GDP大湾区第一城，深圳需要一个怎样的CBD?
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来源 | 腾讯房产深圳站
大洋网-广州日报
“帅哥，留个手机号吧。”
深圳40年，深圳由南海边一个圈成长成为全球一线城市。
2018年，深圳以24221.98亿元人民币GDP总量首次超过香港！这是历史性的一刻！粤港澳大湾区规划纲要刚刚宣布不久，深圳就用数据证明了自己，成为粤港澳大湾区的经济龙头！ （数据来源：国家统计局和香港政府统计处)
深圳福田CBD,深圳含金量最高的区域。面积不过6平方公里多一点，却贡献了全国城市CBD第一的GDP产值，69栋纳税过亿元的楼宇。改革开放40年灯光秀，就在这里璀璨上演，吸引了全世界的目光。
但，仅仅站在福田CBD的角度看未来，仍然是不够的。
在逐鹿大湾区经济的浪潮下，深圳需要一个怎样的CBD，才能代表一个不断迭代的深圳和大湾区参与全球城市竞争的力量？
深圳40年，CBD向上
深圳是一座不断成长中的城市。奇迹，一直都在发生。
经过30多年飞速发展的福田-罗湖中心已经饱和外溢，仅仅开发不到20年的福田CBD几乎不再有建设空间，深圳城市多中心布局需求日益强烈。
1996年，深圳福田中心区
从全球特大型城市的发展经验看，一个城市一个中心的布局既不科学也不合理，多中心的城市布局已成趋势。
2010年，深圳经济特区扩容，深圳市正式启动特区内外一体化进程。2011年12月26日上午，深圳北站正式启用。很多人并没有想到这两事件将成为改变深圳CBD与城市中心格局的分水岭。
时间来到2013年，就在那一年的8月份，时任深圳市副市长唐杰率多个部门就 “高标准规划建设北站商务区，打造深圳北中心区”进行专题调研。
此次调研透露出一个重要信息——北站片区的规划首次正式被冠以“深圳北中心区”的全市性战略定位。
这个共17.9平方公里的片区，曾被规划为深圳的“二线拓展区”。而在深圳城市发展史上，这一片区的定位先后经历过“中心区的后花园”“城市次中心”“中轴新城”“深圳北站高端商务区”“深圳北中心”等等变迁。该定位的不断变迁，反映了这一片区区位优势不断被发掘发现，不断被赋予更重使命的历程。
2014年，位于深圳地理中心的深圳北站商务中心区（以下简称为深圳北站CBD）被定位为深圳新的城市中心，建设全面启动。
深圳中轴，湾区之星
得总部者得天下！深圳市积极打造的六大总部基地名单中，深圳北站CBD总部基地与高新区总部基地，后海中心区总部基地，深圳湾超级总部基地，福田中心区总部基地及留仙洞片区总部基地并列前行。
2017年，深圳北站CBD被列入深圳市17个重点发展区域之一，要求其主要发展总部经济、产业金融、电子商务、商务办公、文化创意、综合商业等现代服务业，是深圳都市核心区的重要组成，也是深圳中轴提升战略的核心节点。
2018年9月23日，广深港高铁开通运营，从深圳北站CBD出发19分钟就可以开进香港西九龙。
从建设体量来看，深圳北站商务区1000万㎡ vs 福田CBD 750万㎡，非常巧合的是，两个CBD就像孪生兄弟，一个建立在亚洲最大的高铁站之上，一个建在亚洲最大的地下火车站之上。从此，香港中环CBD—西九龙——福田CBD——深圳北站CBD，成为大湾区最佳距离的商务组合！
深港GDP半分大湾区，深圳北站CBD制胜中轴
2月18日，粤港澳大湾区规划纲要横空出世！
根据规划，到2020年，粤港澳大湾区的经济总量将基本追平东京湾区，到2030年，粤港澳大湾区GDP总量将达4.62万亿美元，成为世界GDP总量第一的湾区。2035年，粤港澳大湾区建成世界一流国际科创中心。
大湾区以1%的土地创造出中国13%GDP，而CBD同样以最集约的土地效益发挥着超强的硬核效应！
对于深圳而言，《纲要》明确指出，深圳与香港、广州、澳门四大中心城市作为区域发展的核心引擎，极点带动、轴带支撑、辐射周边。深港作为近邻的两大极点城市，而深圳的超乎想象发展速度，联合香港GDP份量足以半分大湾区，从地理空间腹地来看，深圳北站CBD是深港中轴上最有爆发力的板块。
