实务研究 | 一文读懂住宅区不同车位的归属及收益问题
为了避免和解决类似纠纷，就必须理清下述小区内不同类别车位的占有（权属）、使用及收益权利问题：
1.人防车库的产权问题
由于《物权法》缺失对于人防车库权属问题的规定，人防车库权属问题并未有专门的立法。因此，对于其权属问题有颇多争议。鉴于人防车库具有国防设施及市政公用设施的双重属性，其应当属于《宪法》及相关法律规定的国有资产范畴。
根据对人防车库权属的分析，理论上开发商或业主无法就人防车库办理权属证明。在实际中，业主在购买车位时应当首先明确车库的性质，如若属于人防车库，则应当注意当地地方法规或文件对于办理人防车库相关权属证明的规定。
《物权法》第五十二条 国防资产属于国家所有。
《人民防空法》第二条 人民防空是国防的组成部分。国家根据国防需要，动员和组织群众采取防护措施，防范和减轻空袭危害。
2.人防车库的使用及收益问题
虽然人防车库无法办理相关的权属证明，但这并不意味着人防车库的使用及收益权利也无法进入市场流通。
《中华人民共和国防空法》第五条 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。
国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
根据该法条的规定，若人防车库属于开发商出资建设的话，在非战时状态下，开发商对于人防车库具有使用及收益的权利。结合实际，由于该法条并未就人防车库投资者（开发商）所能够行使的”使用及收益权利”的具体内容作出明确规定，故根据实际需要，部分地方相继出台了符合地方实际情况的相关法规进行完善。以厦门市为例，同一般商品房一样，开发商需取得商品房预售或销售许可证后方可出售人防车位（使用权）。人防车库在竣工验收备案后，当事人可申请办理土地房屋权属登记。业主在购买人防车位时的行政程序与一般商品房一致。
《厦门市商品房人防范围内地下车位销售和办理权属登记的实施意见》第一条 建设单位可凭地下人防车位建设成本未摊入商品房销售价承诺书、规划部门和人防部门核准的地下室平面布置图（由人防部门标示出人防专有部位和“平战两用”范围）、人防部门核定的可出售位置范围图等，向土地房屋权属登记机构申请办理商品房预售或销售手续。
此外，在购买人防车位时需特别注意的是:人防车位不应纳入公摊面积，已纳入公摊面积的，其使用权、收益权属于全体业主共有，开发商无权出售。
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条 公用建筑面积计算原则
凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
公用建筑面积按以下方法计算：
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
小区规划内车位系开发商依据相关法律法规的规定，取得建设工程规划许可证，按一定比例规划用于满足业主需求的车位。以厦门市为例，住宅小区配建用以提供给业主使用的车位比例有明确的规定。一般情况下，规划内车位多位于地下。
《物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《厦门市建设项目停车设施配建标准》第七条 指标表中住宅建设项目为地下停车库配建标准。住宅建设项目配建停车泊位数不得低于配建指标表所列下限值，外口公寓配建指标参照保障性租赁房执行。
1.规划内车位产权问题
根据法律规定，规划内车位可由当事人自由约定交易方式。其在性质上、交易方式上与一般商品房相同。需要注意的是，虽然规划内车位产权归属开发商所有并可交易，但除非业主放弃或另有约定，开发商出售、出租规划内车位应当按照法律的规定首先满足业主需求。
2.规划内车位使用及收益问题
业主取得规划内车位的产权后，车位即成为业主的专有部分，其使用、收益权利由权利人自由行使。 3.需要特别说明的是：在北方很多地区，规划内车位虽然有必要的规划审批手续，但是房产管理部门不予办理独立的销售许可证和产权证，而是通过使用权转让的方式进行交易。对于此部分无法办理产权的规划内车位，在其未纳入公摊面积的前提下，我们认为其使用权和收益权也应当是归属于开发商所有，南京案的判决事实上也支持了这种观点。
1.规划外车位产权问题
《物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
1.规划外车位产权问题
由于在业主在取得房屋所有权时同时取得相应的土地使用权。因此，小区建筑区划内的土地使用权属于全体业主共同共有。根据法律规定，规划外车位属于小区全体业主共同共有，开发商无权出售，也无法办理单独的产权证明。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
2.规划外车位使用及收益问题
根据上述分析，规划外车位属于全体业主共同共有的“公共财产”，那么其使用及收益也毫无疑问的属于全体业主共同共有。但问题就出在日常管理及利益分配等问题。
（一）制定和修改业主大会议事规则 （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员 （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 （六）改建、重建建筑物及其附属设施 （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
根据上述法律规定，业主大会具有代表业主行使共有部分权利处分和收益的决定权。结合实际，包括规划外车位在内的小区内业主共有部分通常会委托小区物业进行管理，并支付一定的费用，这就是“物业费”的由来。（相关案例详见原文）
《物业法》第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
随着需求的增加，在一些新开发的小区中，开发商会将楼房的首层架空并设计为车库，在这种看似比较特殊的情况下，这些车位将如何定性？
1.首层架空车位性质
以福建省为例，参考福建省建设厅《容积率计算规则》的计算方式，首层架空作为车库的，其建筑面积不计入容积率。这意味着首层架空车库不能获得相应的土地使用权面积份额。因此，其不能办理单独的土地使用权证。同其他类型的车库相同，首层架空车库也不应纳入公摊面积，应当属于全部业主共同共有部分。
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条
对于首层架空车库的使用和收益权利，同上文所述的规划外车位一致。
综上所述，首先，除了人防车位以外，其余种类的车位无论是规划内还是规划外的车位，在确定其所有权归属时应当首先确定车位面积是否计入公摊。如开发商已将车位纳入公摊面积，车位建设成本已经纳入了房屋销售成本，则即使在购房合同中约定了车位属于开发商所有，此约定亦属无效。其次，没有规划审批手续的车位原则上属于全体业主共有，有规划审批手续的车位原则上属于开发商所有。最后，各个地方有不同的车位产权政策，有些地方还有专门的地方法规或文件对于车位产权细节进行特别规定（例如南京市就有一个《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》，规定即使是规划内车位也要为业主保留15%），在具体处理时应当注意。
觉得文章不错？扫描/长按二维码给个赏吧！
小小的奖赏，大大的鼓励！