者手记在不断调整二手房挂牌价的过程中，豆子的心态也发生了变化。豆子说，她卖房的初衷就是想清掉手里的负债，毕竟房子也是撬动杠杆买来的，然后拿着卖房剩下的钱去寻找确定性，手里留一套房就足够了，心安最重要。但她卖房的时间确实晚了一些，行情低迷的时候，不管地段和户型如何，大家都得跌，现在，她的心理预期又降了一些，但愿年底前能卖出去，卖不出去的话就不考虑置换了，她说，想想现在其实也挺好。诚如豆子期盼的那样，希望市场能恢复理性、日渐好转。

房地产市场继续筑底。8月15日，国家统计局公布了2022年1-7月房地产开发投资数据，各项关键指标仍然降！降！降！具体数据来看：全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%；商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%；商品房销售额75763亿元，同比下降28.8%；土地购置面积4546万平方米，同比下降48.1%。相较于1-6月，房地产各项指标基本平稳。房地产开发投资降幅扩大1个百分点；商品房销售面积降幅扩大0.8个百分点；商品房销售额降幅收窄0.1个百分点；土地购置面积降幅收窄0.2个百分点。房地产市场企稳回升的态势在7月被打断，商品房销售再度转冷，房地产市场仍处于下行筑底阶段。7月新房销售和投资规模较5月分别下降16%和14%，同比降幅均进一步扩大，除此之外，房屋施工、土地购置等各项仍处于历史低位，房屋新开工同比降幅扩大0.3个百分点。国家统计局新闻发言人在国新办新闻发布会上表示：房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。随着房地产市场长效机制不断完善，因城施策效果逐步显现，房地产市场有望逐步企稳，保持平稳健康发展，对于经济的影响会逐步改善。全国房地产销售市场复苏进程再遇冷。据国家统计局数据显示，1-7月，商品房销售面积为78178万平方米，同比下降23.1%，降幅较1-6月扩大0.8个百分点；商品房销售额75763亿元，下降28.8%，同比降幅较1-6月收窄0.1个百分点，且连续两个月降幅收窄。单月来看，7月商品房销售规模在年中高增后回落。7月商品房销售面积为9255万平方米，环比降49.1%；商品房销售金额为9691亿元，环比下降45%，较5月分别下降16%和8%；同比则分别下降29%和28%，较6月降幅分别扩大了10个百分点和7个百分点。从规模上来看7月较5月进一步下降，2022年年内仅高于4月。可见，年中冲量后7月全国商品房销售表现热度再降，短期内上涨动能乏力。7月，商品房销售均价年内首次回升至万元以上。根据全国商品房销售面积、金额测算，7月商品房销售均价上升至10471元/平方米，环比上升7%，同比增1%。从国家统计局公布的70城房价数据来看，一线城市商品住宅销售价格环比微涨0.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点，由此支撑全国房价环比较大幅度回升。而二三线城市楼市依旧处于量价齐跌状态，7月房价环比均呈降势。具体数据来看，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平；三线城市新建商品住宅环比下降0.3%，降幅均与上月相同。同比来看，一线城市房价同比涨幅回落、二三线城市降幅扩大。其中，一线城市同比上涨3.1%，涨幅比上月回落0.2

