营改增税率定了！房地产市场大地震！
来源：金融圈
3月18日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署落实《政府工作报告》责任分工，确保实现全年发展主要目标任务；确定今年经济体制改革重点工作，为促发展惠民生防风险提供保障；部署全面推开营改增试点，进一步减轻企业税负。
为落实《政府工作报告》关于全面实施营改增的要求，进一步减轻企业负担，促进经济结构转型升级，会议进行了部署。
从今年5月1日起，一是扩大试点行业范围。将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围，自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条，支持现代服务业发展和制造业升级。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍；年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。
二是将不动产纳入抵扣范围。继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后，本次改革又将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。 加大企业减负力度，促进扩大有效投资。同时，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策，确保所有行业税负只减不增。预计今年营改增将减轻企业税负5000多亿元。
图源：大河报
在中国自古以来，我国发展的两大支柱：土地和税收。为何会有土地运动，因为土地是国之发展根本，你吃饭需要靠土地，你住房也需要土地。而在我国，土地则实行国家和集体所有，老百姓嘛，你只租用，这与国外的永久土地所有权格格不入，深究原因则是：“中国自古必须掌控土地”，有了他才有整个国家和将来。
营业税原本属于地方税收，而增值税则属于国家税收，收取的单位不同，税的作用也完全不同，可是，此次为何国家将“营业税改成增值税呢”。
按照李克强总理的讲话，此次营改增不会加重房地产业的税收，对于总理的话我们必须相信，但是对于“营改增”我们必须了解他并认识他，这样才能让你在投资过程中少走弯路、不走弯路。
增值税顾名思义就是对于增值部分来征收税收，一件产品买来50元，卖出去1000元，那么增值部分就是50元，乘以一个税率，这就是要交给国家的。
而营业税呢，就非常简单，一个产品卖出去100，那么你就乘以一个税率，就是你要交给国家的。
两个税率有非常本质的区别，拿深圳的房产来比方，一套房产1000万，按照营业税5%来收，那么就会收取50万的税收；而按照增值税来收，既要看此房产买来时多少钱，如果我们假设还房产买来时是400万，那么增值部分就是600万，如果按照11个点（目前看来11个点比较可靠，17个点难度大），那么税收就是600万乘以11个点，就是66万的税收，假设，这套房增值不多，900万购入，那么税收就是11万。
图源：财经记者联盟
增值税最最核心的地方在于他可以设定一个基数，这个基数是可以被扣除，这样就可以缩小缴税基数。
1、2016年，政府为房地产保驾护航，所以整体看，营改增是利于房地产成交；
2、此次二手房的营改增目的是为了加速流通，去库存，当二手房的快速流通必定释放新房的库存；
3、对于未满两年的房产，因为按照营业税的政策需要缴纳5%的营业税，而如果按照增值税，除北上深以外，其他地方增值幅度不大甚至为零，那么增值税极有可能为零；
4、对于房产证在5年以上的，则是一个利空消息，因为当初的价格很低，增值部分很大，如果按照11%来增收增值税，那么税负非常大，势必会导致房价的大跌；
5、营改增以后，买卖二手房无需再考虑是否满两年，因为都是按照增值部分来缴纳，国家就是为了鼓励交易、流通；
6、营业税原本属于地税，而增值税属于国税，这也是国家牢牢控制地方的信号，中央集权越来越明显的信号（其他不说了，你懂的）。
7、买房抵扣增值税，企业将加入抢房大军！！
国家看到商品房住宅火热，但商业地产低迷，此举也是为了激活商业地产，因为企业购买商业地产可以作为进项抵扣，从而将大大节约成本，促进商业地产的繁荣。
是不是意味着五月一日后，房价就要暴涨了。
现在最大的悬念是——
企业买住房，没有限购，这能不能抵扣？理论上讲，买住房给员工当宿舍，也是生产活动的一个组成部分。先买住房，然后抵扣几千万。等三年后抵扣结束了，企业转型当房东，那可怎么办啊？
图源：新华社
微博博主@财上海认为：
楼部长说的原话是，不动产，法律理解是包括住房的。假设企业可以不限购买住房，先抵扣增值税，抵扣结束后，再把住房分配给职工，例如小老板的二姨夫。这画面，美的不敢想象了。这样子去库存，那是立竿见影了。
网友@很不淡定的狗认为：
分配给个人，视同销售，是要按市价征收增值税的，而且还要征收个人所得税。虽然购房的进项税可以抵扣，但销售又要按市价征收销项税。换句话说，买卖价差（增值额）的11%是你负担的增值税。这比营业税下买卖价差的5%征营业税，你说税负哪个更重？
从房产税自身来讲，其实是对于购房者或投资客持有环节的税费征收，其影响主要也是引导市场去投机化，通过差别化税费的征收，让投资客的投资回报收益回归到一个正常合理的范围内；房产税的征收防止市场再把房产本身当做投机的工具，弱化房地产本身的投资属性，让房产本身回归以自住需求、自住属性为主市场特性。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，尽管目前上海、重庆两地房产税的征收对于市场的实际作用并不明显，市场传言也有可能被叫停的可能性，但这并不是房地产税尤其是房产税的终点。
从当前政府财政收入来源来看，由于楼市供求关系平衡，已经进入下半场，土地财政已难以像之前那样为政府贡献那么多的财政收入，寻求新的财政收入来源成为势在必然。此时，房产税的推进就显得非常必要。未来，至于是推广上海的房产税模式还是推广重庆的房产税模式，还是推广深化改革后的第三种房产税模式，这个不重要，房产税始终还是会登上房地产的历史舞台，以从持有环节影响市场需求结构，影响市场发展趋势。
由此，我们可以判断，营改增将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，降低了税负，同时，给了所有投资不动产尤其是投资房产的企业“甜头”，就像是给了所有企业吃了“胡萝卜”，市场也会因此而出现大整合与并购的趋势；房产税还会继续推进，当企业或企业主持有不动产尤其是房产之后，房产税作为持有环节的税种又会调节市场需求结构，抑制投资投机性需求，这也可以称作是对于企业的约束，或者称之为“大棒”。
如此看来，“营改增+房产税”更像是“胡萝卜+大棒”的组合，一方面鼓励企业或企业主投资不动产或房产，另一方面，针对不动产或房产持有环节征收差别化的税收，“胡萝卜+大棒”的税收机制成为未来楼市运行的非常重要特征，楼市大变局或将从此开始，未来的市场也将显得更加扑朔迷离。
END
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