大湾区“旧改之王”佳兆业1580亿可售货值或下半年集中推出
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来源 | 腾讯房产 李超帆
大洋网-广州日报
三月的香港，乍暖还寒。位于中环的四季酒店内除了往来的旅客，多了奔波于上市公司业绩会的媒体与投资者们。
3月26日，佳兆业在香港举行2018全年业绩发布会，面对镜头的郭英成看起来心情不错。
近日，已有多家上市房企发布盈喜。万科、恒大、世茂、华润等房企更是选择在26日当天召开年度业绩会。相较之下，佳兆业的业绩还是让人眼前一亮。回顾2018年，佳兆业顺利完成全年销售目标，实现合约销售额700.6亿元，同比增长57%。全年实现营业收入387亿元，同比增长18%。合约销售均价为每平方米18261元，同比上升14%，合约销售面积达383.7万平方米，同比增长38%。数据显示，佳兆业2016-2018合约销售年复合增长率达到53%，上升趋势明显。
2019年佳兆业净负债率拟降至200%以内
无疑，佳兆业在销售额、盈利和降负债等方面都有亮眼表现。但走出风波后的佳兆业仍然面临净负债率高企的难题。
近三年数据显示，佳兆业的净负债率分别为308%、300%、236%。对于净负债率仍然高企的原因，佳兆业董事局主席郭英成表示：“首先，我们有100多个旧改项目，旧改项目发展周期长达到5-6年，前期投资资金较大，所以佳兆业的负债相对较高，我们希望今年能够将净负债率降低在200%以下。”
根据佳兆业业绩报告显示，2018年佳兆业净负债率改善至236%，同比下降64个百分点。信贷状况亦同样得到持续优化，公司利息覆盖率由2017年的1.2倍上升至2018年的1.7倍，资金周转效率进一步提升。
对于未来安全边际的实现，佳兆业方面也表示，将持续通过项目层面的股权合作，降低负债率，同时在综合考量企业发展机遇及管理债务规模之间取得平衡。
“旧改这块的资金投入是比较大的，也无法评估，我们的钱投进去就全部是负债，我们也希望在旧改投资和销售回款这块能取得一个平衡。”郭英成续称。
旧改王今年1580亿可售货值下半年集中推出
存量市场的到来，城市更新成为房企发力的新增长点，而且伴随近期《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台，坐拥粤港澳大湾区领先优势的佳兆业，或将持续享受利好政策，在新一轮城市化中显著释放旧改红利。
以深圳为大本营的佳兆业，是拥有粤港澳大湾区土地储备最多的房企，并拥有独特的“旧改护城河”。截止2018年底，佳兆业的土储为2400万平方米，大湾区土储超1300万平方米，占总土储的54%，以深圳、广州及惠州布局为主，其中旧改土储达730万平方米。土储总货值4640亿元，其中，大湾区的土储货值近3400亿元，占全部货值的73%，其中深圳货值占比达到1600亿，占据大湾区货值的半壁江山。
此外，佳兆业行政总裁兼执行董事麦帆还表示，2019年，集团整体的可售资源约1580亿元，可售面积约880万平方米，预计销售均价约每平方米18000元。其中70%可售货值来自于大湾区。从推盘的时间看，主要推盘集中在三季度及四季度。可售货值按城市划分，一线城市约占46%，二线城市约占48%；按区域划分，大湾区占70%，长三角占13%。
附佳兆业集团控股有限公司2018年度业绩发布会媒体现场问答实录：
现场提问：关于旧改，去年以来佳兆业增加了很多旧改，尤其是广州这边，增加了很多土地储备。这些旧改转化的时间表能不能说得再详细一点？对于公司的利润率、销售到底有多大影响？
郭英成：旧改当然是比较难，特别是在政策不明朗情况下，社会变化情况下，旧改是很难的。佳兆业有20年的旧改的历史经验，特别是人才，只能说在市场招聘人才回来确实很难，从人才储备来说，我们人才的竞争力还是可以的。
关于旧改，公司主要做核心城市，特别是做深圳、广州以及珠三角个别城市，比如中山。正常情况下，项目周转率或者完成周期是5年左右时间。
我们希望旧改是一个机会，特别是在大湾区，特别是在深圳、广州这样的城市，不靠旧改的土地储备确实是面临更多的挑战，这一块是公司最强的竞争力之一。