“随着行业调整逐渐深入，“代建”正在成为“潮流”。在近期我们与行业的交流中，不少房企表示，或将“代建”纳入业务发展范畴。一直以来，市场对房企“代建”的印象还停留在绿城中国的代建业务之上。时至今日，已有超过30家房企在发展代建业务，这其中既有大型房企，也有中小型房企，如万科、中海、保利发展、旭辉、仁恒、星河湾、当代置业等。在房企土地成本高涨、资金压力较大的背景下，代建可能成为新的增长点。”某TOP30民营房企工作人员告诉我们，他们已经很久没有拿地了。最近一块地是在2021年12月拿的，如果只看集中供地的22城，他们从2021年第二批起就没有在集中供地城市拿过地。他们不是个例，CRIC数据显示，截至2022年上半年，50强房企中有三成房企尚未拿地。若是聚焦重点22城，50强房企中未拿地比例过半数。至今还在拿地的房企中，主要以国企、央企为主，且地方城投、平台公司的“托底”现象严重。就全口径销售TOP50企业而言，国央企占比达到74%，接近75%的投资金额来自国企央企，民企则近乎“隐身”，拿地金额占比仅有25%，且集中在少数企业中。对此，部分民营房企工作人员自嘲表示：“民营房企的尽头是代建。”所谓“代建”，是由拥有土地的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种合作开发模式。随着土地成本高企、融资环境收紧、房企资金压力上升，代建正在不断吸引新的入局者。CRIC数据显示，目前发展代建业务的品牌房企已经超过30家。这其中既有大型房企，也有中小型房企，如万科、中海、保利发展、旭辉、仁恒、星河湾、当代置业、广宇发展、天房集团等。2020年至今就有不少企业陆续加入代建蓝海，如中交地产在2020年3月13日完成注册中交地产管理集团，宣布试水代建业务，对标学习绿城管理；中梁控股也在2020年3月23日提出要加强寻地合作，寻地合作模式包括战略合作、股权合作、联合拿地、并购合作、资产收购、城市更新、代建等；金地则推行多元化策略，物管、商管和代建等业务并行发展。目前有不少企业已经在代建业务领域取得一定成果，如旭辉控股CEO林峰在2021业绩发布会上表示：旭辉建管已签约总建筑面积280万方，预估合约总代建费4.7亿元，预估可售货值145亿。金科代建业务2021年实现销售金额20.28亿元，新增代建储备面积140万平米，储备面积600万平米，储备货值近500亿元。其中，在管建面中独立第三方占比同比提升了9.1个百分点至57.7%。不少房企工作人员告诉我们：“面对一二线城市拿地高门槛、高成本，近年来TOP50之外的中小房企独立拿地开发越来越少，主要都是通过合作模式开拓市场。”现如今，随着土拍市场被国央企占主导，代建业务也逐渐蔓延到50强内民营企业。某TOP10房企工作人员告诉我们：“虽然上半年他们的销售情况还可以，有些项目都是‘日光’，但他们也很焦虑，随着新增土储数量的减少，很多区域已经不再拿地了，等目前的土储消化完之后，现有的团队又该何去何从？”一直以来，房地产行业对“人、地、钱”的依赖度极高，如果没“地”了，未来缩量是肯定的。“应该有不少民营企业在考虑代建，这不是笑话，一旦轻资产运营之后，最看重的还是代建企业的操盘管理能力以及品牌口碑，而这正是我们的优势。”就代建业务而言，目前已有不同企业利用自身的资源禀赋走出了三条不同的路线。1、与政府合作密切的大型央企。这种代建房企以华润、招商蛇口、保利为代表，依靠其国企央企性质和政府合作，承担政府的保障房工程项目等，比如华润就在深圳开发了深圳人才公园以及深圳湾体育中心，这是身份优势与产品优势的叠加；2、产品领先的规模房企。这种房企主要依靠其较强的产品力、运营力、供应链以及服务意识通过品牌输出等方式在全国范围内承担商业代建。比如绿城管理就是开发管理和品牌双输出，在杭州大本营开始做代建，同时扩展杭州之外的地方，现在已经成为了国内第一的代建企业；旭辉、仁恒、星河湾也是其中的代表。3、产品有独特竞争力或是区域龙头房企。这种房企主要依靠其产品的差异化或者区域深耕带来的品牌优势在代建领域形成了自己独有的特色，比如做绿色地产代建的当代、朗诗，再比如利用自身在大本营区域影响力和实力扎根开展代建业务的河南建业，这是产品优势和区域优势。目前来看，绿城管理与中原建业是目前中国房地产市场最大及第二大的代建公司，两家都已完成上市。从绿城发布的2021年业绩情况来看，绿城管理新拓业务规模稳步增长，2021年新拓代建合约建面同比增长21.9%至2280万平，新拓项目代建费同比增长22.3%至71.1亿元，平均收费312元/平。房地产景气度下滑催生出更多代建需求，绿城管理从原先主要服务中小开发商，逐渐转向承接政府保障性住房、产业园、市政配套以及AMC与地方城投、国企的新增代建寻求。从其代建业务的毛利率来看，其综合毛利率达46.4%。2022年3月15日中原建业也发布了其首份年度业绩公告，中原建业2021年全年营业收入13.0亿元，净利润7.7亿元，净利润率高达59.2%。可供参考对比的数据是，近年来房地产行业整体毛利率下行，部分头部房企毛利率已低于20%。相比于传统房地产开发，代建业务在诸多方面都具有较大优势。首先，代建业务作为轻资产模式，主要提供服务，并不负责投资。因此，代建公司能维持较低杠杆，不依赖外部融资来源，负债率相对较低。其次，代建业务更少受到房地产市场周期的影响。如市场较好时，代建公司会有充足客户来源；而当市场下行时，房企也会利用代建公司的品牌与服务抵御周期性风险。最后，代建业务的轻资产特性，还能让代建业务拥有更高的利润率水平。同时由于规模经济带来成本效益，也能让代建公司能进一步提高利润率。整体来看，对于代建业务而言，更加依赖房企的品牌影响与操盘能力。对于一些还未入局的龙头房企而言，其本身就具有潜在代建实力，切入市场难度不大。未来若更多品牌房企涉足代建行业，势必造成行业竞争性加大，行业的高增长难以为继，利润率水平也或将下滑。

