第一财经2017年度“上市房企股权投资价值榜”即将重磅推出
2017年的房地产市场必将在中国楼市历程中落下重重的一笔。在过去的一年中，全国商品房销售金额、销售面积均双双创出历史新高，土地市场“地王”频现，正当这场地产大戏演绎的如火如荼时，调控的大棒如期而至。尽管如此，作为戏中的重要角色——房企却从中收获颇丰，销售规模、利润收入均传来喜报。
然而对于投资人而言，哪些房企才具有真正的投资价值，而上市房企作为行业中的风向标和中坚力量，研究其股权投资价值有助于挖掘出一批标杆房企，引导资金向这些标杆房企流动，从而降低决策风险。
股权投资是长期持有一个公司的股票或投资一个公司的行为，投资者可以直接购买企业股权，也可以在二级市场通过购买股票来对企业进行股权投资。通常而言，股权投资相对于债权投资有获取更大收益的机会，但同时也承担更大的风险。因此，对上市房企股权投资价值的判断，显得意义重大。
为了掘出一批盈利能力强、运营效率高、经营稳健的具有较大股权投资价值的上市房企，为投资者提供决策参考，第一财经报业携手同策咨询研究部，拟推出《上市房企股权投资价值研究（A/H）》，基于上市房企2016年-2017年度财务表现，通过构建评估模型，从上市房企盈利能力、资本市场表现、企业运营能力、稳健性等几个方面来评判其股权投资价值。
研究范围
房地产企业股权投资价值核心在于企业自身的盈利能力，本次“上市房企股权投资价值研究”将结合股权投资及房地产企业的实际特性，从盈利能力、资本市场表现、运营能力、融资能力、偿债能力及企业规模6个维度，共20余项关键指标来衡量房地产企业的股权投资价值。
在研究方法上，本研究主要采用了层次分析法（AHP）确定不同维度和指标之间的权重。在指标信息的获取上，本研究通过对企业自行提供素材、定期报告、公告，并辅助网络新闻等公开信息进行大规模的检索，尽可能公开公正地对房企进行评判，但也不排除个别房企存在公开信息发布较少，影响评判结果的情况。为弥补因企业资料缺失或信息未公开等情况造成结果出现较大偏离，将通过对不同维度进行对比修正及专家打分，并赋予一定的权重，来平滑此类情况的发生。
理论上，本次研究对象应覆盖在A股上市，及H股上市且在内地经营的所有房地产企业。按照申万证券行业分类及港交所行业分类，上市房企包括A股132家、港股132家，共计264家企业。在研究样本的筛选上，以主要在中国内地开展经营活动，房地产开发销售为主业，且房地产业务收入超过营业收入50%的上市房企为研究样本。考虑到研究素材较大部分来源于企业自行提供，本次研究将主要以企业自行申报为基础，在具有一定规模的A股及H股上市房地产企业中抽取研究样本。
研究方法
本研究结合股权投资及房地产企业的特性，构建上市房企投资价值评价体系，涉及盈利能力、资本市场表现、运营能力、融资能力、偿债能力及企业规模6个维度，共23项关键指标来衡量房地产企业的股权投资价值。
在6个维度中，盈利能力及资本市场表现两个维度的指标，对股权投资价值的评判具有较高的重要度，而运营能力、融资能力、偿债能力、企业规模维度的指标，是对盈利能力和资本市场表现的一个补充和辅助、支撑，其重要度要次之。
图4.1 上市房企股权投资价值评价体系结构模型
首先是盈利能力，在股权投资范畴内是一个关键的指标。所谓投资追求的自然是回报，企业经营的出发点和归属就是股东回报，为股东创造价值，价值更直观的体现也是企业盈利能力的体现。在盈利能力的维度中，采用了净资产收益率、总资产收益率、销售毛利率、销售净利率四个指标来进行诠释，以求反映企业经营活动对股东回报的体现。
资本市场表现方面，引入市盈率、市现率、市净率及企业三年每股收益增长率，来反映企业的股权投资价值。
融资能力方面，鉴于房地产行业是资金密集型行业，在实际运营种房企往往是高负债运作，一般情况下，房企的资产负债率较高，保持在60—80%之间才能确保企业的正常及合理运作。本次研究会考虑企业的融资成本、企业筹资活动的现金流入情况，以及公司性质三个指标来进行衡量。
企业规模也是本次研究的一个指标，但本次研究所采取的指标有别于市场销售数据，而是引入了总资产、净资产、营业收入以及净利润的规模化指标来作为主要的判断标准。
企业运营的稳健性也是在本次研究的考虑范围内。为了避免在股权投资中风险评价的缺失，将主要采用短期偿债能力的指标，如流动比率、速动比率、短期负债比率等来衡量企业的短期偿债的安全边际。
而最后一个指标运营能力是企业综合运营效率的体现，既与企业销售能力有关，也与企业资产的利用效率有关，一个企业具有较高的运营效率，将使得企业成本降低，从而产生的利润增加，是对企业盈利能力的一个补充，我们采用总资产周转率、存货周转率以及应收账款周转率三个指标来对企业运营能力进行衡量。
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