起底链家地产：北京“头把交椅”为何在上海问题不断？
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起底链家地产：北京“头把交椅”为何在上海问题不断？
作者：中国房地产金融
来源：中国房地产金融综合财新网、人民日报、澎湃新闻、第一财经日报、上海链家（2016年2月26日）
近日，“上海链家事件”在网络上逐日发酵。上海市消保委召开上海市房产中介消费者满意度调查发布会，通报了房产中介服务中存在的四大乱象，并约谈了本市主要的20家房产中介公司，上海链家作为事件的主角，被推到了风口浪尖。
事实上，链家地产作为北京二手房市场头把交椅的“坐拥者”，进入上海市场伊始就风波不断。
链家在北京解决了交易过程中的混乱，理顺了秩序。但也在潜移默化中增加了交易的成本，特别是独家房源基本消灭了低于市场价的房源。然而北京链家引以为豪的：“真房源”、“独家房源”，是需要垄断的。而在上海市场，“垄断”这两个字，很难。
在链家进入上海之前，上海的中介市场就一直难以“统一”，即使当初的中原地产和德佑地产的市场份额加在一起，都占不了全上海一半的市场。
链家进入上海，首先合并了当时以“中高端”为主的德佑地产，“上海链家”也是从当初的“德佑链家”变更而来。创立于2002年的德佑地产起步高端，专注中高端不动产13年，在中高端不动产领域拥有较高的声誉。
自2015年3月1日上海德佑地产与北京链家地产正式宣布合并之日起，近半年的时间，德佑链家从200余家门店扩张到800余家，员工规模达到2万人，7月，原德佑门店标识进行大翻牌，并启用新标志“lianjia.链家”，德佑地产正式更名为“上海链家”。
然而就在德佑链家合并的同年，58同城并购安居客、世联行收购Q房网、爱屋吉屋宣布租售兼营……中国房地产中介行业正在发生翻天覆地的变化。
在这一事件中，随着舆论的发酵，对链家金融产品的质疑也铺天盖地而来。
链家现在提供的服务与在北京发展初期已不一样。链家在北京成功后，进一步优势化了对顾客的服务。其中一种功能是增加经营的成本，让竞争对手再难生存，而且也可提升新来者的门槛。但这种服务对成本的要求更高，必然要求高收费。
随着金融环节的渗入，曾经2.7交易环节的定价权，逐渐向新房渠道、金融定价衍生扩散。然而链家的金融衍生太多，当然出现这些衍生的根本原因还是市场有需求。但链家的金融衍生事实上是导致了很多交易纠纷，也导致买卖双方的资金流向不明确。
按照链家内部高层的对外论点，金融部分已经占据链家收入的15%，链家金融针对的客户有无房，有购房需求，缺少首付款；有房产，希望通过房产抵押获取经营资金或其他用途；购置第二套或第三套房产，缺少购房首付款；有房产，且有换房需求；确保资金监管成为链家最大的问题，各种金融衍生产品也均来源这里，而这也是出现上海事件的主要原因。所以说这次上海事件，是偶然也是必然。
在庄先生与黄先生的两则案例中，作为销售中介的链家地产都介入了金融服务。
2016年1月9日，庄先生通过链家与出售方签订 《房地产买卖居间协议》，意向购买上海市内一套约60平方米的房屋。庄先生支付80万元定金后，却被链家告知房屋交易有障碍。该房屋不仅有公积金贷款，还被出售方抵押给链家一名工作人员，出售方由此借得167万元贷款，月利率1.6%，用来购买其他房屋。
另外一名购房者黄先生，通过链家购买一套据称“有按揭贷款”房屋，商定价格是400万元。黄先生到签订合同时才发现房屋还有340万元的抵押。为推进交易，链家垫资110万元帮助房主还款欲解除抵押，并推进交易继续进行，月利率1.6%。链家的金融业务主要通过“链家理财”平台和“理房通”来运作。“链家理财”平台提供类似P2P的借贷服务，同时通过链家旗下的中融信担保提供资金担保。