“近日，中国人民银行发布2022年上半年金融统计数据报告。数据显示，上半年人民币存款增加18.82万亿元，同比多增4.77万亿元。其中，住户存款增加10.33万亿元。这意味着，在上半年，平均每天有约570亿住户存款被存入银行。央行发布的《2022年第二季度城镇储户问卷调查报告》显示，倾向于“更多储蓄”的居民占58.3%，比上季度上升了3.6个百分点，居民储蓄存款意愿的边际上升。中国人更爱存钱了！”2022年7月11日，中国人民银行发布2022年上半年金融统计数据报告。上半年人民币存款增加18.82万亿元，同比多增4.77万亿元。其中，住户存款增加10.33万亿元，非金融企业存款增加5.3万亿元，财政性存款增加5061亿元，非银行业金融机构存款增加9513亿元。单月来看，6月份，人民币存款增加4.83万亿元，同比多增9741亿元。截至6月末人民币存款余额251.05万亿元，同比增长10.8%，增速分别比上月末和上年同期高0.3个和1.6个百分点。中国人民银行调查统计司司长、新闻发言人阮健弘在答记者问时表示：“二季度人民银行的储户问卷调查显示，倾向于‘更多储蓄’的居民占58.3%，这比上季度上升了3.6个百分点，倾向于‘更多投资’的居民占17.9%，比上季度下降了3.7个百分点。”居民储蓄存款意愿的边际上升，投资意愿的边际下降，主要是由于二季度新冠肺炎疫情在我国局部地区有所反复，居民对流动性的偏好有所上升。同时，资本市场波动加大，居民的风险偏好有所降低。在居民储蓄意愿上升，投资意愿下降的同时，仍有投资意愿的居民中，买房已成少数人的选择。2022

“据国家统计局的数据进行测算，今年6-9月，全国新建商品住宅单月成交均价分别为10113、10263、10540和10191元/平方米，2020年至今，随着整体市场从6月恢复后，目前已连续四月稳站一万关口。从历史数据来看，2019年4月时，全国新建商品住宅单月成交均价9805元/平方米，是最接近一万元大关的一月，但次月成交均价就回落到了9361元/平方米，随后便一直在9300-9600元/平方米区间徘徊，直至今年3月，受疫情影响降到9140元/平方米低位，在疫情逐步得到控制后，均价一路反弹。值得注意的是，在我们重点监测的城市中，今年以来有6个城市房价首次突破万元关口，除此之外，目前仍有37个城市房价未过万元门槛。在我们的调查中发现，对于购房者而言，他们并不会主动去选择均价一万以下的城市，对于很多离开家乡的“漂”一族而言，他们的最优选择仍然是综合城市发展潜力较高的城市，房价低并不会成为他们选择这个城市的原因。”本

