道可特研究 | 申请办理不动产“非公证继承”登记之要点解析

Original 罗超道可特法视界 2023-08-26

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一、“非公证继承”登记业务的发展历史背景

继承登记是不动产登记中的一种常见业务，由于继承登记业务涉及的法律关系复杂，相关规范较为分散，且因为房产的高价值特性，又存在相关人为了谋取利益，不惜隐瞒事实真相，提供虚假材料等手段骗取不动产继承权的情况，因此，对于继承登记业务，长期以来都是按照《司法部建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的要求，以取得“继承权公证书”“遗嘱公证书”“遗嘱继承权公证书”“接受遗赠公证”等公证文书或者直接依据生效法律文书，作为办理继承登记业务的必要前提。

而随着《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）于2016年1月1日起的施行，《实施细则》第十四条规定：“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效法律文书。”此规定拓宽了办理继承登记业务的路径，在原本的“公证继承”“生效法律文书继承”之外，明确了“非公证继承”登记的办理路径。2016年7月5日，《司法部关于废止〈司法部建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知〉的通知》的发布，进一步明确取消了强制公证办理继承登记的要求。

但在此之后，“非公证继承”登记业务的具体落地实施却没能顺利展开。由于《实施细则》第十四条对于“非公证继承”登记业务办理仅作出了概括性规定，具体详细的登记申请办理条件及材料审查办法仍需要有进一步的详细规定。2016年5月30日，由原国土资源部发布实施的《不动产登记操作规范（试行）》中对于“非公证继承”登记业务明确要求：申请“非公证继承”登记，需提供全部继承人（实践中解释为应包括法定继承第一顺序及第二顺序继承人）的亲属关系证明、死亡证明等材料，且要求全部继承人必须同时到场参加继承查验。实践当中，能够满足符合上述办理条件的继承登记申请属于极少数，这就造成了虽然在法律法规层面拓宽了办理继承登记业务的路径，但在实操层面却无法具体实施的尴尬局面。

上述情况随着2021年10月31日国务院发布实施的《国务院关于开展营商环境创新试点工作的意见》有了根本性转变。该意见附件1《首批营商环境创新试点改革事项清单》中，关于“非公证继承”登记业务，明确了两点：

① 简化不动产非公证继承手续，法定继承人或受遗赠人到不动产登记机构进行登记材料查验，有第一顺序继承人的，第二顺序继承人无需到场，无需提交第二顺序继承人材料，登记申请人应承诺提交的申请材料真实有效，因承诺不实给他人造成损失的，承担相应法律责任；

② 对办理不动产登记涉及的部分事项试行告知承诺制，申请人因特殊原因确实难以获取死亡证明、亲属关系证明材料的，可以书面承诺代替死亡证明、亲属关系证明，并承诺若有隐瞒实际情况，给他人造成损失的，承担相应法律责任。

可以说，《国务院关于开展营商环境创新试点工作的意见》的发布实施极大排除了“非公证继承”登记的申请办理障碍，使得此种登记路径得以切实落地，真正具有了可操作性。

那么，对于“非公证继承”登记这样一种新型的不动产登记业务，登记申请人应如何申请办理，又应着重注意哪些办理要点？

二、可申请“非公证继承”登记的前提条件

“非公证继承”登记并非适用于所有的继承登记情况，从目前的法律法规层面来看，暗含着一个必须要满足的适用前提，即所有继承人（目前放宽到至少是所有的第一顺序继承人）对于被继承不动产的分配达成一致，不能存在对于继承分配的争议。如按照遗嘱或遗赠扶养协议继承不动产的，所有的第一顺序继承人对于遗嘱或遗赠扶养协议的合法性及遗嘱或遗赠扶养协议中对于被继承不动产的分配予以认可；若没有遗嘱或遗赠扶养协议的，则需要所有的第一顺序继承人对于被继承不动产达成分配协议。

如果存在任一第一顺序继承人对于遗嘱、遗赠扶养协议内容或者被继承不动产的分配协议有异议的，则此时无法适用“非公证继承”登记，需要对于不动产继承导入公证或者司法程序，对于被继承不动产的继承分配形成统一定论，再行办理继承登记。

三、申请办理“非公证继承”登记的注意要点

1. 在申请办理前应先理清所有的第一顺序继承人

由于目前申请办理“非公证继承”登记至少需要提交所有第一顺序继承人的相关材料，因此在准备申请登记材料前，首先应确定被继承人或遗赠人的所有第一顺序继承人，尤其应关注是否存在《中华人民共和国民法典》第一千一百二十七条至第一千一百二十九条规定的，发生代位继承、转继承或其他法定可视为第一顺序继承人的情况。

