中国高层住宅病得不轻，还传染，你家的还好吧？

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文｜姚白莞 来源大象公会

与低层住宅相比，高层住宅业主想过上安全有保障的生活，仅仅关注自家一亩三分地远远不够。公寓大楼涉及到大量共用部位和共用设施设备，如大楼外墙、电梯、楼道等，日常管理和维护更新责任艰巨，费时费力费钱。

以共用设施设备为例，再简陋的高层住宅，通常也要保障「三不停」（电、水、电梯）、「三有」（管道煤气、电话网线、车库）、「二防」（防火、防震），稍有差池，起码的生活都不能维持。

高层住宅还是火灾多发地，消防更是世界难题。由于垂直距离长，建筑结构和内部装饰复杂，居住人群众多，酿成大灾容易，施救却难于登天。

● 2010年上海1115特大火灾，58人遇难。高层住宅一旦起火，因装修材料的易燃性和风速等原因，极容易形成立体式火灾，加之人群不科学的逃生，常导致惨重伤亡。据住建部统计，自2000年至2010年，全国共发生高层建筑火灾3237起

这又对楼栋公共设施设备提出了更高的要求，从火灾自动报警装置，到相应等级的防火门，自动喷水装置到消防电梯，任何一个环节出问题都可能造成惨重后果。

● 2017年6月14日，英国伦敦高层公寓格伦费尔塔大火，70人遇难，住户多为贫困阶层

这一切都需要专业而精心的管理和维护，方能阻止灾难、维持住宅楼的运作。但中国住宅小区物业管理行业整体水平的低下，极大加剧了问题的严重性。

在中国，成立一家物业公司的门槛极低，绝大多数几乎不具备专业性。北京全市共约5000多个商品房小区，物业公司竟一度也有5000家，经住建委大肆关停，仍余有3000多家。韩国全国仅有物业公司4家。

以最基本的公共设备电梯为例，中国开发商为节省成本，本就热衷价低质次的品牌。物业公司往往在住房交付初期任由搞装修的业主野蛮使用电梯，超负荷运载装修材料，此后电梯的故障率将大大提高。

此外，电梯运行3到5年就要对主要设备大修，十五年以上就需更换。但住宅电梯强制报废规定在中国压根不存在，不少物业对电梯的维护是「不坏不修，不坏不保」，且热衷于聘请那些技术低、责任心差的低价维保队伍，加剧了电梯维护、保养的不堪。

● 在中国，遭遇电梯惊魂如家常便饭

看得见摸不着的维修资金

早在1992年，建设部出台的一项规定就已有「维修养护费用」的提法。经多年演变，到2008年财政部165号文件，最终定型为「住宅专项维修资金」。这笔钱专门用于保修期后住宅公共设施设备的维修、更新和改造。房产交付时，业主需缴存当地建筑单方造价的5%-8%作为首期资金，如经使用后余额不足30%，还需续交。然而，这笔旨在维持居住安全的专项资金在使用上却困难重重。

一方面，业主极难动用这笔钱去维护房屋。2015年，北京全市维修资金缴存总额达395.99亿元，但使用率不足4%，与此同时，大量小区住宅的问题设施得不到有效修缮，事故频发。

● 不少公共维修问题源于工程质量。2009年六月，上海闵行区一栋高层住宅整体倒覆，所幸尚未交付

另一方面，这笔资金的长远维持也无力保证。如北京建委某位官员所言：「可以预见的是，将来没有任何人（续）交这些钱，将来城市一定会出现大面积的房子没法修理。」到底哪里出了问题？每个环节几乎都有问题。官方对这笔资金收缴、管理和使用的法规，是2008年出台的《住宅专项维修资金管理办法》。其中对利用维修资金进行大修，规定了两种不同的程序。在业委会成立前，维修资金由当地主管部门代管。使用时，物业企业先提出维修方案，再由主管部门审核拨付。

这种方式审批繁杂低效，缺乏有限监督，普遍存在费用虚高，物业公司联合施工方套钱的风险。这笔巨款在各地房管部门也未必闲着。2007年，上海被发现维修资金违规流入股市，市值近8亿元。两年后，北京住房资金管理中心也被发现内部人员挪用400万元维修基金用于炒股。而业主委员会成立后，根据规定，住宅专项维修资金将划转业主大会管理。物业公司从提出使用方案到出具资金数额，都需业主大会及业主委员会审核通过。

● 「业主大会」及其执行机构「业主委员会」，最早由上世纪90年代初期从香港引进，迟至2003年《物业管理条例》才给予法律确认，2007年《物权法》颁布前后一度在北上广等地大量出现

相比政府代管，业主自管模式优势明显，毕竟业主对自家小区知根知底，管理成本低、流程也较简便。可问题在于，绝大多数小区，压根就没有业委会。业委会在中国的发展之路，颇为坎坷。由于「业主自治」隐含的敏感性，业委会的法律地位自始就十分尴尬，相关实务探索在2007-2008年的高潮后很快冷却，各方都无推广的动力。

以合肥为例，2016年的统计显示，全市四个核心区的2137个小区，成立业委会的仅为382个，成立率不足三成。沿海深圳、广州等地的数据也普遍只有三成左右，昆明甚至不足10%。

因此，商品房社区出现二十多年，业主自治意愿一直薄弱。往往直到被物业公司广泛侵权，个人维权求告无门，才会想到「趟业委会这摊浑水」。而依照中国法律规定，业委会也只有在物业管理事务上具有民事法人地位。

● 对业委会成立的初衷，北京某小区业主表示：「要不然生活得好好的，谁去瞎折腾啊！」

因此在物业公司看来，业主搞「业委会」就是要与自己作对。在很多小区，想成立业委会，首先就得过物业保安这关，暴力打砸选举现场事件层出不穷。即便少数幸运小区成立了业委会，往往也只是应了那句：好景不长。

在这种背景下，基本制度的缺位，主管部门的冷淡，都使业委会一旦陷入纠纷，就很难再回到正轨。

随着时间流逝，二手房的转手交易和业主变更，更会不断放大这些问题。

恶劣的物业管理，使得公共设施的日常维护都难以保证，加速老化；到了需要大修的时候，或者专项资金账户已空，或者维修方案走不通法定程序。随之而来的，是消防、电梯、水电安全逐一失守，使高层住宅走向沉沦的宿命。

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