“今年的“金九银十”与往年不同，“十一”假期的楼市表现备受关注。9月传统销售旺季，供应明显放量但成交表现平平，市场逐渐走弱。进入10月，尽管房企加大了营销力度，但“黄金周”成交整体进入下降通道，“十一”假期房地产市场平淡收场，企业之间、各城市之间分化明显。由于新房销售受网签备案数据延迟影响，我们统计了2020年10月1-10日的数据，克而瑞研究中心监测的全国63个重点城市商品住宅累计成交668.1万平方米，相较于2019年（10月1-10日）同期数据同比减少3.1%，环比（2020年9月21-30日）减少51%。事实上，四季度开局并不乐观。市场分化的压力之下，热点城市祭出楼市新政，徐州、绍兴打响四季度楼市调控“第一枪”，尽管力度相对温和，但地方政策走向也将直接对房企全年业绩达成产生一定的影响。可以预见，在市场分化和监管的双重压力下，为迎接年终大考，房企势必将进一步加大促销力度。”本

每年3、4月份，进入年报季，房地产企业迎来了总结和展望的关键时期。这一节点，集结了房企大佬对市场的所有判断，与往年不同的是，今年叠加新冠疫情的影响，房地产行业的2020年充满变数。

中集产城贯彻的是“一体两翼，轻重并举”的发展。“一体”是以产城融合为核心的产业园区综合发展平台，“两翼”分别是重资产（投资、开发、建设、自持运营业务）和轻资产（产业园区咨询、招商、代理运营服务）。

年报数据显示，万科2019年累计实现销售金额6308.4亿元，销售面积4112.2万平方米，分别同比增长3.9%和1.8%，增速均降至个位数，其中销售金额增速为近10年来最低，业绩增速大幅放缓。

2月份的销售数据已经指不上了，最后一周可能会有所突破，一些大型房企可能会突破一天10个亿，但大多数企业还是到不了10亿。不出意外，2月也将创下最近几年单月最低的一个销售纪录。

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估值方面，选取2019年全年估值数据完整的11家上市物企，可以发现其2019年的平均估值倍数整体处于扩张趋势，由年初的22.36倍速提升至年末的29.74倍，估值平均提升了33%。

从销售结构来看，东部、中部、东北地区销售面积均同比齐跌且降幅均有扩大趋势，仅西部地区购房需求依旧坚挺，2019年全年商品房销售面积47410万平方米，增长4.4%，增速加快0.6个百分点。

世茂便是2019年地产并购界的一批黑马，自2019年初许世坛正式接过管理权杖后，企业再次向前十冲击，年内完成收购泰禾、万通、明发、粤泰等公司项目合计21宗并购交易，涉及交易总价款202.14亿元。

写字楼销售市场全面下滑，多的下滑60%。然而上海、北京、深圳，大宗交易数量并没有明显减少，特别是上海，上海大宗交易要超过全国大宗交易总和的50%。夜间经济、首店和国潮都是商业的巨大亮点。

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就已入市的单个地块来看，入市最快的是两个总价地王项目，分别是全市总价地王和黄埔区的总价地王项目，均由越秀地产竞得。开发案名分别是品秀星图、品秀星樾，均在拍地之后12个月就开盘。

因此，相对来讲，重要的核心城市以及节点城市，不仅在长三角地区，在全国综合排名都是位居前列的。从这个角度来看，虽然没有直接关系，但我也更加看好长三角一体化对于这些城市房地产市场积极的促进作用。

另外，通知还完善了公寓的网签合同备案手续，具体为：房地产开发企业在与购房人签订购房合同前，销售人员与购房人需共同在展板旁拍照存档，照片中需能清晰显示购房人、销售人员的正面样貌、身份证信息和展板信息。