2. 申请办理“非公证继承”登记的必要材料

《实施细则》第九条第一款规定：“申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。”第十四条规定：“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效法律文书。”第三十八条第一款规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：

① 不动产权属证书；

② 买卖、互换、赠与合同；③ 继承或者受遗赠的材料；④ 分割、合并协议；⑤ 人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；⑥ 有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；⑦ 相关税费缴纳凭证；⑧ 其他必要材料。

综合上述规定，申请办理“非公证继承”登记的必要材料至少应包括：

① 不动产权属证书；

② 被继承人或遗赠人的死亡证明；③ 全部涉及被继承不动产的遗嘱、遗赠扶养协议或者全部第一顺序继承人关于被继承不动产的分配协议；④ 登记申请人及其他第一顺序继承人的身份证明（已死亡的应提交死亡证明）；⑤ 登记申请人及其他第一顺序继承人与被继承人或遗赠人的亲属关系证明；⑥ 其他材料。

如被继承人或遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议；又如涉及央产房继承的，需要提供相应主管部门的批准文件等。

3. 关于几类较为复杂的申请登记材料的分析说明

1）关于被继承人或遗赠人的死亡证明

依据《不动产登记操作规范（试行）》的规定，死亡证明包括：医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等。这里明确列举了三种登记机关可以直接认可的死亡证明形式，同时还存在“其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料”的兜底性条款。但在目前实践当中，除前述明确列举的三种死亡证明形式之外，诸如火化证明，村委会、居委会出具的死亡证明，被继承人或遗赠人生前单位出具的死亡证明等材料，登记机关目前主流的观点认为，从证明力角度而言，此类证明材料显然无法达到前述明确列举的三种死亡证明形式的确定性、权威性，不具有同等的证明效力，因此只能作为证明被继承人或遗赠人死亡事实的间接证明，而无法作为直接证明独立使用。如登记申请人仅能提供此类材料作为死亡证明，或者无法提供任何形式的材料作为死亡证明的，此时可向登记机关申请，适用《国务院关于开展营商环境创新试点工作的意见》的规定，由登记申请人按照告知承诺制，对于无法提供死亡证明的情况予以承诺。

2）关于第一顺序继承人的身份证明

对于在世的第一顺序继承人，只需按照《不动产登记操作规范（试行）》中关于“身份证明”的要求，提交材料即可。

而对于已经去世的第一顺序继承人，则需要提交死亡证明用以作为身份证明。材料的要求标准与前述被继承人或遗赠人的死亡证明一致，此处不再重复论述。

3）关于第一顺序继承人与被继承人或遗赠人亲属关系证明

按照《不动产登记操作规范（试行）》的规定，亲属关系证明包括：户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等。

相较于死亡证明，亲属关系证明在材料形式上更加多样化，证明效力要求也相对放宽，多种证明材料均可以得到登记机关认可。登记申请人在准备相关材料时应拓宽思路，无需拘泥于某种特定形式，可在前述规定的亲属关系证明材料形式范畴内，尽可能丰富地搜集准备。此外，如在穷尽所有路径后，对于某第一顺序继承人与被继承人或遗赠人的亲属关系证明仍难以提供的，此时同样可向登记机关申请，适用《国务院关于开展营商环境创新试点工作的意见》的规定，由登记申请人按照告知承诺制，对于无法提供亲属关系证明的情况予以承诺。

4）对于材料之中存在的一些瑕疵的处理

在申请登记材料中，如果存在诸如不同材料中记载的同一被继承人或继承人名字存在同音不同字等差异，生卒年月日等日期信息存在差异等问题时，目前实践中普遍的做法是，登记申请人可以向登记机关提出请求，通过进行书面情况说明，其他第一顺序继承人共同予以认可的方式，配合上述存在瑕疵的材料，予以补正。

从笔者目前了解的情况来看，从2021年年底起，申请办理“非公证继承”登记的业务量呈现了明显增长，社会中对此存在很大需求。但“非公证继承”登记业务目前实际仍处于探索发展阶段，也因此需要登记申请人在办理过程中与登记机关积极配合，保持沟通协作，集思广益，共同推进此项业务的发展成熟。

DOCVIT

作者简介

罗超北京市道可特律师事务所律师

业务领域：行政争议解决、企业行政合规、政府法律顾问

手机：18612891341

邮箱：luochao@dtlawyers.com.cn

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