对此，在事件爆发之后，第一财经日报梳理了链家理财的资金链条以及产品模式中的问题：产品投资方标的与借款方标的不匹配，存在资金错配的风险、产品投资收益率与借款利息不匹配，息差不翼而飞、融资性担保机构系链家理财旗下全资子公司，且属非融资性担保机构，并不具备担保融资性项目的资质。
链家金融布局，共分为三大部分四款产品。其中主要的金融业务为北京理房通支付科技有限公司（下称“理房通”）和北京链家房地产经纪有限公司下设的金融事业部两部分。
链家为借款人和投资用户设计的P2P产品主要承载平台被称为链家理财，该平台隶属于北京链家房地产经纪有限公司。而为理财产品承担担保责任的为北京中融信担保有限公司（下称“中融信”）。
理房通共涉及通通赚和定金宝、房款保两类产品。其中，通通赚实则为解决站岗资金而设定的货基产品，投资者真正购买的是年化收益率为2.953%的嘉实基金的货币型基金。北京大成(上海)律师事务所高级合伙人刘新宇表示，背后隐藏的风险问题更多体现在货币基金的收益走向，是真正流向了投资者的口袋还是被理房通所自用尚不得而知。
定金宝和房款宝是两款类淘宝平台的支付宝产品，在购房者与售房者不存在信任基础上，购房者先行将定金和首付款放入上述两款产品所在的第三方账户之中进行“冻结”，当交房完毕后，资金账户“解冻”，再行转入卖房客户账户中。
而从链家理财的公开信息中，记者并没有查询到该第三方账户任何由银行资金存管或托管的迹象，而是由第三方支付公司合作资金托管。该第三方支付公司系易智付科技(北京)有限公司，即平台所宣称的首信易支付。
图：链家金融产品一览表（来源：大伟看楼市）
2月26日人民日报发文表示如何做到规范并有效监管，链家的案例确实暴露出不少漏洞。
为了推动房产交易，中介提供了许多增值服务。仅从商业逻辑看，这些增值服务的出发点是好的，即解决交易过程中的难题。但是，如何做到规范并有效监管？链家的案例确实暴露出不少漏洞。
首先，从事资金业务、现金业务，是越来越多的房产中介希望做的。但是，中介是否拥有资质？如何保证中介的贷款是公司行为而不是个人行为？链家的案例中就出现了个人给卖家放贷的情况。也就是说，增值服务跑偏了。
其次，中介监管的资金越来越多，如何监管？如何防范中介将客户的钱卷走？如何防止中介的资金断裂？有银行人士称，自我监管总是难以自律，所以，监管方式需要改进。
其三，交易流程不规范也埋下了危机。业内人士分析，上述两个案例，在整个交易过程中，链家方面始终没有走正常流程。因为按正常流程，消费者在交定金的时候就已经可以进入网签程序，如果房屋存在查封、抵押等问题，交易中心审核时就能查出来，而且房屋也无资格进行正常交易。因此，房产中介的金融服务必须建立在规范流程的基础之上。
上海金诰律师事务所姚建国律师，在接受新华网采访时表示房产中介的乱象不容回避且亟需整治，“通常情况下，如果市场出了问题，负有市场监管责任的有关部门应对此担责。”
按照常理，可供交易的房屋都有足够详尽的登记信息，所有人是谁，是否被司法机关查封等信息都有备案，中介很难上下其手，但实际上这些信息却是被封存在有关部门的档案库里，除非当事人到有关部门主动提出查阅，否则是不会公布于众的。
姚律师建议，政府部门可以建立一个公共平台用以交易房屋的信息披露，所有进入交易（或租赁）环节的房屋信息都必须在这个平台公开。
“其次，违规成本低，是房产中介行业漏洞频出的重要原因。”姚律师表示，目前中介违规被起诉后，所得的处罚一般还是罚款，与高额利润相比实在是无关痛痒，“其实中介在交易中有些行为已经可以追究其刑事责任，但似乎还没有这样的判决出现。”
2月23日，上海市住建委已经暂停了链家上海两家涉事门店及经纪人员的网上签约资格。上海市住建委还约谈了公司负责人。
链家董事长左晖通过微信回应：面对纠纷，链家通常态度是不去辩解，此次上海的案子体现三个落实问题：房源核验，查封房先行垫付和投诉24小时处理，他并称“会努力并不负所托！”
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