本文共1621字，阅读大约需要6分钟近几个月来土地市场表现“凉凉”，就在昨天，呼和浩特上演了一场“尴尬”的土拍，12宗土地中就有7宗流拍，近期广州、南京、长沙和温州等地也都出现流拍现象。随着溢价率下滑、成交均价走低，二季度末以来核心指标降温明显，房企投资态度也愈发谨慎，百强房企新增拿地节奏进一步放缓，10月有近4成百强房企尚未拿地。在经历了3、4月份短暂的“窗口期”和“小阳春”后，“流拍”“遇冷”已经成为了不少城市土拍市场的热点词汇。然而，从数据来看，重点城市的可比地价却并未下降，近两月可比地价较上半年窗口期持平，地价涨幅放缓。

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见1.6万宗】9月12日，据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料显示，在不包括一手公营房屋之下，本年至9月10日一手私楼注册量共录16,016宗，较去年全年15,730宗高出约1.8%。

租赁发展早过了嘴上说说的阶段。持续深化的政策直接助推了租赁行业的发展，尤其是近期租户权益保障方面的细则政策陆续出台，将促进“租购同权”的进一步落地。与此同时，房企也从刚开始的快速进入和扩张，开始关注自身品牌策略和外部合作机会。以租赁品牌进驻最多城市之一上海为例，目前涉足租赁行业的企业已超过60家，其中建立租赁品牌且有落地项目的约有28家，并且数量还在持续增加。尽管租赁发展已经进入2.0的扩张阶段，但是1.0初期存在的核心问题，例如财务算账算不过来，投拓标准清晰问题，产品打造标准界定，运营客户模式等，仍然是各方的困扰。克而瑞梳理了4月上海租赁市场的数据结构，希望以“租赁数据”作为入口，与行业共同解决上述问题，打破租赁发展的壁垒。4月量价齐升，二房去化最快随着春节后返工潮叠加即将到来的毕业期，4月上海租赁市场整体量价齐升，成交量上涨6.5%，全市私人房源平均成交租金达84.1元/㎡/月，环比上涨3.79%。其中，周边城区及新城区涨幅明显，私人房源平均租金达67.1元/㎡/月，环比上涨4.29%。而中心城区呈波动下跌，平均租金105.5元/㎡/月，环比下跌0.63%。中心城区和城郊地区私人房源单位租金的差距在不断缩小。分户型来看，二房依旧为成交量最高房型，成交占比为44.6%，其中80-100㎡为去化最快的面积段；一房其次，成交占比为47.1%，其中40-60㎡去化最快；四房大面积产品去化极慢，仅占整体成交量的1.5%。但从各房型成交租金来看，一房单位租金最高，为93.1元/㎡*月；四房单位租金仅次于一房，为92.4元/㎡*月；两房和三房单位租金相对较低。从各房型租金走势来看，一房、两房、三房单位租金近半年稳步上升，月均涨幅分别为2.69%、2.88%、1.54%。四房因成交量小，受成交结构影响波动较大，近半年整体涨幅约12.2%，月均涨幅为3.91%。而土地成交方面，近几月上海租赁用地供应速度有所减缓，4月仅成交一幅纯租赁用地，相较5月减少一幅，与一月7幅的成交量级更不可同日而语。但考虑到整体供应规划，未来租赁土地或有集中放量。本月成交的这块土地由宝地竞得，楼板价9386元/㎡，最低套数600套，体量较大，地块位于虹口区，距轨交较远，预估客户导入会有一定难度，内生客户将为主力客群。租金回报上涨明显，中心城区溢价更强在租赁这个新兴市场，租金回报和收益情况对于房企和运营商来说也具有极大的参考价值。CRIC租赁数据显示，随着二手房房价整体下跌，4月全市平均租金回报参数至1.96%，同比上涨19.4%。其中青浦区依托于大虹桥产业辐射，租金同比上涨25.2%，租金回报参数跃居第二，同比涨幅25.5%。而从长租收益指数来看，中心城区长租公寓溢价表现更强，长租收益指数普遍较高，仅奉贤和青浦的长租收益指数低于租金回报参数。究其原因，奉贤仅有的一条轨交刚通行几个月，外导客户有限，集中式公寓溢价表现较差；青浦区则因高品质私人房源供给量大，私人房源溢价表现优于长租公寓。从租金溢价能力及私人房源竞争来看，奉贤、青浦目前仍为投资谨慎区域。租金支出比例则与区域的地段价值与产业结构高度相关。静安、黄浦作为城市核心区域，租金支出比例接近50%；长宁、杨浦因技术密集型产业占比高，4月流入人口的平均薪酬比全市平均高出13.8%，因此两区租金支出比例不到30%。*注：R/P=私人房源平均租金/二手房交易单价；

