一次地改，南海这社区年收入从1500万涨到6000万起步！原因曝光→
2019年7月，南海区获批建设广东省城乡融合发展改革创新实验区，自此，南海一直在破解城乡融合命题上探索出路。在实验区批复即将迎来两周年之际，【南海地改】系列报道带你深入剖析南海在地改上的经验与探索。
2020年，里水镇在全区率先推出4大千亩连片村级工业园改造，其中大冲科技生态工业园先行一步探路，创新采用混合连片改造，即“国有+集体、住宅+产业、出让+租赁”三个层面的“混合”改造模式，计划5年内让大冲社区集体年收入从1500万元提升至6000万元起步，成为南海区地改的典型案例。
拟投入改造资金超72亿元
货币补偿不低于8.3亿元
物业补偿不低于24.2万平方米
已拆除约714亩的地上建筑物
里水大冲科技生态工业园最新进度曝光
一起来看看
已拆除714亩，正进行集转国的审批手续
大冲工业园旧貌。
南海区里水镇大冲工业园地处大甘路、桂和路交汇处，距离沈海高速上亨出入口2公里，地理位置优越。但由于该片区范围内大多为上世纪90年代初兴建的低矮老旧厂房，存在安全出口、灭火器材不足，电气线路老化等消防安全隐患。园区内在营的企业主要从事化工原料、废旧五金回收、木材加工等，给附近社区带来严重的污染和噪音。此外，园区还面临着土地投入大，产能、经济效率低下的问题。
里水镇大冲工业园区位优势明显。
2020年7月10日，里水大冲科技生态工业园启动清拆。
“不论是从环境提升来说，还是从收入提升和产业提升来说，我们都一定要改。”吕永均表示，随着人们经济生活水平的持续提高，落后的大冲工业园已经满足不了社区居民对美好幸福生活的追求。
经过区、镇、社区多方努力，2019年11月，大冲科技生态工业园改造方案获得了大冲经联社和10个经济社表决通过。2020年3月5日，该项目公开引入佛山市南海区碧荣产业投资有限公司（碧桂园集团控股公司）作为市场改造主体进行混合连片改造，即“国有+集体、住宅+产业、出让+租赁”三个层面的“混合”改造模式。2020年7月10日，规划面积1139亩的大冲科技生态工业园启动首期拆迁工作。截至目前，该片区已完成面积约714亩的地上建筑物拆除，正在进行一期用地的集转国的审批手续。
南海区里水镇大冲片区、大步北片区控制性详细规划。
据里水镇城市更新办主任郭新光介绍，大冲科技生态工业园规划面积1139亩，改造面积约973亩。改造为产业用地占总改造面积约38%，居住用地占总改造面积约23%，配套基础设施用地（教育、道路、绿地）占总改造面积约39%，其中包括配套一所九年一贯制学校。
“我们既考虑到村民一次性收入，也考虑到村民的长期收入，保障村集体长期发展。”郭新光说，改造前，大冲社区集体年收入1500万元左右，改造后，大冲社区11个集体经济将获得8.3亿元货币补偿，外加由市场改造主体出资代建24.2万平方米的集体物业，5年后村集体收入起步为6000万元/年，租金增幅为每5年递增10%（收租30年）。
大冲科技生态工业园改造项目影像图。
“这不是一口价买卖，大冲社区的环境提升、产业提升和居民收入提升是更长远、更珍贵的财富。”吕永均说，绿水青山就是金山银山，土地改革更多地是为了造福我们的子孙后代。
总投资超72亿元，引入“两高四新”产业
大冲科技生态工业园概念规划图。
推动“土地改革”，是南海为新时代广东城乡高质量融合发展探路的历史担当，而大冲科技生态工业园改造项目作为里水镇四个千亩连片改造提升项目之一，改造面积大、计划投资额大，是里水推动城市、产业、环境综合改造提升的典型项目，更是里水争创城乡全面融合发展标杆镇的一个生动实践。
大冲科技生态工业园项目总投资超72亿元，首期计划投资28亿元人民币，将以“龙头企业+特色园区+产业载体+配套设施”的模式，打造成为以“新型生物医药+高新技术制造”为主题的新型产业社区。
改造后的大冲科技生态工业园将以“绿色、健康”为主线，打造“沿河湿地公园→城央休闲公园→虎头岗森林公园”三大立体生态公园，重点引入新能源产业、新材料产业、新一代信息技术产业、新型生物医药产业以及智能装备等战略性新兴产业项目。“我们要求市场改造主体要引入‘两高四新’产业，投资额每亩不少于300万，每亩贡献税收不少于41万。”郭新光说道。
大冲科技生态工业园拆除现场。
强化公有资产引领 探索混合连片改造
大冲科技生态工业园概念规划图。
强化公有资产的引领，是里水近年来推动村级工业园改造的创新模式，旨在激活社会各方力量参与改造，包括引导村居自改、企业自改、镇村合作改造，引入资金实力好及改造经验丰富的社会主体参与项目改造，实现村级工业园连片混合改造的示范。里水政府计划投入5亿元真金白银地奖励给土地所有权人、投资改造主体，全力推进村级工业园改造提升。
“南海一直都是敢为人先，在土地改革中，南海碰到问题是以解决问题为导向，一直在做创新。”里水镇城建和水利办公室主任、自然资源管理所所长刘建威表示，“混合开发”模式解决了土地碎片化开发问题，将产业与住宅混合开发，并引入社会资本跨界共建，统筹整合土地资源实现连片开发，推动土地集约化使用，实现城市的空间优化和品质提升。
混合开发模式政策解读。
今年，里水计划拆除改造5900亩工业园区，大力推进四大千亩村级工业园片区改造提升和启动5个超500亩的连片改造和3个旧村改造项目、综合整治5000亩村级工业园区，实现里水的空间格局、产业集群、生态环境、基层治理和政府服务再造。
“土地改革政策的落地加快了城市空间的再造，对于项目落地起到非常关键的作用。”刘建威说，国土空间整合后，土地效益得到提高，我们招商就有了更充足的底气。
“推动广东省城乡融合发展改革创新试验区建设，里水就做出了一个示范。”刘建威表示，通过土地改革，里水淘汰了落后的产业，为优质产业发展腾出空间，居民居住环境和收入都得到了提高，干部队伍水平提升了，社会环境有了质的蜕变，这是多赢的结果。
来源：佛山新闻网、里水镇记者：姚易审校：何锦婷、吕燕珊、罗慧、朱嘉泳
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