道可特研究 | 物业公司收并购重点法律问题解析

Original 金融资本市场团队道可特法视界 2023-03-25

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「道可特法视界第1422篇原创文章」

物业管理公司的服务主体通常包括，政府机构、住宅公寓、办公园区、购物中心、写字楼、公园等，服务内容通常包括接待、安保、清洁、维修、绿化、停车场管理等。近年来，物业管理公司服务主体不断拓展，服务内容逐渐多元，物管行业逐步进入资本风口，大量房地产公司分拆物业板块进行物业公司上市，或者各物业公司开始大规模收并购力争上市。物业公司收并购项目具有一定的行业特殊性，本文拟对物业行业收购重点法律问题进行解析。

基本情况及历史沿革

公司是否具备完整、独立的法人资格，公司工商登记中各类事项是否与公司实际情况一致，公司章程是否完整完善、有无瑕疵。公司历次变更是否都按照法律法规及公司章程的规定履行相应的程序、作出有效的决议。公司如存在股权转让等情况，股东转让价款是否合理，是否存在引发股权争议等法律风险的情形。

业务资质

1）物业服务企业资质

2015年，《物业服务企业资质管理办法》修订，取消物业公司注册资本限制，物业管理师职业资格被取消。2016年，《物业管理条例》修改，取消了物业管理人员从业资格限制。2017年1月，国务院印发《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，取消物业服务企业二级及以下资质的认定；同年9月，国务院常务会议决定，取消物业服务企业一级资质和定；同年12月，住建部正式发布关于废止《物业服务企业资质管理办法》的决定，物业服务资质管理制度就此取消。目前，开展物业管理不再需要申请物业服务企业各级资质。

2）物业公司开展具体业务相应资质

物业服务管理公司虽然不必申请物业服务企业资质，但是根据自身经营范围、具体服务内容需要申请相应的专项资质。

物业服务企业开展安保业务的，需要具备《保安服务许可证》或《自行招用保安员单位备案证明》；
开展房屋中介服务业务的，需要具备《房地产经济机构备案证》；
开展电梯销售和维保服务的，需要具备《中华人民共和国特种设备安装改造修理许可证》、《电梯安全生产证》；
开展停车场经营管理业务，需要具备停车场经营许可及收费备案等。

在进行法律尽职调查过程中，需要核查目标公司是否具备开展业务所需相应资质，以及该资质是否在有效期内。业务资质存在瑕疵的，可能引发行政处罚及合同违约等法律风险。

物业合同

1）项目获取方式

物业管理相关合同签署时，需要注意区分物业服务合同中的《前期物业服务合同》以及《物业服务合同》。按照《物业管理条例》的规定：

“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”

根据《物业管理条例》的规定：

“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”

因此，在进行法律尽职调查的过程中，须核查目标公司签署的《前期物业服务合同》是否符合上述规定中关于公开招投标的要求。

另外，根据《政府采购法》、《政府采购法实施条例》、《招投标法》以及《招投标法实施条例》的相关规定，对于诸如公共建设类项目需要进行公开招投标，在法律尽职调查过程中也需核查是否符合履行了招投标程序。

2）合同签署主体

根据《物业管理条例》的规定，《物业服务合同》的签署主体分别为业主委员会及选聘的物业服务企业。需要注意，选聘的物业服务企业必须是“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意”确定的主体。在法律尽职调查中，须核查选聘的物业服务企业是否得到业主授权，是否符合上述“双半数”的要求。实践中，部分社区未成立业主委员会，或者虽然成立业主委员会，但业主委员会未经业主“双半数”同意程序而私自选聘物业服务企业。上述情况均可能造成行政处罚及物业服务合同效力瑕疵。如果《物业服务合同》签署不符合上述“双半数”的要求，业主可以在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内向法院申请撤销，存在物业服务合同无效的风险。

合同备案

物业合同均需按照法律法规的规定到住建部门进行备案。以北京市为例，2010年北京住建委发布《关于印发〈北京市物业服务合同备案程序〉的通知》（京建发）【2010】721号，该通知中明确《前期物业服务合同》以及《物业服务合同》均须进行备案，提交备案文件包括物业服务合同文本、企业资质证书、营业执照、项目负责人身份证明文件、项目负责人与物业服务公司之间的劳动合同及社保缴纳等证明文件、物业项目合法来源证明文件以及服务项目的诉讼文书等资料。

在进行法律尽职调查过程中，须重点核查是否进行了相应的备案程序，否则有可能受到行政处罚或者已签署物业服务合同违约的法律风险。

转委托及挂靠

1）转委托

根据《物业管理条例》规定：

“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”

为了降低成本，拓展业务范围和规模，物管公司存在较多转委托即业务外包行为。在法律尽职调查过程中，须重点审核外包行为是否符合法律法规要求，外包公司及外包人员是否具有相应的资质，外包签署的合同内容中权利义务及违约责任约定是否明确是否对目标公司不利。

2）挂靠

由于物业服务企业开展部分业务时需要特定资质，因此在物管行业存在大量挂靠情况。在法律尽职调查中，需要重点核查是否存在目标公司向其他公司出借资质或者借用其他公司资质的情况，挂靠情况下合同义务的履行主体和合同责任的承担主体不一致，因而容易产生法律争议同时触发行政处罚。

关联交易

物业公司通常与房地产开发公司具有较大的关联性，部分物业公司为房地产开发公司的子公司，或者物业公司为某集团其他类型服务公司的子公司，在上述情况下，均可能产生大量的关联交易。

在法律尽职调查过程中，需要重点梳理目标公司关联方清单，高管及核心员工兼职情况，是否与关联方都签署了相应的书面业务合同，关联交易所涉及合同中合同性质、合同价款、双方权利义务及违约责任等是否公平合理。另外，对于有上市计划的物业公司，需要考虑关联交易所占比例是否过高，如占比过高可能被认定独立性存在瑕疵，不具备独立开展经营和保持业务持续增长的能力。

劳动劳务关系

物业服务企业用工方式较多，存在劳动关系、劳务派遣、劳务外包、其他临时工等。由于物业服务企业涉及大量服务人员，因而发生劳动争议的法律风险较大。

在进行法律尽职调查的过程中，