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在确保环境配套优势的前提下，随着经济、消费、娱乐等方面进一步增长，海南才能更好地匹配常住和旅游人口增长速度，随着休闲度假天堂的地位进一步凸显，住宅产品的使用价值也会随之提升。

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2017年市场分化很明显，已经很难用简单的“涨”和“跌”去形容了，甚至在同一个城市里，不同的板块，涨跌都不一样。第二个特点就是城市轮动，从一线城市向强二线城市，从强二线城市向三四线城市轮动。

世茂房地产2017年平均借贷利率为5.30%，同比减少0.50个百分点，主要在于企业融资能力相对较强，期内拓展多种创新融资渠道，保障财务稳健的同时也使得融资成本有了进一步的降低。

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因为没有了为客户创造价值的能力，也就没有了获取超额收益的能力―――责任和专注，其实是有回报的。相信这一轮的调控能够给我们带来新的机遇，也给整个市场带来更高品质的生活。

此外2017年龙湖集团实现合约销售1561亿元，同比增长77%，为三家企业中增速最快的企业。2018年龙湖可售货值为3000亿元，去化率约为67%，目标完成压力不大。

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最近是房企年报发布密集期，TOP20强房企出年报的并不是特别多，但还是有碧桂园、华润置地、新城控股、旭辉集团4家房企已经发布2017年年报，下面我们将对这4家房企进行比较。

近日，统计局陆续公布房地产行业数据和70个大中城市房价数据。仔细分析两方面数据，发现全国商品房销售与70个大中城市房价出现了诸多“矛盾”，具体分析如下：

从不同梯队房企的上市情况来看，截止2017年末绝大部分的TOP30房企都已完成上市，TOP50中上市房企数量近8成，TOP51-100中也已有42%的房企登陆资本市场。

对于房地产企业，面对2018年进一步收紧的信贷市场形势，最根本对策还是要抓好回款工作，尽早“争抢”愈发稀缺的银行个人房贷指标；但短期来看更重要的，还是要进一步拓宽自身的融资渠道。

“存量市场已经具备了天时地利人和”。2018年伴随着房地产存量时代的到来，二手房被推到了地产舞台的中央，与一手房摆在同等重要的位置，由此引发的二手房模式的思考与探索也将成为中国地产一个全新命题。

【政策：全国】3月7日十三届全国人大一次会议新闻中心举行记者会，财政副部长史耀斌称，全国人大、财政部和相关部门正起草完善房地产税法律草案，总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。

【企业：九龙仓】3月5日，九龙仓在香港举行业绩会称，在内地，九龙仓置业目前主要出售的为住宅物业，目前有常州一座酒店、苏州在建的写字楼将处理，之后将完全退出内地市场，并无计重返内地房地产市场的计划。

随着三月末年报季的到来，将会有越来越多的房企提出自己的千亿计划。2018年1000亿房企有望继续扩容，预测年底将会有30家左右的千亿房企，这也预示着今年的规模之争将会愈加激烈。

昨天，十三届全国人大一次会议如期召开，会上由李克强总理作2018年政府工作报告。在贯彻十九大精神的开局之年，本次政府工作报告上透露出的信息不容忽视。关于房地产方面，本次报告主要相关论述如下：

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