建设中的深圳北总部基地
今天，站在建设中的华侨城创想大厦顶层上俯瞰，北站CBD大开发大建设的火热景象尽收眼底。政府加大资金投入，一批重点项目的加速落地，北站CBD建设骤然提速！
目前在全市17个重点区域开发建设的综合考核中，北站CBD连续四年排名第一，累计投资约801亿元。2019年计划推进重点工作任务71项，其中，规划研究类项目11项，土地整备类项目4项，土地出让类项目2项，建设类项目53项，招商引资类1项，年度计划总投资额约327亿元。
“新枢纽，新中心”。
震撼！深圳北站商务中心区规划大片来了！
2017年9月，深圳公布了《深圳北站商务中心区超级城市门户地区城市设计暨标志性建筑概念建筑方案设计竞赛》设计竞赛的结果，荷兰建筑设计公司Mecanoo赢得了竞赛。整个项目预计占地136万平方米，其中包括12座摩天大楼，一座人行天桥以及一个城市公园。
目前 Mecanoo 设计的区域只是整个北站商务中心区的一部分，龙华区的“野心”更大，根据深圳新闻网的报道，未来这块区域将拥有“超百栋”的“高层建筑”， 规划建设超千万平方米建筑面积，总投入超2000亿元，并最终构筑出一个“空间、连廊规模亚洲第一的国际会客厅”，这个规模或超过福田CBD！比肩前海！
有学者认为，深圳下一步要在粤港澳大湾区发挥作用，与其他的城市相连的话，必须发挥深圳北站CBD的作用，建设深圳新中心，强化粤港澳大湾区的合作。
今年政府工作报告也提出来了这两年的建设重点，包含以人工智能为核心的梅观科技创新走廊，还有鹭湖新城打造科技的新片区，九龙山将以经济总部高效为核心。展望未来，以深圳北站CBD为中心，在南北方向上，香港直接接入河套港深科创科技合作区与正在建设的梅观科技创新走廊，衔接清湖、鹭湖、九龙山科技片区。东西方向上，串联起了前海、宝安的尖岗山战略新兴产业集聚区、南山的留仙洞总部基地、西丽大学城、智园和龙岗区的坂雪岗科技城。
而随着深圳北站建设的不断完善，越来越多的重要高铁运营线接驳北站，越来越多高端产业入驻；同时，北站的辐射区域也越来越大，不断的吸引着优质产业和人才，这是CBD的牛顿定理！这就是超级城市门户！
创想深圳未来！深圳北迎来资产爆发点
分析完深圳北站CBD的规划前景，我们可以从中窥探出资产价值的密码。
那就是国家战略、爆发点、兑现前夜、暴击机会。
国家战略是粤港澳大湾区，爆发点是极点城市的重点区域的进阶机会，趁着还没有建成，提前进驻，完成资产布局。
从深圳几大热点片区来看，唯有深圳北站CBD与深圳福田CBD的直线距离最短，两个中心的商务资源可相互辐射，或许是最快建成的那一个。从资产价格来比较，前海深圳湾太贵，深圳北站CBD才刚刚起步！
大概率事件是，在深港一体化下的趋势下，资本市场将面临价值重估，深圳CBD写字楼、商务公寓等物业也将作为湾区资产面临着新一轮的价值升级！
随着粤港澳大湾区政策等重大利好信息出台，各类资金投资信心愈来愈高，投资高手们，都正加紧抢占这类此前被忽视的资产，在深圳楼市扫货，大宗交易频现。
即将入市的华侨城创想大厦，正位于深圳北商务中心区，坐享千亿城市中心规划、“高铁+地铁”双重交通利好以及完备的市政配套。凭借深圳北站承接广州和香港的人才、技术、资金，发挥中轴新城产业潜能，同步粤港澳发展，以枢纽标地构建更前瞻、优质的湾区商务空间。
华侨城创想大厦涵办公、商业、公寓等业态，毗邻广深港高铁枢纽、深圳北站交通枢纽，将打造为深圳北站商务区首发高端商务综合体；项目展示中心即将开放、建面90-160高端公寓即将璀璨面世。
20年前，你错过了福田CBD，10年前，你又错过了南山CBD，如今，面对新的城市中心——深圳北站商务中心区，你还要继续错过吗？事实上，留给聪明人的时间已经不多。
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责编：皓轩
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