重启后的居住模式升级：环武汉居住区价值解读

新时代 新价值

克而瑞武汉“新时代 新价值”研究报告发布，关于疫后武汉城市会向怎样的格局发展，经济走势如何，重启后城市发展前景等问题进行了解读。

疫后武汉城市发展的偶然与必然

关于疫后经济走势，克而瑞武汉首席分析师吴洋给出了自己的判断：经济重回正常轨道或将在今年的四季度。一季度武汉GDP同比下降40%，这与我们此前预测的40%-45%基本一致，预计随着疫后调整，二季度同比下降20%-25%，三季度下降10%-15%，四季度或与去年同期持平。

研究数据显示，城市规模在达到一定程度后继续向上会经历一个调整周期，包括产业升级换代调整、城市发展模式升级等。回顾武汉十三五的发展，自2015年经济步入万亿，人口进入千万后，整体发展已遭遇瓶颈，按照原有目标，到2019年末，GDP达1.9万亿，人口1200万，而实际数据与此存在2800万元、60万人口的差距。未来五年要突破这些瓶颈要寻求新的发展途径。这是城市发展的必然，而偶降的疫情将延缓发展的节奏。

向一线看齐，循着先进的发展足迹，武汉向上、向前方向不变。2018年后，武汉作为长江中游城市群核心城市，引领区域发展的使命为其带来新的增长动力。从同类的京津冀城市群、粤港澳大湾区、长三角城市群的发展来看，核心城市在经济上发展上的驱动力强劲，核心城市经济规模在整体城市群中占比均在40%以上。

其中粤港澳大湾区中的广州、香港、深圳三核心城市占区域经济60%以上比例，北京、天津等核心城市占区域经济比例达56%，长三角三省一市由于整体城市发展程度均较高且较均衡，这一比例相对较低，为40%，发展较弱的成都、重庆在成渝经济群中占比也达62%。相较而言，武汉作为长江中游城市群的核心城市对经济的驱动力不到20%，明显不足，即使加上长沙、南昌也不到40%。未来武汉城市发展升级需要新的动力。

从1+8到146  武汉大都市区格局形成

在此背景下，大武汉也在寻求新的发展模式，当前新的经济和城市发展模式正在形成，我们称之为146大都市区。即1个核心城市——武汉，四条发展廊道——汉孝、武仙、武咸、武鄂，连接六个城市——孝感、仙桃、咸宁、鄂州、黄冈、黄石，共同形成大都市区。相较于此前的1+8城市圈，这或许是新时代下经济、城市发展落地性更强、前行动力更足的发展模型。从当前发展来看，6+1城市群发展规模可观，达2.6万亿，总人口近三千万，城市经济规模占整个长江中游城市群28%，如此的经济体作为核心都市区驱动力是足够的。

新时代住房居住属性回归

在城市发展向一线看齐的基础上，城市人居模式也向着更新的方向发展。从房地产发展的阶段来看，纯粹刚性需求占比在下降，随之而来的改善性居住需求占比增大，功能空间和精神需求得到极大满足的居住和生活方式成为人们新的追求。数据显示，武汉当前套户比达1.1，较之欧美日等发达国家的1.15左右，这一数据差距已不大。在“房住不炒”大方针的指导下，住房已开始逐步摒弃其他属性，向居住属性回归，品质居住需求增加。在城市格局带来的新的居住理念引领下，居住模式向着多元化需求发展：健康，极致空间，资源享有，改善居住，产业导入是新时代居住的主要种类。

四大居住模式

当前，新的居住模式主要包括四大类：第一类为以二环内城市核心居住的为主的环核居住带，第三产业与高端居住相结合为典型特征；第二类为以四大产业、产城融合居住为主的居住圈，目前主要分布在大光谷、大车都等产业集聚区，未来大临空、大临港也将以这类需求为主；第三类为新城居住圈，即在产业发展轴上，解决房价日溢上涨导致的外溢人群而形成的居住模式，以中低收入为主；第四类为环都市区居住圈，周边咸宁、鄂州、黄石等环绕武汉形成居住圈，类似于前期的昆山之于上海、固安之于北京、惠州之于深圳等。

环都市区居住模式丰富并在不断发展中，从已形成的环大都市区居住模式看，主要分为以下几种：①5+2度假居住——形成于鄂州红莲湖、孝感天屿湖周边的度假居住模式；②产城融合居住——由四大产业链延伸覆盖形成，包括新洲、黄冈团风、孝感航空产业区等产城融合居住模式；③文化旅游居住——以童世界、嘉年华、冰雪世界等为主题在武汉周边形成的文旅居住模式；④健康养生——主要分布于咸宁、黄陂等区域，以温泉、湖居为主的康养居住模式；⑤双城枢纽——适居于往返于大都市区之间的工作人员，围绕咸宁、孝感等城际铁路站点形成的居住模式，也包括城市轨交延伸而形成的居住区，如鄂州，未来的孝感等。

