每一年武汉克而瑞都会整合行业大数据资源和专业全面的市场、企业研究成果，定期两次为行业奉上市场形势报告分享会，旨在通过专业数据分析与解读，促进各类市场主体更好的研判行业趋势与展望城市未来，帮助房企进行精准决策。
2020，在穿越动荡与喧嚣后，老吴如期为大家奉上《2020年克而瑞年中市场分享会》带大家看清市场、城市巨变下格局重塑的机遇与未来。
全国的住宅增速在连续2年的稳定后，今年因为疫情影响，开始掉头向下，什么时候能再回到正呢？老吴认为，我们暂不足以从疫后三个月的市场表现就论断市场已经走稳，所以全国住宅市场的走势当前是不明朗的。
全国百城市场供应量趋稳，整体同比回落2%。分城市级别来看，一线城市表现突出，供应量同比增长17%；二线、三四线城市稍微有所回落，均在正常波动范围内。从成交来看也比较稳定，整体同比下滑4%。一线城市下滑14%，二线城市微跌4%，三线城市四线城市表现出乎意料，仅回落2%。
全国20个重点城市里面，成交同比升跌各半。上涨明显的是长三角城市：杭州、南京、上海、合肥同比都在上升。而典型如深圳、广州反而是同比在下降。所以实际上除了长三角以外，华南、中部并没有并没有呈现非常好的态势。从开盘表现来看，过半城市去化率在50%以上，特别是宁波、杭州已达到70%多。相对其曾经2018下半年-2019年上半年的开盘低温局面，已经发生了大逆转。从这个角度看，可能市场是在回暖？但确实有一半的城市也不那么如意？重点城市的存量和去化周期显示，大部分城市当前还处于比较安全的范围内，如兰州、深圳、福州、济南、苏州、郑州、西安、成都、宁波等去化周期都在6~10个月，重庆甚至低于6个月。但只有少数的城市去化周期比去年同期有所减少，如上海、厦门，其他城市去化周期基本都在继续上升。所以从存量和去化周期的角度，也不能够断定现在市场即将走出调整期。与全国市场相比，武汉有着迥然不同的市场节奏。如别的城市在寒冬刺骨的时候，武汉市场火热如夏；别的城市大雪纷飞，武汉却是春天般温暖；别的城市开始已经看到春天的气息的时候，武汉却进开始入冬。所以暂且抛开全国市场，我们看看武汉目前所处的形势如何。武汉市场上半年整体的供应量564万方，成交量473万方，拿这个数字跟去年同期去比，下滑幅度会极大，因为常规上半年有6个月，疫情影响市场实际上只有2.5个月运行的表现。所以老吴用5~6月的数据对照，显示供应同比收缩12.4%，成交下滑31.6%。这就是为什么说到武汉上半年的市场，老吴要用“断章取义”这个词。但即便是拿5~6月份比较正常的情况来研究，也能发现目前市场情况非常不好。老吴列举了武汉2016年10月份开启的新一轮调控后，2017年整体的市场成交规模比2016年下滑30%，如此相似的30%，会否成为未来一种常态？从来访、开盘的微观数据来看，或许能窥见一二。2017年全市案场来访月均150组，2018年120组/月，2019年到100组/月，一步一个台阶退到今年上半年约80组，虽然我们可以明显感知到市场在复苏，但事实来访量并没有显著上升，可以反映市场客户需求释放不够充分，后劲乏力，这也使得市场的开盘越来越难。从去年同期75%，到去年年底51%，降至现在40%。在全国20个重点城市大部分开盘去化回升到50%的大环境下，武汉作为曾经开盘日光频次最多的城市，上半年全市平均去化率只有46%（5月、6月有效开盘数据）。从结构上来看，去年只有约不到20%的区域开盘去化率在40%以下，如今开盘去化40%以下板块占比达到了约50%，而开盘去化率在60%以下的已超过70%，全市仅有16个板块去化率能够达到60%以上，去化的艰难已经成为了一个普遍现象。在此老吴重申了一个感知市场风向的经验：“往往市场调整期来临的时候，能够看到的第一个结构性的差异就是——中心区的成交量并没有显著减少，远城区的成交量急剧下降，这是一个非常警觉的信号。”