世茂&福晟收并购：百强房企进入大合作时代
2020年1月13日下午，世茂集团与福晟集团品牌联合发布会于福州世茂洲际酒店举行。世茂集团将以最大股东的身份操盘收购福晟集团的87个项目，此次收购所涉货值超千亿，被业内誉为猪年最大收购合作案。
在此之前，世茂与福晟双方在福州属于同业竞争者，世茂在大福州的销售排行第一，福晟则是福州市区的王者，在这两者签约合作落地后，所涉及福晟项目将使用“世茂福晟”品牌。
在刚刚过去的“丁祖昱评楼市”年度发布会上，我对2020年做出的十大预测依然滚烫，其中预测七就是关于兼并和收购的，当时我表示：以往的收并购可能更多的是“大鱼吃小鱼”，从2019年末开始，要出现“大鱼吃大鱼”的现象，未来“大鱼吃大鱼”的情况也会变得更频繁。世茂与福晟的合作只是一个开始，百强之间的大合作、大并购，也可能会变得越来越多。
福晟可填补世茂投资战略布局
随着房地产“销售、土储、资金”三大集中度的进一步提升，全行业的洗牌也在加速，据不完全统计，2019年全国房地产并购事件至少500起，涉及交易金额超过3000亿元规模。
世茂便是2019年地产并购界的一批黑马，自2019年初许世坛正式接过管理权杖后，企业再次向前十冲击，年内完成收购泰禾、万通、明发、粤泰等公司项目合计21宗并购交易，涉及交易总价款202.14亿元。
事实上，世茂的并购基因并不深，其并购更偏向于和其他企业大规模战略联合，年内仅从泰禾和粤泰合作中就收获17宗项目，涉及价款约148.59亿，占比高达四分之三。
此次世茂与福晟集团的合作有一定的偶然性，但在某种程度上也是一种必然。过去十年中，福晟在投资布局方面做地非常不错，这是世茂愿意与他们合作的很重要的原因，因为福晟在一定程度上弥补了世茂在大湾区、旧改，以及很多城市投资布局方面的问题。
如福晟集团在深圳、惠州、镇江、扬州、郑州等地可供货源达3000亿元的旧改项目及城市更新项目，正好填补了世茂在旧改方面的不足。
投资加速之后的现金流与运营管理
对于福晟来说，实际上遇到的问题在于随着投资加速之后，并没有很好的协调好资金、运营、市场这三者间的关系。
这一方面可能是没有预料到近1-2年的市场调整，甚至有部分城市出现了下行，另外一方面也是自身的运营能力并不足以支撑如此大体量的项目与投资，所以产生了一系列的问题。
事实上，福晟作为“黑马”出现在公众视野是在2015年以后。尤其是2017和2018年，福晟迎来了高光时刻。克而瑞数据显示，2017年福晟以396.2亿元销售额排名第48名，2018年销售额621亿，排第45名。
在25周年庆典上，福晟集团成立拿地“飞虎队”，董事长潘伟明亲自上阵，大举扩张，在全国“跑马圈地”签下了100多个项目，总占地面积约2000万平方米。福晟背后的千亿野心甚嚣尘上。也是在这一年，福晟高调宣布千亿目标，2018年实现销售额600亿元，2019年900亿元，2020年1300亿元，并在2020年进入行业前30名。
但这一切止步于2019年，根据克而瑞研究中心发布的2019年房企销售榜TOP200榜单数据显示，福晟集团完成630亿元，位列第55位。销售额与2018年销售额旗鼓相当，但排位下降了5个名次。
数据显示，福晟集团负债总额在2016年是333.63亿元，一直到2018年升至741.34亿元，同期净利润从18.84亿元降至6.11亿元。从下属上市平台福晟国际来看，2019年中报显示，福晟国际资产总额为142亿元，总负债达到114亿元，其中短期借款达到23亿元。
未来投资应该追求“0库存”
我们认为，福晟主要问题在于现金流，而并非资不抵债。就像我在“丁祖昱评楼市”年度发布会上也曾说过的那样，过去十年评判一家房企好和差的指标，总核心就是销售，但是未来十年一项指标不行了。
未来十年融资是最核心的能力，特别是投资，未来投资应该追求“0库存”，在此之前的房地产模式是多拿地，多储备，拿的越多越好，但是未来房地产行业的利润将会变得非常有限，在房价上升空间有限的情况下面，地“捂”在手上是没有意义的，未来的库存，应该控制在2-3年内可以消化的水平。
我们认为，福晟之前的运作模式其实并没有什么问题，只是遇到了当下的调整期所带来的市场波动，从而影响了福晟的战略规划，最终才选择了与世茂的合作。
从世茂来看，30年的发展，让世茂积累了丰富的运营管理能力，在其以最大股东的身份操盘福晟集团87个项目后，在一定程度上的确可以更好地发挥这些项目的优势。未来类似世茂和福晟的合作模式也会逐渐成常态，百强房企即将进入“大合作时代”。
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