刚需机会来了！住建部定调2018年楼市！明年楼市将大变？

来源：央视财经、佛山日报

2017年即将过去，

人们更关心的是，

2018年楼市将如何调控？

调控政策又会有什么变化？

　　12月23日，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。同时，首提县城楼市去库存，强调：“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。”

该提法为何此时出现？

又将对全国楼市带来什么影响？

1

调控力度不放松：保持政策的连续性

　　2017年，据中原地产研究中心统计，截至目前，全国已有110个城市累计发布了250多次调控政策。

　　通过限购、限贷、限涨、限售、限商等措施，今年全国楼市降温并持续保持平稳。国家统计局数据显示，5月份开始，上海、北京出现房价环比“零增长”，深圳房价环比下跌；到了11月份，11个热点城市新房价格跌回一年前，热点城市的成交降温更是明显。

　　贯彻中央经济工作会议的最新部署。谈及明年的楼市调控，王蒙徽强调，坚持调控目标不动摇、力度不放松，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。

住建部部长王蒙徽

　　“楼市平衡发展的调控目标不会变。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，只有落实“因城施策”的差别化调控才能实现调控政策的连续性和稳定性，而具体举措则会随着市场走向进行适度调整。

　　全国住房城乡建设工作会议就提出，加大房地产市场秩序规范整顿力度，加强市场监测分析，提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任。

2

差别化调控政策：支持改善需求 遏制炒房

　　强调“坚持调控目标不动摇、力度不放松”时，王蒙徽表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进预计，满足首套刚需导向不变，支持改善性需求方面政策或略有放宽，不排除对首套房和二套房的认定、普通住房和非普通住房的划分等方面进行政策微调的可能。

　　严厉的限购和限贷举措在2017年成为众多城市收紧楼市的标配手段。

　　据中原地产统计，今年超过50多个城市加入了限购限贷阵营，部分城市政策甚至经历了多轮升级。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，高库存、供应过剩的二三四线城市政策或进行微调。“如，取消非户籍首套刚需的社保与纳税年限规定，允许非本地户籍人口购买第二套改善性住房；下调首套房和二套房的首付比例；下调住房信贷利率；加大刚需、改善性住房需求的税费减免力度。”

3

大力发展长期租赁：加快推进立法保各方利益

　　针对中央经济工作会议提出的“要发展住房租赁市场特别是长期租赁。”

　　全国住房城乡建设工作会议提出，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。

　　其实，2017年下半年，住房租赁制度改革已成重头戏。首批12个城市开展了住房租赁试点，全国超50城出台了支持住房租赁的政策。

住建部会同八部门，联合发布政策

　　今年7月，佛山与广州、深圳、肇庆四个广东城市被住建部选定进入全国12个住房租赁试点城市之列，要求开展各种有益探索，推动住房租赁市场发展。

　　在住建部和省住建厅指导下，佛山制定了系列政策文件，并成立佛山市建鑫住房租赁有限公司作为国有专业化住房租赁平台；探索政银企合作的“佛山模式”，与建行达成战略合作，推动佛山特色租赁平台建设等。

　　此外，我市大力培育民营企业共建租赁平台，万科、碧桂园、怡翠等民企已布局佛山租赁市场。而为增加租赁住房供应量，我市已确定拟建设租赁住房的启动项目共18个，其中11个是集体建设用地建设租赁住房项目。

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　　“保护租赁利益相关方权益不仅是租购同权，更要保护租赁双方的利益。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，发展长期租赁市场，要采取机制激励市场主体愿意去从事长期租赁业务，如在税收、土地方面采取措施让开发自持住房的企业利益得到保障。

　　“同时，制度上要对租期等进行规定，建议是3年为一个租期，除非承租人提出解约，出租人不能提前结束租约。”倪鹏飞补充说，当前国内对承租人利益保护的法律法规还不够明确，导致出租人可以随意涨租金、解约、限制承租人行为，需要进行约束。

4

去库存工作下沉：首提县城楼市去库存

　　与此同时，去库存依然是2018年房地产市场调控的重要工作之一。王蒙徽指出，库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

　　“县城去库存概念是一个重要内容。”严跃进将楼市去库存分为三个阶段：

• 2015年前基本是一二线重点城市郊区市场去库存；

• 2016年-2017年是地级市(三线城市)去库存；

• 2018年，则迎来县域去库存的阶段。

　　国家统计局新闻发言人毛盛勇12月14日在发布会上表示，三四线城市的去库存在扎实推进，而且成效比较明显。1-11月全国商品房销售面积增长了7.9%，尽管速度有所放缓，但是在去年20%以上的高基数基础上增长的，也是一个不错的数字。

　　考虑到县城经济在全国城市经济中的比重仍较大，严跃进称，县城去库存对全国房地产市场交易有积极的托底作用，同时也防范了市场交易大幅下滑的风险。

　　谢逸枫亦强调了针对性去库存政策的重要性，并直言商业地产去库存比住宅去库存更为紧迫。“商业地产的库存积压风险比住宅库存更高，2018年的工作重点不仅是住宅房屋去库存，关键更是商业地产的去库存。”

详细可戳新闻视频

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2018年，

将大力发展住房租赁市场，

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