规划、环保等专项验收合格属于法定交房条件？| 福建高院案例

陈琳  律师

房地产、公司法、合同法

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张泽彬  律师

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按：在前几期的天衡案例库中，天衡律师通过案例就商品房交付环节涉及的质量问题、瑕疵交付等问题进行了分析，均涉及法定交房条件问题，但未就该问题进行详细地阐述，天衡律师将通过本案例与您一起探讨除工程竣工验收合格及消防验收合格之外，规划、环保等部门专项验收合格是否属法定交房条件？

（相关案例链接,点击文章名即可查阅：

一、案情概要

 陈某因与某公司关于商品房销售合同纠纷一案，向福建省高院申请再审。

 陈某申请再审称：（一）讼争房屋要“经验收合格”的交付条件，除了需经竣工验收合格外，根据《城乡规划法》第四十五第一款、《建设项目环境保护管理条例》第二十三条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条之规定，还需要经过消防、规划、环保等部门进行专项验收合格。（二）某公司提供的讼争房屋于2011年4月15日经消防验收合格之日尚未经规划、环保等部门验收，讼争房屋此时达不到交房条件。（三）某公司于2011年12月15日才有《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，且迟至2012年8月8日才实际向其交付讼争房屋。综上，陈某提交新证据证明原审判决认定的讼争房屋于2011年4月15日（即讼争房屋所在工程经消防验收合格之日）达到交房条件是错误的，据此申请再审。

福建省高院经审查认为：某公司一审期间提交的2011年1月11日《竣工验收报告》、2011年4月15日《竣工验收消防备案检查合格的意见》、2011年2月28日《电梯监督检查报告》等证据，可以认定讼争房屋自2011年4月15日起已具备《商品房买卖合同》第八条约定的“商品房经单体工程验收合格”等交房条件，且已符合《建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条以及《消防法》第十三条规定的法定交房标准。陈某申请再审时提交的环保部门文件、《工程竣工规划条件意见》、《工程质量监督报告》及《竣工验收备案表》在本案诉讼之前或者一审期间已经形成，且陈某非因客观原因而在原审期间无法取得，故上述材料不属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》规定的“新的证据”。陈某主张讼争房屋除经竣工验收合格外，还需经规划与环保部门进行专项验收合格后才能具备交付条件，法律依据不足，亦无合同约定，不能成立。综上，陈某的再审申请不符合《民事诉讼法》第二百条第（一）项、第（二）项规定的情形。

福建省高院据此裁定：驳回陈某的再审申请。

二、典型意义

本案例中，福建省高院依据《建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条中关于勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收之规定、以及《消防法》第十六条关于消防验收之规定，认定商品房的法定交付条件为：商品房所在工程经竣工验收合格并经消防验收合格。有鉴于此，商品房所在工程经竣工验收合格、消防验收合格后，未经规划、环保等部门对商品房所在工程进行专项验收的，并不影响商品房法定交房条件的成就。

三、延伸阅读

一、法定交房条件的意义

法定交房条件是开发商向购房者交付商品房的最低标准，属于具有法律强制力的交房条件，开发商与购房者不得通过约定的方式排除对法定交房条件的适用。这意味着，在商品房符合法定交房条件之前，购房者有权拒绝接收房屋，并有权向开发商主张逾期交房违约责任。

二、其他法院关于规划核实是否属于法定交房条件的观点

在全国省、市两级法院的多个生效判例中，法院不仅未将规划条件核实作为商品房交房的法定条件；相反，法院还认为《城乡规划法》关于验收、交付的相关规定均属于管理性强制性规范，对平等主体之间商事合同并不产生否定效力【（2014）辽审四民申字第158号、（2014）川民申字第2127号、（2014）榕民终字第3940号】；还有法院认为规划条件未核实的救济途径为“应当向有关行政主管部门反映”【（2014）榕民终字第3940号】。

四、相关法律法规

《建筑法》

 第六十一条  交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《建设工程质量管理条例》

 第十六条　建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

建设工程竣工验收应当具备下列条件：

(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;

(二)有完整的技术档案和施工管理资料;

(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;

(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;

(五)有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的，方可交付使用。

《消防法》

 第十三条  按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：

（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；

（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。

依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

五、案例来源

（2014）闽民申字第682号

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