风云激荡，2019年已然收官，翻篇之际罗振宇的跨年演讲也开始刷屏。热度最高的，属今年他演讲的主题——“基本盘”。
“基本盘”是什么？
罗振宇给出一个定义：那些改不了、夺不走、丢不掉的东西。这样的东西形成了一个人、一件事物的根基。所以一个人的长期竞争力不是财富和关系，而是他的“基本盘”；一个国家的长期命运，也不取决于机会和技巧，同样是它的“基本盘”。
他想表达的是，当我们不太看得清楚未来的时候，不去看那些一惊一乍的标题，人云亦云的情绪，而是转过头，看手中的资源，脚下的道路。只有基于基本盘，才能看清前进方向。
对于克而瑞这样一个城市研究者来说，思考“基本盘”价值在于让我们识得城市的禀赋。武汉产业发展阶段TIPS
★ 1858汉口开埠，彼时商贸经济是城市的经济主体，汉口的对外贸易基本上位居第二，并获得了“东方芝加哥”的美誉。
★ 建国后，大桥连通，三镇融合。以武钢、武重、武锅为典型的国有“武”字头企业巨大产能输出，搭建了武汉大工业城市的基本经济构架。
★ 新世纪以来，武汉重工业的过于强势，压抑了第三产业和新兴产业的发展，而民营经济，亦欠缺活力。武汉犹如重剑，刚猛，却显得不够灵活。
2011年，武汉推出“工业倍增计划”，明确要求优化工业空间，构建大光谷、大车都、大临空和大临港四大工业板块，打造一批高端产业基地和特色产业集群。武汉重剑再握，重新驶入发展快车道。随后2017年，顺应国家“长江经济带”战略，武汉大力规划长江新城、优化长江主轴规划下发；国务院印发《全国国土规划纲要（2016-2030年）》提出“武汉都市圈”（又称大都市区）概念几乎同步出炉，融合新的国家战略，武汉经济、空间格局更加清晰。
▲建国后武汉经济生产总值和产业结构变化（图源官方年鉴公布）
四大产业、长江主轴已经耳熟能详。都市圈是什么？如果把“武汉城市圈”（俗说的“1+8”城市圈）比作一个鸡蛋，那么“武汉都市圈”就如同鸡蛋的“蛋黄”，“都市圈”的范围比“城市圈”更小，是指以武汉为圆心约100公里范围、一小时交通骨架串联的大中小城市：孝感、仙桃、咸宁、黄冈、鄂州和黄石等临近地级市。“城市圈”与“都市圈”，看似一字之差，但这反映了武汉经济发展的底层逻辑正在出现转变。也就是从分散走向整合，升级到更聚焦、更强化武汉“主中心”辐射带动的区域产业协作经济。至此，大武汉全域经济发展的核心框架成型，即南北向以“长江经济带”为驱动的“长江主轴”；东西向的“城市发展中轴”、同样东西向的“大车都”与“大光谷”产业融合轴，形成“金三角”稳固骨架，轴线两端以“四大产业”圈为驱动。未来九成工业企业将外迁，“四大产业”圈经济产值至少会在50%以上，形成“强干强枝”的城市地理经济格局。 ▲武汉未来城市功能格局（图源武汉克而瑞城市研究资料）梳理武汉城市居住的发展轨迹，产业作为武汉的“基本盘”，在塑造城市空间格局的同时，也深刻影响着城市居住格局。汉口开埠时期以港口贸易兴城，临水而居的民居、租界联排的里分是当时居住典型的特色。建国后，武汉成为重工业中心，跨江大桥促进主城融合、内聚，大工业化的背景下，人们追逐效率而居。旨在实现工人就近工作、生活的住区类型开始大量出现。传统工业迭代进入工业倍增时期，新城和主城区融合发展时期下，沌口、四新、后湖接驳主城的产业过渡带上的大型居住组团蔚然成风。虽然至今，快节奏的城市生活下，逐效率而居仍然是我们的主流选择。但大都市区的经济架构下，产城融合开辟的新的城市发展空间，武汉新的空间居住格局也正加速形成，即城核居住、临四大产业居住圈、新城居住圈，未来对置业空间，我们或许有更从容不迫的选择。 ▲武汉未来城市功能格局（图源武汉克而瑞城市研究资料）