基础与机遇

大都市区发展趋势下咸宁 后疫情时代康养居住功能凸显

从居住模式来看，咸宁梓山湖板块健康养生与双城枢纽模式可兼具。咸宁一直以来作为离武汉最近的宜居城市、温泉之城、森林城市、湖北省首批低碳经济试点城市，其作为新时代下美好生活选择的城市，优势突出。武咸城际铁路为武汉城市圈首批通车的城际铁路，梓山湖板块是武咸一体化发展中的重要一环，交通与生态优势突出。区域一直作为承接武汉外溢休闲度假养老居住存在，恒大、碧桂园、联投、绿地等品牌房企深入耕耘，环梓山湖康养居住板块经过多年发展已不断成熟。

“环都市圈居住”直接得益于大都市区格局的形成，长江中游城市群核心城市武汉、长沙、南昌形成黄金三角经济圈，而处在黄金经济圈发展内的岳阳、宜春、咸宁、黄石、鄂州等城市迎来新的发展机遇。

长江中游城市群发展以一江两湖经济圈为核心辐射（长江，鄱阳湖、洞庭湖经济圈），而以大武汉为核心的都市区也有着一江两湖的发展模式，即长江、梁子湖、梓山湖。梁子湖、梓山湖为湖北为数不多的湖域面积超100万平方公里的湖泊，由此引发的健康居住模式早已开启。后疫情时代，康养居住价值凸显。顺应时代发展，恒大总是走在前列，代表项目梓山湖恒大养生谷在践行康养理念上可为典范。

从养生到康养，新时代价值升级

梓山湖恒大养生谷独创的“best  life”理念与新时代人居追求的目标不谋而合——行为和生活方式改善、情绪和心理素质改善、健康管理及疾病干预、自我实现与自我放松等。整个社区依托梓山湖的自然湖岸资源而建，除酒店、会议中心、商业中心等配套外，还规划有幼儿园、小学及康养主题乐园。

项目以全龄化健康社区、完善的健康管理体系、完备的分级诊疗体系为特色，不止于养老，围绕全龄化健康管理创新性地打造颐养、长乐、康益、亲子四大健康乐园。同时还有总规划面积达 29000 ㎡的恒和医院，与恒大博鳌国际医院、各地优秀三甲医院共同构建起分级诊疗体系，为社区会员提供全方位的医疗服务。

配套先行是恒大项目一直以来的亮点，目前，项目32个单体配套中，养心堂、红酒屋、瑜伽馆、禅思堂、国学馆、曲苑社、岁月剧场、宠物俱乐部、膳食坊9大配套已正式对外开放，从武汉驱车一小时左右可达。

项目详情

梓山湖恒大养生谷选址于梓山湖生态新城，位于梓山湖大道与滨湖大道交汇处，背靠光谷南万亿大健康产业布局，坐拥A类优质天然淡水蓄地，周边万亩原生梓杉林环绕，空气负氧离子含量极高。项目依托梓山湖的自然湖岸资源，布局了所有与“大健康+”有关的功能与业态。
项目规划打造约34000㎡四大园、约29000㎡高品质星级酒店、约14000㎡国际会议中心、约75000㎡城市运动公园、约5200㎡缤纷商业街、约3500㎡12班幼儿园、约13000㎡24班小学、约29000㎡恒和医院等航母级配套，是集酒店、会议、运动、商业、教育、医疗为一体的全方位全龄化生态健康大城。
从城市融合、产品体系、城脉关系、企业品牌等多方面评定，养生谷项目可当环武汉大都市区健康居住模式的综合实力TOP1。

易居企业集团（2048.HK），中国创新的、基于大数据的房地产交易服务商。旗下含克而瑞、易居营销、易居房友等特色业务，全面覆盖从大数据应用服务、新房营销代理到房地产经纪服务平台，实现了房产交易服务链全覆盖，服务绝大部分的百强企业。

克而瑞，成立于2006年，行业领先的中国房地产大数据应用服务商，现信息覆盖387个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队，克而瑞服务于TOP100强中90%的房地产企业，并为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。

经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环。依托大数据和大研究两大核心平台，克而瑞的服务业务覆盖一手住宅、二手租赁、资产管理、建筑建材、证券研究、物业管理研究等。创新研发产品CRIC系统、投资决策系统、数据营销系统、场景化大屏、CAIC中国房地产资管信息服务平台等，为大量房企提供了决策依据。