购房者能否以房屋质量问题为由，拒收房屋并主张逾期交房责任？ | 福建高院案例
张泽彬 律师
房地产 公司商事 破产清算与重整
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黄辰 律师助理
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按：当下商品房买卖实践中，购房者在接收房屋前通过自行验收或者委托专业人士验收等方式对房屋质量把控渐成惯例。购房者在接收过程中发现房屋存在不同程度的质量问题而拒收，由此产生纠纷属常态。若购房者以房屋质量问题为由拒收房屋，并要求开发商承担逾期交房责任，能否得到法院的支持？
一、案情概要
2010年12月25日，张某与某公司签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定张某向某公司购买讼争房屋，某公司应于2012年12月31日将符合约定交付条件的讼争房屋交付给张某，交付条件之一为讼争房屋所在工程经竣工验收合格、消防验收合格。若某公司逾期交付讼争房屋,且逾期超过90日后张某同意接收的，则某公司按日向张某支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，张某付清了讼争房屋的购房款。
2013年5月22日，讼争房屋所在工程经竣工验收合格。后某公司通知张某于2013年6月2日办理交房手续。此外，某公司共向张某支付了三个月的逾期交房违约金，但张某因讼争房屋楼板裂缝等原因拒绝接收讼争房屋。
2014年1月7日，讼争房屋经消防验收合格。2014年3月10日，因讼争房屋楼板存在裂缝，监理公司责令某公司进行整改。2014年5月4日，监理公司责令某公司整改楼面渗透点等问题。2014年7月14日，经检查鉴定结论：楼板的承载能力可满足规范要求，正常使用性能可满足规范要求；初步认定楼板开裂原因与基础沉降无明显关系，最终结论以观测期满100天后数据为准；建议及时对出现裂缝的楼板进行补强加固，确保结构构件的正常使用性能及耐久性能。
2014年11月27日，张某诉至法院，请求：某公司向其支付自2013年4月1日起至2014年11月1日的逾期交房违约金，后续违约金亦按此计算。2015年11月17日，张某与某公司办理了房屋交接手续。
【法院观点】
一审法院认为：某公司按合同约定通知张某于2013年6月2日前接收讼争房屋，但张某未如期办理，视同某公司已履行完讼争房屋义务。但某公司逾期交房，应按合同约定承担违约责任，某公司已支付的3个月违约金予以扣减。福鼎法院据此一审判决：1、某公司向张某支付自2013年4月1日起至2013年6月2日止的违约金；2、驳回其他诉求。张某不服一审判决，提起上诉。
二审法院认为：争议焦点为逾期交房违约金应计算至何时？即2013年6月2日，张某是否有权拒绝接收讼争房屋。讼争房屋存在楼板裂缝等房屋质量问题，依据《合同法》第六十七条“先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，张某可据此拒绝接收讼争房屋。竣工验收只能证明开发商认可施工方交付的工程符合两者约定的质量条件，并不能证明商品房符合开发商与购房者约定的质量条件。因此，某公司通知张某于2013年6月2日交房时，讼争房屋质量存在问题，不符合交房条件，张某有权拒绝接收讼争房屋。故某公司应承担逾期交房违约金至房屋质量问题整改完毕并交付给张某之日止。宁德中院据此判决：1、变更一审判决第一项为“某公司向张某支付自2013年4月1日起至2014年11月1日止的违约金；2、撤销一审判决第二项。
福建省高院再审认为：
讼争房屋所在工程于2013年5月22日通过竣工验收后，某公司虽通知张某于2013年6月2日前办理交房手续，但讼争房屋所在工程迟至2014年1月7日才通过消防验收，该日起始具交房条件。因张某拒绝接收房屋，应视同某公司已于2014年1月7日履行完讼争房屋交付义务。福建省高院据此判决：1、撤销一审、二审判决；2、某公司向张某支付自2013年4月1日起至2014年1月7日止的违约金。
二、典型意义
在商品房买卖中，交付质量合格的房屋既是开发商的法定义务，也是约定义务。《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”竣工验收，是指建筑工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序，也是建设过程中最后一个工序，需要勘察、设计、监理、施工单位等参与，经前述各方验收合格的建筑工程方能交付使用。房屋所在建筑工程经竣工验收合格，房屋质量则达到质量合格的交付条件。如房屋存在楼板裂缝等质量问题但不影响房屋正常使用性能的，购房者以房屋质量问题为由拒收房屋，开发商不因购房者拒收房屋而承担通知交房后的逾期交房责任。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应于支持。”之规定，房屋质量问题严重影响正常居住使用的，无论购房者是否接收房屋，购房者均有权请求解除合同和赔偿损失。若房屋的质量问题未达到严重影响正常居住使用的程度，则属于房屋质量瑕疵范畴，不能成为购房者拒收房屋而向开发商主张逾期交房责任的事由。房屋交付后的保修期内，开发商负有修复义务，应及时解决质量瑕疵问题。
有鉴于此，从减少损失和及时解决问题的角度出发，购房者在接收房屋过程中发现房屋存在质量问题，可先接收房屋，并及时通知开发商进行修复。若存在的质量问题过于严重，可委托鉴定单位进行鉴定，无法修复或修复后仍严重影响人身安全、正常居住使用的，可考虑解除合同并要求赔偿损失。
案例来源
（2016）闽民再279号
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