没人能够幸免：澳大利亚房价疯涨55年，终于崩了

◆树不可能长到天上去。

正解局出品

有几篇关于澳大利亚楼市暴跌的文章火了，光我看到转载的公众号至少不下20个。

如果关注我的朋友，应该看过我早在今年1月3日就发了一篇文章，澳大利亚楼市可能持续下跌，其中，奶茶妹妹不惜亏损1700多万抛房给我们带来四个重要警示，有兴趣的朋友可以回过头再看看。（《“奶茶妹妹”亏千万抛房，带来的4个教训》）

这两天火起来的文章，给人一种印象：房价暴跌，炒房客巨亏，有种大仇得报的快感。

但实际上，就像《复仇者联盟》里，灭霸一个响指，就无差别消灭宇宙中的一半人口，不论是谁，都有可能被无限宝石攻击，消失湮灭。

房价暴涨暴跌，也是一场无差别攻击。

我希望我的读者，了解信息不仅比别处更早，还要比别处更深刻。

今天，就以澳大利亚楼市，正在进行的这场楼市暴跌实验，来看看楼市暴涨暴跌到底是怎么一种后果。

1. 涨了50多年，崩了

澳大利亚，幅员辽阔，矿产丰富。来自全世界各地的人希望移民这个美丽的国家。

2004年以来，每年平均有35万名留学生和技术劳动者前往澳大利亚。在去年，澳大利亚总人口比预计提前33年，突破2500万。

这些都是绿油油的“韭菜”。

移民成为澳大利亚人口增长的主要驱动

也正因为这样，澳大利亚即便在2008年金融海啸之后，经济仍然保持正增长。

其实，近50多年来，澳大利亚经济在绝大部分年份里都保持着稳健发展。

这一度被称为“经济奇迹”。

同样，在这期间澳大利亚房地产更是走出一个超级大牛市：房价持续上涨55年，涨幅高达66倍。

在众多经济发达国家地区中，澳大利亚是独树一帜的。

但澳大利亚房价涨幅远远快过澳大利亚人收入增长，租金回报率也没有丝毫起色。

从2017年底开始，牛气的澳大利亚楼市终于精气衰竭，露出颓势。2018年，房价整体下跌5%，悉尼、墨尔本两个最主要城市房价不仅没有逃脱下跌的命运，而且跌幅还更大：悉尼下跌9%，墨尔本下跌7%。

今年以来，下跌速度更快、幅度更大。悉尼、墨尔本房价年度跌幅已经超过10%。

40年来，悉尼房价最大跌幅产生在1989—1991年，跌幅9.6%；墨尔本是在1989—1992年，跌幅10%。

数据显示，悉尼目前平均房价为88万美元，相比高点2017年7月的近105万美元，已经下跌16.1%。

墨尔本现在是71万多，相比高点2017年11月的83万多美元，下跌14.3%。

所以，澳大利亚房价下跌，不仅超过2008年金融危机期间，更可能是澳大利亚几十年历史上最严重的。

奶茶妹妹亏本抛掉3年前

刘强东送给她的澳大利亚豪宅

而且，澳大利亚楼市暂时还没有企稳的迹象，下跌还会持续下去。

2. 银行，雨天收伞

周期规律，没有谁能逃过。

疯狂的楼市彻底完全透支了澳大利亚的购买力。澳大利亚中青年人住房拥有率不断下降，35—44岁澳大利亚人住房拥有率在26年前高达75%，到2017年已经下滑到60%。

不少工薪阶层甚至连租房的房租都难以支撑。在悉尼，一间卧室每周租金需要600澳元，但工人周薪只有700—800澳元，付了房租，他们连口粮都买不起了。

一些无家可归者，在澳大利亚央行门外搭起帐篷，有流浪者在帐篷上写道：“对于许多人来说，这才是他们在悉尼买得起的房子真正的样子。”

