周二市场说丨12个城市被约谈，究竟什么是楼市“退烧”特效药？
5月9日傍晚，新华社播发了一条报道：5月1日前后至今，有12个城市的“政府负责同志”因为楼市调控问题，被住建部约谈。具体的城市名单包括：5月9日，约谈了成都、太原两市；5月1日之前，还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市。约谈之后，既有住建部的表态，要牢固树立“四个意识”，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位；也有各个城市的具体动作，比如贵阳发布限售政策，购买新房3年内不得转让，严防地价过快上涨。下面让我们一起来看看这些城市到底出了哪些方面的问题：
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海口、三亚：全岛自贸区宣布之后，媒体恶意炒作造成房价持续攀升
海南区域楼市自2017年以来便一直延续火爆的态势，从2018年3月的70个大中城市新建商品住宅销售价格指数也可看出端倪，海口3月新建商品住宅销售价格环比涨幅排名第1，三亚第15。随着2018年4月中央宣布支持海南探索建设自由港，市场热度更是与日剧增，加之媒体恶意炒作，外部投资热情高涨，房价持续攀升。
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成都、西安：摇号买房中签率偏低，“房荒”现象严重，供求矛盾加剧
成都因此前出台了限价政策（预售价格申报，将按照楼面地价+建安成本+合理利润的方式申报；预售、现售价格，不得明显高于周边和前期成交价格），在政府严控下，3月新建商品住宅销售价格环比涨幅仅为0.2%，但摇号买房中签率普遍偏低，新房中签率仅为1%，一二手房价格剪刀差在20%~30%，购房者投资意愿高涨。而成都的供给量普遍偏低，各售楼处基本呈现开盘即售罄，无房可卖的状态。此外从库存情况来看，4月末库存量为898万方，消化周期为7.1个月，考虑到政府限制备案等因素，目前可售房源已严重告急。
再看西安，3月新建商品住宅销售价格环比涨幅偏高，目前西安已经实行了严格的限价，开发商报价基本不批导致了供应下降，供需矛盾持续加剧，摇号中签率也偏低。从库存情况来看，最近西安人才落户新政被过度炒作，新增人口1/3都有购房需求，库存告急，4月末库存量为982万方，消化周期为7.6个月。
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长春、哈尔滨、昆明、大连、徐州、贵阳、太原、佛山：短期内房地产热度明显升温，房价有潜在上行趋势
这些城市的3月新建商品住宅环比涨幅基本都属于70个城市的中上流，与去年同期相比，多数涨幅都超了10%，约谈前基本未出台特别严厉的调控政策，而且整体市场热度偏高。以徐州为例，自2018年开年以来，成交量一直维持在高位，月均约80万平米；得益于良好的销售，4月末库存量仅为345万方，消化周期不足半年。
从目前约谈后各城的解决措施来看，整个调控有“标准化”也有“个性化”。“标准化”主要是以“四限”为基础，比如长春的限价又限售，商品房实际成交价不得高于预售申报价；推限售新政，三环内新购非唯一住房限两年不得交易；哈尔滨限售政策，主城区新购商品房3年内不能销售。这些政策都能在短期内打击投机性需求，针对房价过快上涨“防患于未然”。
然而针对某些具体问题，可能还需要一些城市“个性化”措施，比如佛山避免在夜间（17：30-次日8：30）进行项目开盘或销售活动；西安加快推进共有产权住房建设，加快研究制定扶持住房租赁企业的优惠政策和措施，完善购租并举的住房体系等等。事实上，长租公寓这块，有很多城市其实并不需求，或是远未到需要的时候，但有的城市今天已经迫在眉睫，千万不要用一帖药来治所有城市的病，即使生了同样的病，药量也会有差异。
此外，政策的提出也离不开具体的落实，如果落实不到位，提再多也是白搭。需要重申的是“个性化”政策比“标准化”动作更重要，落实更是重中之重。
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