巴曙松、杨现领｜互联网颠覆了谁？

编者按：本文节选自《房地产大转型的“互联网+”路径》，厦门大学出版社于2015年7月版。该书系巴曙松教授和高级分析师杨现领博士的又一力作。本书破解国际知名房地产电商企业生存与发展之道，权威分析移动互联网时代的房地产行业大转型，为中国“互联网+房地产”企业寻找下一个风口。

互联网颠覆了谁？

文/巴曙松、杨现领

从1995年至今，经历几代互联网企业的努力，美国房地产经纪行业已经发生了深刻变化，顽固的线下传统也开始逐步走向崩溃，互联网企业正在以自己的方式重新塑造百年不变的传统经纪业，新的商业模式也开始层出不穷。

（一）纸媒和门店已经被互联网杀死

目前，人们的注意力已经从纸媒和门店走向互联网，一个自然的结果就是：报纸房地产分类信息广告收入的雪崩和门店的缩减。2001年，只有10％左右的房地产分类信息广告支出投放在互联网上，目前这一比例已经超过50％，而传统上的报纸收入则从2007年的高峰直线雪崩，已经减少到1975年时的始点水平（见图3.12），可以说是“一夜回到解放前”。

同时，经纪公司也开始主动和被动地缩减门店，以减少毫无意义的固定支出。以全美最大的加盟和自营经纪公司Realogy为例，2006年之后，一直在主动地压缩门店（见图3.13），并相应加大自己的互联网平台投入，且于近期收购了一家上市的互联网经纪公司。

（二）MLS开始崩溃

目前，MLS仍然垄断着全美绝大部分房源数据，但是，面对互联网浪潮，MLS也在寻求转变，这表现在几个方面：（1）通过IDX 系统，将房源数据在经纪人主页和经纪公司网站相互分发和分享；（2）直接分发给全美经纪人协会的全国性官方网站Realtor.com，这导致该网站成为全美房源数据最全、最及时和最准确的网站；（3）通过Realtor.com 将房源数据间接分发给第三方网站，如Zillow、Trulia等。

但是这种主动的转变并未能阻止MLS垄断力弱化的趋势，目前出现两种潜在的趋势将继续减弱MLS对房源的垄断能力：（1）Pre-MLS，即经纪人在将房源输入MLS之前先发布到互联网上；（2）Off-MLS，即脱离MLS，只在互联网上发布，目前这一比例正在快速上升（见图3.14和图3.15）。

（三）经纪人的信息中介功能被削弱

传统的经纪人功能包括两类：信息中介和配套服务。信息中介主要包括向客户提供市场信息和房源信息等，配套服务主要包括看房、签约和流程处理等。

随着互联网媒介的崛起，信息中介的功能逐步从经纪人转移到线上，现在消费者可以随时随地通过互联网搜索和找到房源，他们对经纪人的需求逐步转移到流程处理上。

这种转变一方面使经纪人的工作效率提高，琐碎的跑腿工作减少，另一方面也使佣金率有所下降。目前美国的佣金率超过5％，几乎为全球最高水平，预计将来会有所下降（见图3.16）。

（四）交易流程被重塑

在线上时代，交易流程更加简单、透明，消费者的掌控力更强，线上的信息匹配环节由互联网完成，线下的配套服务则由互联网公司直接招募经纪人完成，或者转介给其他经纪人完成。