当然，现在做旧改，整个城市不管深圳还是广州，所有开发商都想参与进来，我想公平公正也是一个好事，但也有它的优势所在，时间长、规范化、专业化，包括在风险把控、城市规划这一块，我们做的还是有竞争力的。所以希望这一块越来越强，越来越有竞争力。
现场提问：公司提到要降负债，包括加快资金周转率、销售回款率，现阶段的销售回款率会有多少？接下来希望达到多少；公司去年慢慢在融资方面尝试新的方式，想听一下这边有没有下一步的计划？
郭英成：关于降负债、销售回款这一块，希望佳兆业的负债控制在行业的平均水平。在旧改上有100来个项目，旧改的钱一投入就是5到7年左右，平均下来是5年左右和5年以上，所以这一块资金投入比较大，公司希望在旧改的投资、销售、回款这一块能够平衡，也在加快这方面的工作。
关于融资这一块，佳兆业在春节后，如上个月以及这个月打开了ABS国内发债，以往佳兆业都在香港发债、发高息债。因为汇率以及等原因，我们希望取得平衡，所以在国内我们也正式打开。
目前，佳兆业在国内批了4个，有90亿，未来这一块是很不错的多元化的融资渠道，希望能降低成本。
现场提问：佳兆业负债率现在还是维持高位的原因有哪些？今年又将通过哪些措施来使降负债降到200%以下？佳兆业收购的海南如意岛项目现在收购进展如何？
郭英成：负债率我们这几年比较高，从2017年到现在，公司每年都在下降，希望到今年年底希望能够降到200%以下，这是已经定了目标。从利润率和竞争力方面，我们也在不断竞争、不断进步，希望这一块在享受粤港澳大湾区的红利之下，同样能够得利。
净负债率为什么那么高？首先有近100个旧改项目在发展，每个项目发展周期都是有5年左右或者6年左右时间，我们钱投进去全部都是负债，旧改项目也不能评估，所以负债相对比较高，这方面我们也在努力。
关于如意岛项目还暂时没有进展，希望能够有所进展，但是目前没有进展，有进展的时候再告诉你。
现场提问：《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布，越来越多房企也布局了粤港澳三地，今年佳兆业的拿地预算是多少？在拿地方面会不会增加一点困难？
郭英成：佳兆业在粤港澳大湾区，不管天时、地利、文化、都有不错的竞争力，这是可以肯定的。我们希望在未来当中，竞争力会越来越强，这是管理层一直在努力的问题。
麦帆：拿地的预算方面，今年拿地的预算、投资额在400亿左右，去年拿地的投资额有50%、60%在大湾区片区，今年至少保持要保持这个比例。
我们是以旧改和收并购为主，跟去年相比，去年有很多是没有举牌、摘到的，而最近几波公开的招拍挂，可以看到今年已经溢价了，像佛山上周已经超过20%了，1万平米的地竞到14000多，竞争非常激烈。
我们投资风格是以旧改和收并购合作的方式，这种方式比较灵活，锁定的地区也是核心地段或者是想象空间比较高的地方。现在拿地市场是在回暖，政策我个人看是比较正面的，因为需求还是在那里摆着的。
现场提问：关于对A股公司振兴生化的，佳兆业未来在持股经营战略方面，是否有进一步的计划？
郭英成：因为振兴生化主要生产白蛋白，我们要增强抵抗力，老人必须打，年轻人不用。当然对中国人健康有益的、有用的，我们尽努力去做。
我们为什么会选择进入这个领域？当然是因为我们看好这个市场增长，看好这个领域，需求投资很难的，做到控股或者做到行业龙头，确实是很漫长的过程。
关于这个振兴生化，我们也是股东之一，派了三个董事在里头，希望对人类的健康，特别是对你的家人有帮助，这个东西不是随便拿来吃，拿着打。
振兴生化未来的发展是非常正面的，我们希望它的表现，包括对我们人类的健康进步都能起到作用。当然我们是非常努力，也非常认真的学习参与这个板块发展，因为属于健康类的，其实没有那么容易。
未来希望在发展方面，两个大股东能够更团结，两个大股东有商有量的，做生意在商言商，希望为中国人的进步做更多贡献。
现场提问：一直以来多元化业务是房地产行业比较热议的话题，但是看到有的房企取得一点点成绩，有的盈利方面不是太理想，有的房企中途把多元化业务给卖掉了。反观佳兆业有20个的多元化业务布局，布局这么多业务的根本诉求是什么？怎么权衡它的利弊？
营收方面，公司地产相关主业营收占比是非常大的比例，有的九成三、九成六，地产主业之外业务多样化占比还是非常小，发展不均衡的现状是在公司预期之内，还是公司也有计划去改善发展不均衡的现状？