武汉市场当前存量约1386万方，去化周期8.5个月。基于整个市场未来的供应和成交，老吴预判到2020年末存量会累积至1800万，届时存量去化周期将达12个月左右，也就是说接下来，武汉会从一个没有太大库存压力的市场，会转变成为去库存为主的市场，以下三类板块将持续承压：第一类：远城区新开发地区，如常福、金口，郑店等，随着城市的发展逐步成为新开发热点区域，但过往这个区域没有太多成交，当一些项目入市，它的去化周期一定会很难。第二类：开发区域饱和的中心板块，如南湖、丁字桥等，在过去的两三年无新增供应，也没有成交，存在阶段性的压力突出，所以较难去判断它的机会与风险。第三类：城市中心的高端板块，如武昌滨江、汉口滨江、二七滨江、金融街等，老吴传达出了一丝担忧，因为大的形势不太乐观，而武汉又正处于一个豪宅的繁荣周期，为什么这么说？2017年至今，武汉的千万以上豪宅（总价概念）一共销售1000多套，低于上海、深圳、与广州接近。和人口对应来看更能感知豪宅市场发展水平，0.98意味着将近1万人里面就有一个人买1000万的房子，这个数字和上海和深圳基本上接近，远远高于成都、重庆，也高于杭州和广州。老吴判断武汉豪宅市场的势头还会继续延续，豪宅还有较大溢价空间。武汉当前最贵的豪宅均价在38,000元/平，为城市均价的2.63倍，在新一线城市里面属最低。豪宅总价门槛目前约1000万，相当于一套普通住宅约140万套均总价的7.14倍，远低于其他城市，假以时日，城市发展水平和豪宅产品力跃升后，武汉豪宅未来还有较大溢价空间。且将存量压力放在一边，武汉部分板块接下来也将面临极大的新增供应压力，根据克而瑞盘点的未来潜在供应来看，有三类板块供应压力将持续放大：老吴说叫雪上加霜或许更贴切，因为在前面可以看到这些板块已经“很难了”，但是三季度还会有新的供应出来，使去化更加艰难。这些板块考虑的应该是怎么突破、怎么活下去。此类目前的压力可能并不是很大，在合理的范围之内，但是三季度会有新的供应上市之后，会面临比较难以判断的形势，需要提高警惕。这一类板块，目前可以说是没有任何压力，但是未来供应量也不少。但接下来也面临较大的新增供应量的释放，所以也值的持续关注。基于以上库存、新增供应的双重压力。而随着需求的减少，供求比或将超过1.4，市场供求形势会空前严峻。上半年武汉市场发生最高频的事件之一就是“涨价”，甚至会有一种普遍涨价的感性认知。但实际从统计层面上来看，相对去年54%的涨价项目，市场涨价范围并没有继续扩大，今年上半年涨价项目只占51%。为什么限价能放松？一是，因为整体城市房价控制得当，中央给与一定空间，所以即使是在放松限价，范围也没有再扩大。二是，政府控的是城市房价的“整盘”，可以看到武汉6月份城市均价14610元/平，相当于回到2018年二季度水平，房价没有涨，反而还跌了。为什么51%的项目在涨价房价还跌着呢？因为结构性的影响。要是价格一直涨下去，武汉房价还有多大的增长空间呢？关于城市房价的天花板，克而瑞曾从城市、经济、人口等多个维度做过系统性研究，老吴认为武汉当前的城市房价天花板在18219元/平左右，但天花板会随着行业周期的波动而起伏。他例举，2015年、2016年，市场调整期，房价天花板和城市均价的系数关系会在0.7、0.8左右，市场比较火热的时候房价增长较快，系数则会达到0.9、0.88左右。房价不是单方面因素评定的，综合受城市区域价值、城市期望、投资环境，综合等方面影响，同时遵循最基本的市场经济规律——物以稀为贵。而当前武汉的广义存量已达9587万方，去化周期66个月，市场可售量非常充足。同时，过去5年武汉市的百户购房率达25%，领先全国。这一状况是否还能持续呢？