开征空置税？香港高房价，还需再下猛药
◆只要真心实意，高房价总有办法解决。
正解局出品
昨天（12日），香港楼市又传出大消息：港府要开征住宅空置税，税率大概相当于2年租金，并且约为楼价的5%。
有人立马说：这才是我们应该学习的。
但其实，只要仔细了解下香港楼市现状和这次的政策，我只能说：
香港楼市顽疾沉疴，这次开征的空置税，药劲儿还不够。
1. 香港苦楼市已久矣
在开头，有必要稍微介绍下香港楼市背景。简单归纳几个方面：
房价高。
国际公共政策顾问机构Demographia连续15年发布国际房价负担能力报告。今年的报告，对全球309个重要城市房价进行了调查。
香港已经连续第9年位居房价最难负担城市首位，还创调查历年来最高水平。
香港房价收入比（都是中位数）从2017年的19.4倍，上升到2018年的20.9倍。简单地说，就是一个中等收入家庭不吃不喝要20.9年才能买起一套普通住房，用这个报告形容就是房价已经到了“严重负担不起”的程度。
要知道，全球第二、第三贵的加拿大温哥华、澳大利亚悉尼，这个收入房价比也才12.6倍、11.7倍。
人居环境差。
香港不乏现代化的摩天大楼，还有一平售价达百万之上的“半山豪宅”，但一般香港普通人的居住条件，仅仅从舒适度上来说，比不上很多大陆小区。
我们在TVB剧里，经常听大佬把“千呎豪宅”挂在嘴边。实际上，这个“千呎豪宅”，换成大家熟悉的，也就是90平米左右（1呎≈0.09平米）。即便2012年香港取消了建筑公摊面积，按得房率85%一换算，“千呎豪宅”，也不过我们105平米左右。
根据港府2017年数据，全港八成家庭居住面积不足70平米，一个典型的四口之家人均居住面积只有11平米。
某房地产中介一楼盘二手房房价
影响深。
前面，我在文章里说过在香港富豪排行榜中，10大富豪中，有6个是房地产商。李嘉诚更是雄踞香港首富榜首21年。
房地产野蛮生产的危害是悄然无声，而且十分深远的。高房价让香港人不停不歇地攒钱买楼。因为创业失败成本太高，所以，年轻人不敢轻易创业，导致香港经济活力愈发不足。
2. 空置税，捂盘税？
香港房地产经济可以追溯到1969年，港府开始推行十年建屋计划和居者有其屋计划。
而今，可以说香港楼市顽疾已深。
其实，从1997年，特首提出的“八万五公屋计划”起，调控楼市一直是港府施政的重要内容。
这次提出的征收空置税，是港府在调控楼市上的又一次努力。
现在来具体看下这次征收的房屋空置税。严格来说，港府这次推出的叫一手私人住宅单位“额外差饷”。
这项政策最核心的内容可以概括为：
在对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”，相当于该单位应课差饷租值的200%，即相当于两年的租金，且大约相等于楼价的5%。
但目前，港府这个“空置税”，只针对新房，也就是“一手房”。
举个例子，今年1月香港一套60平方米的公寓平均售价是1014万港元，抹掉零头，算1000万。香港平均租金就算3%。那么，这样一套公寓的空置税=1000*3%*2=60万港元。
而香港人一般月收入也就1.5—2万港元，所以，这个税还是蛮重的。
但是，香港这次这个“空置税”，差不多只是“捂盘税”。
港府推出“空置税”的目的也就是，迫使开发商不要捂盘。有统计显示，在2012年7月—2017年6月的5年里，香港新房供应量增加约50%，但是房价还在上涨，其中很重要的一个原因就是开发商捂盘。有统计，期间香港：
已落成但未卖的单位：由4000个增加至8000个，增幅为100%。
建筑中但未卖的单位：由48000个增加至61000个，增幅为27%。
已批出但未动工单位：由13000个增加至29000个，增幅为123%。
根据安排，空置税草拟法案已经基本完成，下月提交立法会讨论。
3. 作用恐怕还有限
猛药去沉疴。
在一定程度上看，港府这次的“空置税”对解决香港楼市顽疾，药量还没到位。
先拿“空置税”本身来说。在全球范围内很多国家和地区在征收“空置税”，这其实不光打击囤房，也能促进房屋利用，避免社会资源浪费。
比如，法国对空置逾1年的房屋，要征收楼价10%、第2年12.5%、第3年15%的空置税。
港府这种只对新房征收“空置税”的做法，让“空置税”变成了“捂盘税”。
但这也是暂时无奈的妥协。
为什么这么说？
我们知道，香港楼市房价飞涨，除香港资金来去自由，容易受国际资本炒作外，还有更重要的原因：既得利益。
首先，就是开发商。特别是，大开发商有资金优势，积极囤地，往往不急于盖楼或者“蜗牛式”慢慢盖楼，靠着土地溢价，囤地就比“捂盘”能赚到丰厚利润。
甚至，近些年，香港地产商把这套也用到了大陆，开始在大陆大量“囤地”。
其实香港住宅用地只占了土地总面积很小一部分
而普通人的利益更直接，那就是房价。
1997年，东南亚金融风暴，导致香港楼市从1997年10月起量价“跳水式”齐跌，下面一年时间里，房价腰斩，成交量萎缩一半以上，香港平均每位业主损失267万港元。
这原本是香港解决楼市问题的一个好契机。1997年时，特首提出“八万五公屋计划”，也就是说，每年兴建的公营和私营房屋单位不少于8.5万个、10年里全港七成的家庭可以自置居所、轮候租住公屋的平均时间缩短至3年。
但这种巨大供应量在一定程度上，进一步抑制了楼市。
香港楼市低迷到了2003年时，已经有10万多房贷者成为“负资产者”，一些家庭不光损失了首付，还要继续还银行房贷，有人还因此选择了极端方式了结。
当年7月，50万香港人上街，抗议房价下跌，要求港府救市。
于是，“八万五公屋计划”被搁置。
还包括港府自身。据统计，香港GDP的30%一度来自于房地产相关行业的投资及消费，港府收入也严重依赖土地交易、房地产相关税收。
4. 但毕竟又迈出调控的一步
其实，由于外部宏观环境变化，从2018年七八月以来，香港房价已经下跌了10%左右。
这次港府并没有动摇，不仅印花税、买家印花税、双倍印花税等遏制楼市炒作的措施没有停，这次还把2011年就提出的“空置税”又推了出来。
楼市调控，香港又迈了一大步。
其实，高房价不应该成为大城市的“标配”，在同样的调查中，按照同样的口径，纽约的房价收入比是5.5倍，新加坡也才4.6倍，连众所周知“人多地少”的东京也没有超过5倍。
只要真心实意，高房价总有办法解决。
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