郭英成：多元化发展我们希望能成功，特别是成熟一块我们就分拆一块。当然，佳兆业在多元化过程中，特别在深圳，因为一见到机会或者一见到客户，相对而言比其他城市是机会比较多，因为深圳是一个比较年轻的城市，文化非常丰富，年轻人比较多，所以我们遇到很多机会。
当然现在地产还是主业，在未来5年，我们希望能够在多元化这一块，占到30%以上或者40%左右，这是我们努力追求的。
大家很担心房地产未来会怎么样，特别是收购的振兴生化，它是独立管理的，其实这种独立管理对我们佳兆业来说有独特的情况表现，它很成熟，因为佳兆业发展多元的事情，这一块是做的不错的。
关于利弊，佳兆业比较独特，因为一开始发展的时候，就是多元的发展。比如说专业板块都是用专业公司独立发展，有比较成熟的董事会管制，每个专业公司都设立董事会，我们希望这一块有不错的表现。
当然，多元化确实很难，但是我希望能够地产互补，特别是在获取土地、优质土地、价格合理这一块我们能够有互补，所以多元化的利弊，对我们来说利大于弊，当然我们也有不成熟的，也走了很多弯路。
但弯路走完以后，我们也有发现路是对的，比如说不务正业搞足球，深圳我们有一个足球场，从中甲踢到中超也是不错的，当然深圳城市年轻人多，我们除了发展自己，也能够为了城市丰富发展多做贡献。
现场提问：郭英成主席提到足球今年冲超成功了，目前佳兆业在足球这方面投入大概是多少金额？未来投入预算是多少？在整个足球产业链上有怎样的投入规划？
郭英成：我们总裁是足球的董事长。
麦帆：很多朋友问佳兆业为什么搞足球，我说你这个问题本身就是答案，关注到了佳兆业，关注到了佳兆业在搞职业足球。一个人需要开心快乐，需要心跳，一个城市也需要开心快乐，也需要心跳，做的那些都是我们想做的事情。
足球本身是一个体育产业，是一大运动，所以我们需要学的还比较多。从2016年接收这个俱乐部，当时是欠薪、欠税、欠场租，到现在做了中超队伍之一，前面三年一共花了超过20亿，包括转会费，包括运营费。
未来的发展，是要把它作为一个系统性的产业来发展，不仅是中超的问题，中超只是我们一个阶段性的任务，我们要做是怎么样把市场力量和青训面临的困难结合起来，为深圳也好，为广东也好，为中国也好，储备以后年轻的足球人才，真正要入到世界足球里面。
这是万亿级的市场，哪个行业都可以做，就看我们怎么来做，大家拭目以待。
现场提问：去年上半年佳兆业的签约几个产业项目，包括阎良文旅城、临潼足球小镇等项目，能否披露一下代表性的产业项目进展，怎么看待特色小镇的前景？佳兆业业务比较多元化，会不会说每个业务作为一个特色小镇这样？
郭英成：西安是我们非常喜爱的城市，佳兆业起家是多元化的，但是从上市后，我们在各个板块都不断发力。未来我们有合适的板块，假如成熟或者竞争力的情况下，我们也会借助资本市场。
关于科技产业这块，国内收购了上市公司佳音科技，专门负责科技产业这一块，希望在中国改革开放，在人类进步中当中，我们能够起到作用和做到相当的贡献，这是我们一直在追求的。
当然西安也有产业项目，还是在前期探讨阶段，比较成熟的有个科技旅游项目是在东戴河，做了半年时间，认为是相对比较成功的，是比较多元的综合体。比如有科技产业、旅游度假、康养，公司在惠州也有一个康养+产业的，在惠州的东江新城，我们也在里面寻找商机。
现场提问：今年土地储备中，看到海南首次有10平米的土地储备，海南去年的调控是史上最严的，为什么还在海南加码，接下来你们是怎么看到海南楼市走势还有预计它接下来项目对毛利润的贡献有多少？
郭英成：其实海南岛的项目跟房地产是不一样的，佳兆业已经尝试到这种甜头了，特别是东戴河的项目，刚开始确实挺苦的，但是经过这几年的发展，现在已经寻找到成熟的发展模式。
海南的调控非常严厉，我们买东西都是非常严厉的时候去寻找商机，才能够买到好东西，有时候没有那么严厉，在海南岛特别是在三亚，在海滨想寻找一两块地投资非常难，成本也非常贵，我们是以康养进入三亚。
按照我们初步判断，应该回报率方面我相信能够给投资给我们带来不错的回报，康养确实难做，大家都在探讨，我们已经走在前头了，特别是在惠州的东江新城，康养还是相对来说是走在行业的前头。
我们希望健康养老，未来当中不单是为了赚钱，也能够为国家的老人，为有需要的人提供一个很不错的服务，这是我们一直在努力的。
责编：皓轩
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