随着城市旧改进入后期带来的拆迁需求逐步萎缩；第二产业迅速发展带来的新增人口、需求受经济影响放缓；城市每25年一次的换房潮能释放的改善置业，目前还被限购压制着？基于以上三点综合来看，老吴认为，城市的需求将会逐年减少。综上，老吴认为在未来市场会有一个新常态。即当前调控政策不变背景下，市场持续性供大于求、结构性差异化加剧、价格倒挂，而这个状态或将会持续一个漫长的过程，老吴预计会持续到2022年，意味着还会有将近36个月甚至更长的时间，市场会处在这个“新常态”。面对市场的这种新常态，企业正在、或者将要如何应对？以价换量是否会成为大家共同的选择?市场进入调整期，企业该如何寻求最优解？全国百强企业在上半年表现惊人，3月份恢复销售，6月份创下新高，在市场量没有大幅增长下，百强房企业绩就已经突破，说明百强房企集中度在不断提升。从上半年业绩完成情况也可以看到，百强企业整体目标完成情况较好，多数都完成了40%。在整体业绩有良好完成度的先决条件下，上半年百强房企补货拿地也表现积极。Top100拿地销售比回升至0.38，以保持规模持续增长势头。
反观武汉房企，老吴认为在汉房企下半年的重要课题就是“拿地”。武汉TOP20房企有一半的企业储备货值不足3年，6家房企当前储备货值在两年内就会消耗完毕，如果参照以上0.38拿地销售比来说，在汉持续发展企业最少需要保持2.5年的储备货值，而对TOP企业来说，则需要3年以上储备货值，才能从容的在汉持续深耕。全国300个城市，今年上半年土地市场量价齐升，成交量同比增幅6.9%，成交均价同比增幅8.8%，全国楼板价已经突破3000元/平，除地价一直上涨外，土地溢价率也再度走高到16.8%，流拍率下降至8.3%，足以见得企业拿地的热情和对后市的信心。土地成交结构上显示，一线城市热度大幅回升，上半年一线城市土地出让金额大幅增长，增长率接近70%，长三角城市如杭州、上海、南京、温州表现最热，二线三四线相对有一定幅度下降。 武汉也明显的二季度开始加大了土地供应量，月度土地供应量创历史新高，6月全市平均土拍楼面价飙升至9500元/平，地楼比接近0.7；但在溢价率上呈现出与全国市场截然相反的态势，即溢价率并没有持续上涨，反而在持续走低，背后原因在于武汉城市整体土拍起始价上涨过快，总的来说，各种原因使得武汉土地价格越来越高。从土地供地结构上来看，原按照城市5年供地计划——三环内比外，3:7的格局，从2019年以来开始发生逆转，直到今年上半年完全变化，上半年三环以内供应占比超51%，这意味着，三环以内的地价、未来入市的新增供应价格将越来越高，顺推下来城市整体房价会越来越高。在这种局面下，不同区域土地热度又发生着什么样的微观变化？二环以内，价值最高，但溢价率最低，因为起拍价涨幅最大达30.6%，其次是大部分用地有一定比例的商业办公用地；三四环始终保持比较好热度，但今年供应占比陡降近20个百分点，所以溢价率继续上升，但也可以看到地楼比已经达到0.45，逼近0.5，某种意义上也是比较难受的。纵使现在已是市场比较好的拿地时机，但老吴还是希望大家不要过于着急。因为按照城市中期的供地计划，接下来还有接近4500万方土地供应释放。那么从以上这种情况来看，投资拿地，拿什么样的地？怎么样去选择适合企业发展的区域去选择拿地？ 过去我们常拿环线去分析一个城市的价值格局，在当下可能会遇到一个困境，因为在过去十二五、十三五两个五年里环线的价格涨幅并没有明显的区别。从城市房价等高线也能看到，城市房价已经突破环线差异。更重要的是武汉同一个环线内板块价值差异越来越大，如一二环间板块极差25395元/平，三环外的板块极差9502元/平，环线逻辑显然已经不足以让我们更全面、更清晰的看清城市价值格局。