民怨沸腾之下，澳大利亚官方推出政策，限制外资进入房地产市场。比如，增加海外印花税，增加针对海外买家的“幽灵税”（房屋空置）……

澳大利亚地广人稀，增加房屋供应量也是件简单的事。像悉尼所在的新南威尔士州，就计划在2021年前，每年新建6.1万户住宅。

还有一个重要原因是：中国买家迅速减少。

去年，中国买家海外置业投资创下近四年新低，同比下降63%。其中，对澳大利亚投资下降到13亿美元。

有悉尼当地房地产从业人员就认为，2018年以来，澳洲房价下跌的最大原因是中国买家少了。

但最直接一击，来自银行。

楼市疯狂时，银行是推手。牛市里，澳大利亚银行推出一种只还利息贷款：房贷最长可以在5年里，“每月只还利息，不还本金”。

5年后，换家银行，可以继续这种游戏。

这种方式有一个明显“漏洞”，几年前有人专门道出其中奥妙：

以60万元贷款本金为例，只还息不还本，每月月供在2920澳币左右，比等额本息的月供少600多澳币，折合成人民币在3800多元，5年下来就能省23万多元人民币。

如果5年内房屋升值选择卖掉，那么这23万元是结余下来的，等于以最小的投入，获得最大的回报。

可以说，这是银行专为炒房客量身推出的服务。

澳大利亚疯狂增长的房贷

正所谓，晴天借伞，雨天收伞。

看到摇摇欲坠的楼市，澳大利亚各家银行迅速反应过来。

从2017年年中开始，澳大利亚大银行Westpac、NAB、CBA等大银行，陆续提高只还利息贷款利率。

2018年，有银行推出更“绝”的招：撤回房贷。

澳大利亚房贷市场占有率第2的Westpac向部分房贷客户发出了一封短信，要求在一个月内终止贷款合同。因为，风险太高。

买房人仔细一看贷款合同，银行不光可以提前终止贷款，还可以要求提供更多抵押物……

3. 没有人能逃脱

银行提前终止贷款合同，房贷贷款人只剩下三条出路：

一是找家银行继续贷。但下家不是傻子，一般利率都会趁机上涨。

二是找不到下家接着贷款，只能把房子卖了。但在下跌的市场环境下，卖房肯定会亏损一大笔钱，尤其是急售。

三是没有下家，没有接盘者。彻底违约，只能让银行回收房屋，再被银行以低价拍卖出去。

实际上，澳大利亚房贷违约超过90天的贷款，越来越多。

一家研究机构估计，如果房地产平均价格跌20%，那么全澳大利亚将有超过35万户家庭陷入负资产。

面对着下跌的房价，澳大利亚的房奴们也焦躁起来。

澳大利亚人房贷压力趋势图

今年2月，Tate夫妇就将Westpac银行告上法庭。

他们表示，从银行借了5笔钱，总共150万，当上房奴后节衣缩食。今天沦落到这步田地，完全是因为银行当初批下了他们本无力偿还的巨额贷款。

这件事，澳大利亚举国轰动，一时间房奴们准备联合起来，集体诉讼。

这种操作虽然奇葩，但背后是买房人的辛酸。

其实，房价下跌不只是有房人应该关心的事，实际影响要大得多，广得多。

首当其冲的就是建筑市场。澳大利亚招聘网站Service Seeking数据显示，澳大利亚建筑相关岗位在2018年减少了20%。悉尼、墨尔本部分城区建筑技工工作岗位减少幅度高达六七成。

澳大利亚建筑业就业人数，占总就业人数的10%。这就意味着大量劳动力不得不另谋出路。

因为楼市下跌，2018年四季度三个月里，澳大利亚家庭财富蒸发掉1700亿美元，家庭总的可支配收入环比下降了2.6%。

澳大利亚建筑许可证审批量大幅下降

更可怕的是，楼市下跌的通道一旦打开，将一发不可收拾。

就像2008年美国次贷危机中早已经发生过的那样，因为房价下跌，冲击经济，还贷人主动断供，或者银行要求追加保证金，大量房子被银行收走拍卖，反过来推动房价下跌。

加速下跌的房价又冲击经济，越来越多人丢掉工作，被动断供……

在那场危机中，美国失业率从4%增长到10%，5万亿美元财富蒸发、800万人失业和600万人无家可归。

树不可能长到天上去。

《创世纪》里说，7个大丰年之后，紧随着会有7个大荒年。

持久上涨的楼市，一旦崩溃，就像引爆核弹，带来一场大规模的无差别杀伤。

复苏，那将是一个痛苦而漫长的过程。

商务合作 QQ：331234769

#正解地产#系列文章

▼