从国家经济的顶层设计来看，"房住不炒"的政策基调下地产的居住本质回归进入实质性轨道，从行业层面看，住宅全面短缺时代结束，供大于求为大势所趋。从城市来看武汉将迎来换房潮，参照西方城市发展经验，每到20-25年左右会迎来一波“换房潮”，武汉的商品房时代始于98年，23-28年，正好就是2021-2023年左右，城市将出现大量的改善需求。而当前居住需求转变格局已经出现眉目，2019年武汉120㎡以下产品已从2013年的80.9%下降至63.2%，而140㎡以上产品同期增涨168%。▲历年武汉成交户型面积段结构走势（数据源武汉克而瑞数据中心）2022年，武汉市场也有望走出调整期，进入第四次上升期，居住的价值与价格将迎来新的突破。其次，武汉军运会举办后城市能级上升，第三产业跨越式发展将产生更多高端需求。城市三旧改造进入尾声，旧城改造导致的刚需占比将下降… ▲历年武汉房地产市场周期（数据源武汉克而瑞数据中心） 房住不炒、换房潮、城市升级、新的上升期，这些都意味着武汉楼市将从一个粗放型的供应时代向更精细化的需求时代过度。更注重回归居住本身的企业和产品力，更具有改善基因的板块，将迎来新的春天。
光谷产业的外溢和沌口车都产业的拓展，让武昌南部的大桥新区成为核心的“产业连接带”。作为临近光谷的板块，在政府规划引导下，东承光谷高新产业外溢需求，吸引腾讯总部、百度总部、阿里巴巴、等互联网高新企业入驻；西接一江之隔的沌口大车都的拓展，随着通用、南车等知名车企落户，标志着两大产业圈跨江融合发展已是大势所趋。继光电子、汽车两大万亿产业在此融合后，武汉的下一个万亿产业集群——大健康，也落户板块南面的郑店、庙山、五里界板块。板块东西南北皆为产业高地，放眼武昌南，大桥新区价值，无出其右。
▲武汉未来城市功能格局（图源武汉克而瑞城市研究资料） 得益于军运加持，大桥新区规划全面提速。主干道黄家湖大道改造升级、8号线三期工程应要求快速通车，武汉首个“地铁小镇”也正加速推进。言传已久的预计总投资100亿元的江夏富力科创中心和投资15亿元的江夏万达广场两个重大项目也在板块落定。2019年12月6日，江夏区人民政府分别与富力集团、万达集团签订战略合作框架协议。军运会、政策红利倾斜、全面配套建设全面开花落地，大桥新区价值一日千里。城市界面的不断优化、光谷的置业客群辐射、大学的新建与外迁、中心城区的退二进三，交通瓶颈的不断打破，中产阶层居住取向的黄家湖宜居资源，相较同类热门的置业板块板块，军运村板块虽然起步晚，但已博得市场不俗的青睐，置业热度直追白沙洲。 ▲军运村同能级板块成交量对比（数据源武汉克而瑞数据中心）
从供需结构上来看，军运村板块更是走在了改善置业的前列，2017年来军运村板块改善产品的比重明显上升，120㎡以上产品占比已达到47%的较高水平，甚至超过老牌的湖区板块南湖。43%的资产增值增幅，也使军运村板块成为同能级板块中的佼佼者。▲军运村同能级板块成交量价对比（数据源武汉克而瑞数据中心）
④居住基本盘：稀缺景观资源加持，军运村引领居住时代回归工业时代的浪潮，让通勤效率变成居住置业的优先选择，城市活动的复杂和密集，也让家庭的、封闭的、私密的空间…一个我们脑子里面的家的模式根深蒂固。回溯城市初兴之时，居住的群落在汉口临江而兴。如滨水的民居、洞庭街一带的“里分”，这时的居住，可以看到和自然联系紧密，居住的空间都有室外的部分。家的空间是对自然开放、对别人开放的。
▲1910年武汉临水民居、租界里分聚落（数据源网络）如今，拥黄家湖畔2700米生态湖岸线的武汉军运村，以快速接驳全城的交通路网，将城市中心的“快与慢”从容切换，让烦杂、聒噪的城市生活有了重回与自然连接场域。军运村选址黄家湖更是将片区的宜居属性推向了世界，一个武昌南产业高地环抱的宜居、宜业的高端居住区正在崛起。
结语
新的经济架构下，武汉城市空间发展逐渐多元化、精细化、不同板块的功能目标逐渐清晰。四大产业聚集区是武汉中期发展核心框架，在市场需求转变的大趋势下，拥有产业利好和先天资源的板块价值将持续得以凸显。军运会板块向北融合主城，向东连通光谷，向西承接车都，向南拥抱大健康，被产业高地环抱，受“军运会”光环笼罩，实属为新城市格局下的最稳“基本盘”。
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