租金将纳入监管，一线城市仍是租赁市场主阵地

住房租赁市场再迎规范性政策。

2月27日，北京市住建委发布《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法（征求意见稿）》并公开征求意见，首次明确将住房租金纳入监管，对于单次收取超3个月租金的住房租赁企业，需将超收租金存入第三方专用账户，且租客可自行查询租金监管账户内金额。

一线城市仍然是全国住房租赁市场发展的主阵地。2024年伊始住房租赁市场政策仍延续去年以来的主基调，相关政策主要聚焦租赁市场监管和租客权益保障。

租金一直是租赁市场的敏感词，纳入监管能够尽可能避免住房租赁市场面临的纠纷问题，但对租金的平抑作用相对有限。

从个人房源租金来看，北京是全国租金水平最高的城市，2月平均租金坪效已达到127.36元/平方米/月。2月房租上涨的城市数量有所增加，55城中有接近五成城市房租上涨。

押金怎么收？租金怎么付？在政策的指引下，租赁市场逐渐有了清晰的发展路径。

梳理《征求意见稿》发现，政策有两大重点内容。

先来看押金，住房租赁企业收取的押金由北京市住房资金管理中心开设的第三方押金托管账户托管。

再来看租金，单次收取租金数额超过三个月的，租金按照合同约定时间、金额存入租金监管账户。其中三个月租金部分在一日内划转至住房租赁企业账户，其余租金按月划转，每次划转金额为一个月租金。

统计显示，北京市押金、租金纠纷占住房租赁纠纷的七成以上。此次发布的征求意见稿主要针对承租他人住房从事转租业务的住房租赁企业。

该政策在保障租客权益的同时，能够有效预防和化解大部分的住房租赁纠纷问题，并且促使企业经营模式转型。

实际上，去年以来，租赁市场监管类政策不断。

根据CRIC城市租售系统监测，2023年全国共计颁布租赁相关政策176条，其中市场监管类政策占比为25%，权益保障类政策占比为16%。

政策主要集中在北京、上海、广州、深圳等租赁热点城市，相关政策主要聚焦租赁市场监管和租客权益保障。比如深圳去年共发布了14条相关政策，北京也有12条。

政策侧重点从重供应走向供需双侧发力，双向保障住房租赁行业可持续发展。

随着租赁市场供求关系进一步平衡，再加上保租房大量入市，一定程度上影响了个人房源租金，但随着年初人口流动影响，部分城市租金出现小幅上涨。

北京依然是全国租金水平最高的城市。

CRIC城市租售系统数据显示，2月北京平均租金坪效为127.36元/平方米/月，较2023年平均租金涨了5.4%。上海和深圳紧随其后，2月租金水平分别为114.21元/平方米/月和104.82元/平方米/月。

对比2023年租金，全国55城中有25城个人房源租金出现上涨，其中南京个人房源租金达到了61.37元/平方米/月，较2023年平均租金涨了13.5%。武汉在过去一年租金涨了22%之后，2月租金进一步上扬，较2023年平均租金上涨11%。

集中式公寓租金相对稳定，但重点8城也涨跌各异，北京、广州、深圳、杭州、武汉、成都等城市租金同比出现不同程度上涨，其中武汉摆脱前几年疫情束缚，租金上涨最为显著。上海集中式公寓租金跌幅最为显著，整体受保租房集中入市影响较为明显。

进入2024年，核心城市集中式公寓租金出现不同程度下降，尤其是春节后首周下降较为明显。根据CRIC城市租售系统的监测，除重庆外绝大多数核心城市的集中式公寓租金均出现了下降趋势。

随着节后人口回流将增加租赁市场的需求，预计核心城市还将迎来一波租金的上涨。

2024年住房租赁市场规范性政策仍在不断释放，一线城市是作为全国住房租赁市场发展的主阵地，其政策具有极强的示范效应，后续热点城市有望在权益保障方面继续出台相关政策。对于企业而言，应顺势而为，调整经营策略和经营模式。政策端对于租赁企业的金融支持政策也应尽快落地，以支持住房租赁市场发展。