在过去半年的时间，我们根据城市发展的空间格局趋势，即两条城市发展轴，四大产业聚集区、产业链接廊道、各大居住圈，对全市82个板块属性进一步落位、归属，形成新的七大功能区格局：城市重点功能区、老城区旧城改造、原大型居住组团、新兴新城居住组团、产业核心区、产业延展区、郊区原住民聚集区。从功能区视角，再去审视城市的价值、需求变化则更为清晰，比如产业核心区，在所有功能区中从十二五到十三五，整个价值跃升最高为104%；比如城市重点功能区、产品变化最大，从十二五期间的首置、改善为主，十三五转变为城市高端置业为主主，原大型居住组团也明显从首置步入了改善阶段。所以在新的城市发展格局下，投资如何精准的对板块未来价值进行评定，基于城市新的功能属性之下，还包括着很多方面：产业综合评级、基建配套带动评级、商业发展评级、新兴战略产业落地评级、资本热力流向、通勤压力评估等。而以上，现在克而瑞城市地图系统就能全面、高效、科学的给你答案。
武汉城市地图系统——从湖北省13个重点城市到82个板块，从1KM*1KM为最小研究单位的城市栅格，到每一个城市土地地块，从城市宏观层面的基本指标，到房地产市场的微观层数据，从城市POI数据，到购房群体分布及购买力数据。
城市地图系统作为武汉克而瑞的城市地图研究技术框架之一，以克而瑞创建的板块发展驱动力评价体系为底层逻辑，基于CRIC2020的大数据，从城脉关系、创富能力、市场周期三个维度，包括8大类20个关键指标，将板块价值进行细化、量化，并根据企业的发展需求，提供城市深耕必备的板块/区域投资发展建议。说到这里，大家兴许会发现，每年的市场分享，老吴主要都在说住宅市场专业数据分析与解读，住宅市场的趋势、研判趋势，住宅投资的决策、投资建议。为什么呢？老吴说，因为武汉的商办市场也很艰难。有多难？
过去十年，全国重点城市商办市场存量 在2010年达到了5000万方，升至2019年3.5亿万方，这5年的时间还会继续增长。预计2025年会到到5.2亿万方，目前按照我们评定来看，重点城市空置率在安全系数以内只有不到20%。目前武汉商办存量为1308万方，未来5年时间，武汉还将新增超过目前2/3体量的新增供应。在巨大的供应下，市场的销售模式依然以散售为主，压力难消解，市场量价持续走低。对于这么大压力的商办市场来说，企业应该怎么办？特别是针对在二环内拿地、商办配件较多的企业来说，如何盘活这部分资产价值？2016年开始，大宗交易和资产证券化在一线城市迅速兴起，成为当前商业办公存量资产的变现手段。但在新一线城市还在起步期，为此克而瑞新产品“CAIC”应运而生。
CAIC是易居克而瑞从住宅领域延伸至非住宅领域的重要布局，全面的以存量资产为核心的资管、租赁、物业等服务体系。是易居克而瑞以区块链为底层技术，大数据为基础，通过AI智能分析、智能数据算法模型，围绕存量资产的投融管退，打造的由资管云、投管云、数据库共同构建的中国房地产领域的首个区块链资管产品——CAIC秋实链。
说的实际一点，比如针对商办楼整体出售，我们可以嫁接集团旗下“一楼”俱乐部的金融机构、基金、信托等资源合作。综合从商办存量的租金，空置率，设备运行情况多维度去衡量、评定资产价值及收益率，辅助购买决策。未来存量资产我们在也会逐步的纳入到克而瑞的整个城市分析研究体系里面去，我们也将定期更新和发布城市存量资产的市场情况，用CAIC产品对接企业存量资产经营需求，更好的帮助企业对资产进行有效管理。让决定存量资产管理成败的不再是经验，而是对于资产状态、经营状态、资产价值的实时把握，及时地指导经营策略。洞悉全国市场风向，老吴想说的是行业走势尚不明朗，希望大家不要管中窥豹、过于乐观。开诚布公的多视角解构武汉市场，老吴是想提示大家做好过冬的长期准备。克而瑞城市地图、CAIC资管云的强势推介，是老吴希望帮助企业捕捉和抢占市场的结构性机会，共克时艰。↓点击原文：补课克而瑞2020年中市场分享会直播现场